180万北京置业 首选房山“上车”

不想住“老破小”、没有充足的资金、不愿费精力装修，想在交通便利、教育资源、商业配套完善的区域买一套属于自己的新房的，快看过来：从目前北京新房市场现状来看，在楼盘品质、轨道交通、经济发展方面同等的区位条件下，房山区堪称是相对的价格洼地。

事实上，调查显示，随着房山区交通、教育、生活配套的不断完善升级，房山区不仅受到刚需购房者的关注，还成为西部主城区海淀、丰台区域人口外溢的重要承接地。而从供应看，经过近几年的开发建设和发展，在房山，不管是刚需购房、改善居住还是选养老房，想找性价比高的楼盘，都有了较多选择。长阳镇和拱辰区域作为房山后续土地供应较多之地，尤其值得关注；此外，房山新建楼盘的户型设计和品质堪称同价位性价比最高的区域之一，这里有着北京其他区域没有的90平方米三面向阳的三居室户型。

北漂故事

海淀工作的我选在房山置业

●同等价位里，房山的新房品质更高

●同等品质里，房山的房价又是最低的

90后姑娘小丽是海淀区的一名上班族，来北京打拼多年，已经满足连续5年缴纳社保的要求，有了在北京购房的资格。存了一些积蓄的她想：“如果在北京拥有属于自己的一套房子，内心会更加安定。”于是从去年开始，小丽就辗转在海淀、大兴、昌平、房山等多个区域看房。

经过对房价、通勤、户型、环境等多方面综合对比后，小丽最终在房山选定了一套南北通透的地铁房，63平方米的二居室。2023年7月，她完成了网签，眼下就等着2025年交房了。小丽坦言，目前的生活更有了奔头，最后选在房山，不仅房价是自己能够得着、买得起的，更主要是通勤、居住环境等也都相对合适。“没有最合适的，只有相对合适。什么条件办什么事”，小丽坦言，在现有条件下，她做了最优的选择——选了二居室而不是一居，父母来也有地方住；小区环境也好，楼盘品质不差于房价在七八万一平方米的海淀楼盘；还是地铁房，虽然可能在有些人看来，这里离工作地儿远了些，但有地铁，时间成本相对稳定。“首次买房，我先要有一个相对最优的家，先有一套房在手，未来还可以再换更大、更合适的。”

对于小丽的选择，北京链家研究院分析师岳微也表示认可，她认为，目前房山房源的确有很大的价格优势。房山在售新房项目众多，二手房市场在售的也多为2016年以后的次新房，新房销售指导价和二手房成交均价都低于北京市平均水平，主力户型为90平方米的二居、三居。100万以内的首付、离中心城区近的新房，购房者能选择的范围屈指可数，而房山却具备这样的优势和条件，性价比极高，综合房山区在售的近40个房地产项目情况来看，350万可以买到90平方米的三居室，甚至有的户型布局能实现三面向阳。

同样，机构的调查也显示，房山区对西南片区刚需购房者产生吸引效应不小，其中不少购房者来自丰台区、海淀区的刚需人群。“丰台、海淀的新房大都是均价10万以上，因为开发商拿地时土地出让价比较高，商品房的售价也低不了。”岳微认为，到房山的购房者多以刚性需求和初步改善人群为主。相对来说，同等价位里是品质更高，同等品质里房价又是最低的。

刚需房价

总价最低180万这里能“上车”

●180万不仅有63平方米的二居

●350万还能买到一个特别不错的三居室

“买得起，是第一要素。”小丽说。在同样的资金内，买得起且能买到最合适的居室面积——两居室，房山就这样成了她的首选。

根据小丽的介绍，北青报记者也赴房山探盘，看到多数在售项目的确如小丽所说打出低价招牌，最低总价达到180万，不仅有小丽所买的63平方米的二居，在这里，350万还能买到特别不错的三居室。

比如某楼盘，规划主力产品为70-120平方米二至四居，总价200万起。在售房源包括54平方米一居、74平方米两居、87平方米三居、93平方米三居、100平方米三居、120平方米四居以及跃墅户型。还根据年轻人喜欢阳光风景大飘窗的特点，设计超越传统窗墙比的270°转角飘窗。

另一个楼盘位于京西五环旁，均价约34000元/平方米，8-15层的小高层低密度产品，精装修交付，绿化率30%。主力产品为建面约57-76平方米一至二居，总价约180万起，以及建面84-118平方米三四居，总价约290万起，项目户型满足刚需和改善需求。

