1月交易爆量 李同榮曝真相：房價鬆動要開始了

房市示意图。记者游智文／摄影

1月六都房市交易量大爆发，月增率27%，年增率高达140%，房产趋势专家李同荣表示，市场很多人就此认为今年房市将继续走强。但开工量持续下滑、使照量大幅上升呈现死亡交叉，加上成屋市场呈现量价背离，此时房市交易量增加，其实是房价松动、房市偏空的开始。

李同荣表示，1月交易量爆增，主要原因有六，包括一、选后不确定因素消失，观望买盘涌入。二、利空出尽因素：政策打压而房价却不跌，久候不耐刚需信心恢复勇于进场。三、政策激励首购买气：新青安持续激励买气。

四、两年前主升段大量开工率，在近期爆出大量交屋潮。五、部分量大区域价格略有松动，吸引久候买盘。六、去年同期元月适逢农历新年，去掉前后约15天交易空窗期，交易量基期过低，影响年增率大幅爆增。

李同荣表示，上述六大因素造就元月房市交易量爆增，但若逐一分析，并未发现市场有较实质基本面可以再持续推升房价，反而可以观察出量大区域及交屋潮大增区域，因为建商或售屋者价格稍有让利动作，就会刺激房市去化量。

换句话说，今年房市供需会在「余屋量多与购屋信心增强」影响下，产生多空拉锯，而因为基本面与技术面对房市影响偏空，房价推升不易，只要稍一让利，就会吸引强劲刚需买盘进场，今年房市是「有利余屋大窜逃」的一年。

李同荣分析，近5年来全台在经济基本面转强与资金动能面充沛环境下，房市处于多头走势。然因全球连续升息，打房政策加重及技术面处房价高档，房价推涨势终止，而房市是否就此由多转空可由两大关键指标观察分析与判断：

第一项指标是开工量、建照量与使照量是否呈现死亡交叉。去年前三季住宅使照核发8.4万户，创15年新高，然而第3季住宅开工3.1万户，出现了5年以来首次开工量低于使照核发量的死亡交叉，这是房市反转的重要讯号。

而去年第4季住宅使照核发3.38万户，创2015年以来新高，第4季住宅开工量3.23万户，全年平均开工量创四年来新低，更确定第3季以来房市死亡交叉的反转讯息，只要连续三季死亡交叉危机未解，房市由多转空就成事实。

第二指标是成屋市场。房市成屋市场是否由多转空，可由价量关系指标观察，通常市场转空前会有两大价量背离现象，一是价涨量缩、二则随之量增价跌。

市场由强转弱前，常常会出现价涨而量缩现象，2022年下半年开始交易量缩，但价续涨，2023上半年量再缩，价格涨势缩小，这是「价涨量缩」的背离不利现象。

2023年下半年开始交易量增，房价已有涨不动现象，甚至六都已经有一半行政区由涨转跌，此时虽量增但价跌或持平不涨，都是房市转空迹象。

因此，以量增价就涨的解读分析，恐怕忽略房市由多偏空的反转不利讯息，就如2016年第2季房市交易量开始由最低量回升，却也是房市杀价取量的一年，一直到2018年第2季全台房市才止跌回升。因此目前的交易量虽止跌回升，市场信心恢复，交易呈现活络迹象，但恐怕才是房价松动的开始。

台北市2014年第1季至2023年第3季成屋均价及交易量季线图。资料来源：吉家网不动产提供

2024年第1季六都成屋买卖移转栋数统计。资料来源：吉家网不动产提供