155亿南下掠地 这家最大胆的开发商继续买买买

插播一条快讯：今天上午，泰禾以近31亿元总价、16743元/㎡楼面价、118.4%溢价率在苏州获得尹山湖超高层地块。就在一个月前，泰禾刚以30.36亿元在苏州拍下姑苏古城地王，楼面价26032元/㎡。

2016年以来，泰禾已经新增10个项目，其中5个在华东、3个在广东，另外在北京和福州各有1个合作地块。算上去年12月在深圳的全国“地王”尖岗山地块，泰禾布局的重点是华南和长三角地区，其中华南已实现零的突破。

文/梁爽

从0到4，泰禾仅用了半年。当镁光灯还聚焦于泰禾在深圳创下的全国“地王”纪录时，泰禾在华南已经落下4子。

这一幕与2013年泰禾进入北京、厦门的手法似曾相似。以高溢价攻占城池，是泰禾所熟悉的路径。火爆的市场行情和宽松的融资环境，让泰禾积极掠地，在尚处于空白的华南市场寻找下一阶段的增长点。

南下掠地

就在几天前，闽商泰禾，给深圳滚烫的房地产市场又添了一把火。

5月20日，泰禾以57.2亿元总价在深圳坪山新区拿下一块商业用地，平均楼面价1.56万元/平。

而在去年12月，泰禾用同样的57亿元价格，从22家开发商手上抢下深圳尖岗山片区两块宅地，其中一块宅地以8万元/平的楼面价创下全国单价“地王”新纪录。

以这块全国瞩目的地王为起点，泰禾以迅猛的速度启动南下的步伐。短短半年间，泰禾在深圳一城已经砸下114.2亿元；加上在佛山、东莞获得的两个新增项目，目前，泰禾在珠三角拿地已斥资约155亿元，除了深圳的全国地王，还有佛山新城的区域地王。

深圳是泰禾攻占华南的重要城池。本站房产获悉，泰禾正在深圳成立区域公司，未来将掌管包括广州、深圳、东莞、佛山等城市在内的珠三角地区，目前区域公司总经理田九坡已经到位。

田九坡去年6月曾以融创中国北京公司东部区域总经理身份，与融创董事长孙宏斌一起出席融创北京壹号院的产品发布会。资料显示，2008年时，他还曾以首钢融创研发副总的身份接受媒体采访。据悉，田是做设计出身，关注技术和产品。

在区域公司组建起来以前，泰禾在华南的拿地主体是福建中维房地产开发有限公司。目前泰禾在华南已有两个项目公布产品类型。深圳尖岗山片区的全国地王将开发成泰禾旗下低密度别墅产品“院子”系列；佛山新城地王楼面价在“7”字头，该片区是佛山楼价最贵的地区之一，周边项目在售价格多数已破万。

此外，收购80%股权而来的东莞项目，未来将建成写字楼和公寓产品，项目处于东莞核心地段，旁边的万达广场已经售罄，未来将建成写字楼和公寓产品；而最新获得的深圳坪山商业地未完成产品定位，有业内人士分析，如果打造成商务式公寓，在深圳限购前提下，随着坪山交通的逐步完善，该片区的商务公寓具有一定的吸引力，1.5万元/平的楼面价未来仍有较大溢价空间。

在广州，泰禾也正在物色合适的商业地产项目，大约在半年前，泰禾已经传出消息，将以以合作开发的“轻资产”方式进入广州，打造泰禾广场，目前项目依然在洽谈中。

如果广州项目能进展顺利，泰禾最具标志性的两大产品线——“院子”系列和商业地产“泰禾广场”，将在华南迅速铺开。

攻城凶猛

用高溢价甚至不惜以“地王”来攻占城池，是泰禾所熟悉的路径。泰禾进入华南的方式，正是这一路径的集中体现。

泰禾进入深圳拿地时，这座城市的房价已经持续大半年时间高烧不退。官方权威数据显示，2015年深圳全市共成交6.6万套一手房，同比增加近6成；成交均价飙涨近4成，达到33426元/平方米，成交金额同比增加1.3倍，超过2225亿元。深圳房价领涨全国，无论是普宅还是豪宅，中心地带或者边远地区，只要是在深圳范围内的楼市产品，几乎都被贴上了疯抢热销的标签。