从生活便利度上来看，这两个项目均临近北京熙悦天街、北京房山天街、首创奥特莱斯三大城市地标级商业综合体。

乘坐房山线在郭公庄站，可同站台换乘9号线，直达中关村丰台园、总部基地两大产业园，以及丰台站、北京西站两大火车站。在首经贸站换乘10号线，能够快速到达海淀中关村、万柳，朝阳CBD、三元桥等功能区。在东管头南站换乘16号线，可到达丽泽金融商务区、中关村软件园、永丰产业基地等金融科创产业核心区。项目北侧毗邻长虹东路，距京港澳高速口仅约1.2公里，便捷到达北京东西交通主干线，快速通达西三环和内城。

北青报记者还注意到，第二项目门口有常青藤双语幼儿园、北京工商附小、良乡三中（北京工商附中）、北师大良乡附中等房山区重点院校。5分钟步行可到京西荟、华冠超市、国泰商场等，项目近邻房山天街、熙悦天街、奥特莱斯以及房山区中医医院新院区（三甲在建）、良乡医院（三级综合）、妇幼保健院、今康中医医院等医疗资源。

北青报记者注意到，房山区域内多重价值提升的同时，土地供给以及楼市的供需比例、产品结构也达到一个相对平衡的状态。一些品牌房企看好房山发展潜力，根据置业群体的需求、定位不同，在房山区域开发的户型也越来越多样。从新北京人的“上车”首套房，到北京人的改善型住房，到养老住房，购房人都能在房山找到相应的楼盘。

从房山新房发展的时间脉络来看，2016-2019年供应的更多的是大户型产品，因为当时核心区基本没有土地供应，加上“7090政策”限制，为了弥补市场的空缺，房山的项目倾向于别墅类型，主打改善或者高端养老住宅。

2019年以后随着供地模式的改变，尤其是2021年集中供地政策实施以来，北京市场上面向刚需群体的低总价产品已经很少了。100万以内的首付，离中心城区近，品质又高的房源，购房者能选择的区域屈指可数，而房山却具备这样的优势和条件，性价比极高。

当前，房山区从政企两端双向发力，集合中建智地、北京建工等多家国企，开发商品牌又能够形成区域共振，通过对消费者的多样化需求进行分析，推出多条产品线，以达到满足不同消费群体需求的目的。

为何是房山？

是价格洼地更是价值洼地

●房山逐渐成为北京各区的后起之秀

●成为价格之外的又一个洼地——价值洼地

在高房价的压力下，北京外溢人口越来越多。与近郊区门头沟区、昌平区、石景山区等区域新房市场现状相比，也不乏有其他的价格洼地。那么，为何最后买房首选房山呢？对此，小丽说，在她的看房历程里，她发现，房山区不仅在新房价格上形成了相对的价格洼地，更因为楼盘品质、轨道交通、经济发展等成为眼下北京楼市的价值洼地。小丽说，“买房除了考虑住，还得考虑未来的升值和保值。房山因此而吸引了很多刚需购房者、改善型购房人的关注。据我了解，海淀、丰台很多购房人都把房山作为买房首选，这点对我很有参考意义。”

小丽说，对于购房者来说，在符合普通住宅的条件下，能以最少的首付、低总价拿到空间更大、品质更高的新房之外，对于教育资源、通勤和生活配套也有着较高要求。“这直接影响着未来房产的保值和增值，而根据各方信息看，房山在这些方面，也逐渐成为北京各区的后起之秀，释放各种红利，成为价格之外的又一个洼地——价值洼地。”

作为北京的西南大门，房山紧邻首都功能核心区，居于北京城市核心区和雄安新区之间，是“一核双翼”腹地，也是京津冀协同发展的重要战略区域。随着城市规划的变迁、区域功能的升级，显现出巨大的发展潜力。

从教育资源来看，除了北京小学、北京八中、北京四中，2022年，房山区优质教育资源覆盖面持续扩大，清华附中房山学校正式开学，十一奉先学校、海淀教师进修学校附属房山实验学校签约落户房山。全区2022年新增中小学学位1975个，普惠性幼儿园覆盖率96%，国家义务教育质量监测成绩处于全市中上水平。2023年房山区还新增中小学学位2660个。

