1500万青年购屋免头期款！ 侯友宜政见行得通？专家揭关键

国民党总统参选人侯友宜公布「555方案」，专家分析，这政策要成功，配套上应限制交易、禁办二、二胎及赠与，避免沦为炒房工具。（王莫昀摄）

国民党总统参选人侯友宜公布「555方案」，主打青年首购屋族不需头期款，全额贷款买屋，一生只有一次机会。馨传不动产智库执行长何世昌分析，这政策要成功，从其他国家经验来看，首要解决预算问题，政策才可长可久，配套上更应限制交易、禁办二、三胎及赠与，避免沦为炒房工具。

何世昌指出，侯友宜的购屋补贴政见与欧美政策相近，由于首购族非炒房族，再加上高房价问题无有效措施可以缓解，补助首购族头期款成为「没有办法中的办法」。但他认为，此方案在执行上应有配套，若首购族日后卖掉房屋，须把本金和分润缴回基金中，也应有严格的转售惩罚条款。特别是免头期款以一年140亿的预算来算，补助户数将相当有限，建议平均一户补助200万即可，并纳入鼓励生育配套。

其实为减轻民众买房的还款压力，各国政府政策态度不一，因此房贷年限出现松紧不一的状况。何世昌表示，其中英国、韩国均放宽年限，但法国、加拿大则收紧房贷年限。

何世昌表示，法国抵押贷款利率相对低，家庭贷款余额持续升高，法国在2022年修改银行法规，自2023年起，法国所有银行房贷上限由原本的30年降至25年，是房贷年限最短的国家。不过，因法国提供20％至40％首购族头期款补贴，因此缩减房贷冲击力道有限。另外，加拿大也缩短房贷上限年限，把原本的40年，减至35年。

至于全球主要国家中，最长房贷年限，则为瑞典。何世昌分析，瑞典的房贷年限105年最长，主因是瑞典房贷族多已习惯「只还利息不还本金，原本最高达140年之久！直到2016年3月，瑞典国会修法把房贷年限降至105年，但年限依然久得惊人。至于真正作到可以「贷贷相传」的国家，则有日本、英国等国。

住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨指出，「555方案」立意虽佳，也有助于青年购屋，但恐怕低估民间解套能力，该操作除可让有心人找人头买房外，另外纵然有转售限制，市场规避方法不少，例如让房子法拍，利用民法买卖不破租赁的规定绑上租约，且等于将房价定锚在1500万元，政策上路前先涨一波，实际操作并非不行，除得搭配严格的勾稽，还必须要有让人不敢以身试法的重罚与执行，不然恐生其他意料之外的结果。

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫表示，如果不用头期款就能买房，对年轻人来说，简直比租房准备押金还容易，肯定会鼓动买气、推升房价，甚至出现精装修、直接把装潢成本灌进房价、房贷的产品。

回到最核心的房贷议题，还是应该回归到借款人的还款能力。黄舒卫指出，1500万的借款金额如果贷到满，即便用了1.77％优惠利率、40年的贷款期限，每个月的本利摊要到43,629元，如果使用了宽限期，或是贷款年期较短，则月付金更高。光以债信、首购为前题，但忽略付款能力的现实面问题，可能成为看得到吃不到的空头支票。然而，如果进一步忽略还款能力、浮滥放贷，恐怕一方面诱使财务能力弱、收入条件不稳定的年轻人轻松进场，而10年不能出售的限制，又成为逾放、法拍的祸因，用公股行库的补贴来买年轻选票，后遗症无穷。