100万套不够？上不封顶

9月26日，中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳后，包括北上广深等一线城市在内的地方政府出台进一步放松或取消限购的政策，加之早前中国人民银行等部委出台的引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%等政策，决策层意在从供需两端稳定房地产市场。

不过，这些政策被市场认为并未超出预期，特别是对于其能否成功刺激居民购房意愿存在不确定性。当前房地产市场的最大痛点莫过于需求难以提振，关键在于预期能否提升。

此前，国务院副总理何立峰在调研时也指出，房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治站位，全力以赴抓好保交房、稳房市等工作。

当促进房地产市场止跌回稳已经成为一项“重要任务”，外界自然对于增量政策有更多期待。在10月17日国新办召开的新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹将一系列推动房地产止跌回稳的政策“组合拳”概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个取消”与“四个降低”主要是对前期政策的总结，这场发布会带来的增量政策是“两个增加”：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

“两个增加”一方面意在创造需求，去化库存，另一方面意在“保交楼”。政策并非新政策，比如此前已有地方使用房票等货币化安置方式，但是更多传递出政策加力的信号。

以颇受外界关注的新增实施100万套城中村改造和危旧房改造为例。倪虹表示，据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。全国城市需要改造的危旧房有50万套。他特别强调了推动这项工作的紧迫性，“这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，我们就可以提前干、抓紧干。”

他特别提到，这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。换句话说，这次在“大拆”的同时不会“大建”。

可以看到，这一轮城中村、危旧房改造，再通过货币化去库存的关键仍是地方政府“加杠杆”，此前鼓励地方政府、国企“收储”存量住房改为保障房的政策也是如此。不过，此前地方政府对于“收储”的反响并不积极，一个重要原因便是地方政府如今已经面临较大的债务压力。而此次发布会给出的资金来源包括：开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；允许地方发行政府专项债；商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

再比如“白名单”政策，根据金融监管总局副局长肖远企披露，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

在房地产“救市”政策已经“应出尽出”的情况下，10月17日的新闻发布会发布的内容希望在已有政策的基础上再度“加力”。

可以肯定的是，面对当前房地产市场“超跌”的现状，已经难有单一政策可以起到扭转预期的作用，正如此前仅仅刺激居民购房需求难以解决需求不足的痛点一样。因此更加需要“一揽子”政策，以及多部门联合发力。

在10月17日的新闻发布会上，住房城乡建设部与财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局相关负责人一同亮相便是“联合发力”的最好证明。当然，“救市”政策加力的最终指向一定是扭转市场预期。尽管10月尚未结束，但是倪虹已经在回应“如何研判10月份房屋销售的总体态势”的问题时释放出积极信号，进行预期管理，“我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果；特别是一线城市，10月份以来全线回稳。”

倪虹在新闻发布会上还表示，“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”，如此“上不封顶”的表态让人想起央行行长潘功胜在9月24日新闻发布会上对于货币政策工具支持资本市场的发言，“我们计划互换便利首期操作规模是5000亿元，未来可视情况扩大规模。”潘功胜的这次发言被外界认为对于逆转投资者对于股市的信心起到关键作用。

相比于新的增量政策，如此“不达目的不罢休”的表态可能是10月17日这场有多个部委负责人参与的发布会传递的最重要信息。

作者：陈惟杉

编辑：闵杰