房山在购物休闲方面的提升也很快。北京市商务局发布的《北京市商圈活力研究报告》显示，长阳商圈位列全市第4，仅次于CBD、王府井和三里屯商圈。经过两期建设，首创奥特莱斯已经拥有300余家门店、2000多个停车位；毗邻良乡大学城而建的熙悦天街聚集了近300家优选品牌；被多个小区环绕的房山印象城，200余家店铺可以满足市民多样化的购物需求。2023年，房山区将依托首创奥特莱斯、熙悦天街、房山印象城三大商业综合体，在长阳中心区域形成多节点联动的消费中心城市环。按计划有序推进山姆会员店、首创奥特莱斯摩天轮等商业项目。市民文化体育休闲公园景观提升工程都已在2023年年内开工建设，万科长阳天地五星级酒店也将完成招标。

观念转变

品质已超区位成购房首选

●房子不仅仅是满足基本的居住需求

●还要住得舒心和省心

如岳微提到的房山新房“同等价位里是品质更高，同等品质里房价又最低”，采访中，小丽也详细谈到了她对房山新房品质的肯定。小丽表示，除了房价优势，房山她所选的小区，综合居住品质也是让她下定决心出手的重要因素。她说，自己很在乎房子的户型，南北通透的房子住起来更舒适。值得一提的是，她选的房子还将精装修交付，拎包入住，省时省心省力。

如今大多数人生活节奏快，精装房所见即所得，低碳环保，质量也有保证。她谈到，在看房的那段时间，遇到不少初次置业的人群，为了方便会直接选择购买精装修房。毕竟装修公司、装修材料、装修风格的选择要花费很多时间和精力。而选择毛坯房，整幢楼装修时间跨度长，噪音和环境污染也会引发邻里纠纷。

相比而言，精装房更“经济”更省事，装修设计与土建设计同步，可节省工程开支；规模化采购，降低了采购成本；流水线施工，降低了施工成本等。一般来说，开发商装修比购房者自己装修便宜约30%。开发商在前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关，质量能够得到充分保证，售后服务有保障。小丽说：“作为上班族，我自己也没时间和精力盯装修，更不用提这其中有可能会因为没有经验而遇到装修被套路的问题。”

对此，北京房地产商会会长黎乃超表示，在过去的几年里，中国的房地产开发行业发生了翻天覆地的变化。房屋品质，这个曾经被视为房产的地理位置之后的次要因素，现已成为购房人和开发商共同关注的首要问题。早期，中国的房地产开发以快速建设和大规模生产为主导，追求的是规模和速度，而房屋品质并未得到足够的重视。材料质量、建筑工艺和细节设计等方面的忽视成为那个时期的普遍现象。然而，随着社会的发展和消费者需求的提升，房屋品质逐渐成为了衡量一个房地产开发项目成功与否的重要标准。

小丽说，“房子确实是用来住的，但不仅仅是满足基本的居住需求，还要住得舒心和省心。精装修会在交付前进行一定的测试和检验，以确保质量和功能的达标。避开据说有可能会蜕掉一层皮的装修，拎包入住，省了很多需要自行装修和配置的麻烦。最后选在房山，和这个我能买得起的价位，能买到精装修房，也是很有关的。”

调查显示，房山区域目前的刚需楼盘精装修交房已成为主流。北青报记者在房山某楼盘看到，精装修交付，房屋地面、墙面、卫生间、厨房、地暖都是精装标配。厨房里的橱柜、水槽、燃气灶、抽油烟机、燃气热水器，卫生间里的洗手盆、坐便器、花洒、风暖浴霸等也都是品牌产品，另外还有些加赠恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒风、恒洁的新风系统。

地铁房

通勤逻辑下的必选项

●地铁房山线一线换乘多条地铁线路

●串联丽泽金融商务区、中关村科技园等城市核心

在采访中，小丽不断提到地铁和轨道交通。“地铁彻底拉近了房山与海淀和城中心的距离。”“有地铁，通勤时间就很稳定可靠，去哪儿都方便。”不难看出，地铁是房山楼盘的加分项。

《2022年度中国主要城市通勤监测报告》显示，居住地和就业地两端均在轨道站点800米覆盖范围内的中心城区通勤人口比重，体现了轨道线网与职住空间组织的匹配度，覆盖通勤比重越高，说明轨道对职住空间支撑作用越好。

北青报记者在探访中看到，房山在售楼盘，多个项目都临近地铁。如某楼盘的一期和二期，与地铁房山线“大学城西站”距离约400米，可串联北京熙悦天街和首创奥特莱斯。北京建工开发的住宅项目揽星宸，距苏庄地铁站南300米。房山相对高端的某项目，户型在85-165平方米之间，销售均价4.5万/平方米,总价约380-780万，也毗邻京港澳、京雄高速，北临京良快速路、南五环路，通达全市。距离房山线良乡大学城站约120米，一线换乘1号线、9号线、10号线、14号线等，串联总部基地、丽泽金融商务区、中关村科技园等城市核心区。