在这一时机，泰禾杀入深圳。尖岗山片区是深圳的豪宅聚集地，上一次土地出让发生在2012年，而泰禾一出马，便一举拿下了尖岗山片区近三年来仅有的两个公开出让地块。8万元/平的全国“地王”，分摊到两块地的综合拿地成本约是6万元/平。周边的中海九号公馆、新世界名镌等楼盘单价在6万至13万之间。

恰逢内地融资市场窗口期。泰禾本月17日公告称，拟定增98亿元投入项目和偿还借款，其中就有27亿元计划投入深圳尖岗山项目。

“激进拿地代表房地产开发商非常看好后市，”克而瑞分析师洪圣奇表示，“如果房价继续疯狂上涨，他们在杠杆作用下获得的利润会比别人多。”

“一般来说，如果到项目开盘的时候，土地成本占了房价的一半以上，那么开发利润就非常低。举个例子，如果现在拿的地王，楼面价等于周边房价的话，那到项目开盘时，房价要增长最起码一倍，”洪圣奇说，“如果涨幅达不到预期，项目的利润空间就会减少，如果推迟开盘，资金周转会有压力。”

高端产品和销售溢价能力是泰禾激进攻城模式中的杀手锏。不论是过去首入北京、厦门，还是未来的深圳，泰禾都用“泰禾院子”迅速打开市场。在2014年房地产市场行情低迷之时，该年5月新开盘的厦门院子单天销售近10亿元；今年5月15日，泰禾南京院子开盘当天揽金超8亿，目前首期已售罄，其地上成交均价高达11万/平，销售业绩和售价都创下南京顶豪最高纪录。

第二次扩张

作为坚定的一线城市拥护者，此时的泰禾所面对的处境，2013年何其相似。

3年前，也是全国地王频出的年份，泰禾离开福建大本营迈出全国化征途的第一步，以区域单价地王摘得北京孙河地块，后来，这块前景不被看好的地王项目化身成泰禾在北京的手张名片“北京院子”，并创下连续12个月均稳居北京别墅销冠的成交记录；同年拿下的厦门地王被打造成“厦门院子”后，2015年的年销售额是36亿元。

2013～2014年，泰禾围绕“扎根福建本土，深耕一线城市”的战略在全国迅速扩张。此后的短短4年间，泰禾从一家中国百强房企，迅速攀升至25强榜单之内。在北京、厦门、上海等地获得的这些高溢价地块是这一切的起点，功不可没。

这两年，泰禾分别斥资200亿元、150亿元拿地。让泰禾董事长黄其森津津乐道的是，上述350亿元的土地，到2015年的价值已经涨至700亿元。过去外界对其资金链紧张的质疑，也随着一线城市地价的上涨和“院子”产品的热销而消散。

从2014年下半年开始，泰禾有意放缓了拿地节奏；2015年下半年，泰禾借国内债市的风口降杠杆，通过发债、定增等多种资本市场融资方式，在资本市场募集了近120亿元的资金以改善资本债务结构。截至2015年末，其资产负债率同比下降9.36个百分点至79.87%。

上述持续一年的调整期，被黄其森称作“修炼内功”的过程。如今调整期已过，泰禾为下一阶段扩张储备弹药。他们将目光转向拥有两个一线城市的华南。泰禾2015年年报显示，在其146亿元的房地产营业收入中，福建区域以75.67亿元营收、40%毛利率居榜首，北京区域营业收入约68亿元、毛利率20%，华东区域约为2.64亿元，毛利率14%。华南板块仍是空白。

泰禾一位内部人士表示，以深圳为核心的华南区域，是泰禾未来规模再上一台阶，必须进入的领域。

“泰禾有自己的战略眼光，不论是上海还是华南的地块，都看到了别人看不到的价值。这不是赌博。只能用历史来证明了。”