房山线、城市副中心线已经开通，连接丽泽金融商务区、丰台科技园及城市副中心。未来，规划中的S6号线落位，还将为区域价值再添动力。尤其是地铁房山线北延开通，无缝对接房山线广阳城站，约25分钟通达丰台科技园总部基地，约35分钟直达丽泽商务区，8站至10号线黄金圈，加上建设中16号线作为京西南北大动脉，连接海淀的科技精英与大学教师，规划中的丽金线南起房山线北延东管头南站，北至金融街站，与金融精英的联系更加紧密。

不止刚需

改善型养老型这里的性价比都高

●刚需房能找到性价比最高的房子

●改善型和养老型的购房需求同样能找到

北青报记者在探访的过程中看到，北京链家岳微所说的房山的房子“同等价位里是品质更高，同等品质里房价又是最低的”以及小丽说的“房山楼市不仅是价格洼地，更是价值洼地”，除了体现在房价和楼盘品质外，也体现在楼盘类型上：不止是刚需房能在这里找到性价比最高的房子，改善型和养老型的购房需求，同样能在这里找到。

北青报记者看到某大型央企开发的一个楼盘，规划5-6层的精装修洋房社区，户型为73平方米-93平方米纯南北通透的两居三居产品。近邻房山高教园区，项目周边有着“南城小海淀”之称，还靠近良乡医院、房山妇幼保健院、房山中医院等医疗机构。另一个央企开发的项目则主打相对大的户型，适合改善型需求，85-165平方米多种户型，独立电梯入户，销售均价4.5万/平方米,总价约380-780万。养老住宅方面，除了青龙湖区域的一些低密度项目，还有一家央企正在开发的零碳养老用房项目位于北京市房山区拱辰街道，总建筑面积为1500平方米，由中建智地与房山区政府、清华大学和中国建筑科学研究院一同推进，为国内首批“双碳”示范项目和北京市房山区首个“零碳”项目。

放心购房

收房就拿证这里购房更安心

●拿房本不用再等730天

●30天无理由退定金解除后顾之忧

当前房地产市场处于深度调整期，购房者市场信心需要进一步加强，房山区在北京市率先实行“交房即交证”试点，在商品房交付业主的同时达到申请办理不动产权证条件，让购房者在第一时间就可以拿到不动产权证，这一举措对购房者置业提供了保障，可以缩短不动产权证书办理时间，更为购房者落户、子女上学、融资贷款等提供便利。

过去，如果购买期房，按照购房合同的约定，一般是交房之日起730日内才能取得不动产权证书。但“房本”迟迟下不来，会给购房者带来落户、子女入学、抵押贷款等种种难题，影响到了群众的便利度和幸福感。

2022年10月，房山区制定出台了《“交房即交证”试点工作方案》，“交房即交证”工作是通过前置预审、并联办理的方法，整合优化业务流程，将取得不动产权证书的时限大幅缩减，即在商品房交付业主的同时达到申请办理不动产权证条件，实现“交房即交证”，将合同约定730日取得房产证压缩至交房当日取证。

截至目前，房山区已经在7个项目进行了“交房即交证”试点，取得良好效果。比如位于拱辰街道的某项目，一期合同约定于2023年12月30日向业主交房。得益于“交房即交证”试点，12月1日，该项目提前合同交房日期一个月开始向业主交房。位于长阳镇的某项目，本来合同交房日期为2023年9月30日，但就在5月11日，该项目首个业主就领到产权证，创造了房山区商品房业主领取房产证最快纪录。

此外，为进一步让购房人在房山区放心购房创造有利条件，在相关部门的推动下，2023年2月21日，北京市房山区38个在售楼盘项目以自发联盟形式自愿承诺“30天无理由退定金”。即购房者在签订正式购房合同前提出退房退定金的，各楼盘的开发商均承诺自购房者提出申请之日起30个自然日内，定金将退还到位，切实保障购房人利益。

据了解，购房定金既是一种重要担保方式，又是一种违约责任的形式，按照规定，开发商有权不予退还。但在实际操作中，购房者会由于各种原因改变想法，从而产生退房意愿。因此，该承诺对于购房者来说更具利好，解除了购房者的后顾之忧。

文/本报记者宋霞