2014-2019经济大悬崖／中国空前的不动产泡沫

图、文／商周出版你觉得日本、美国、爱尔兰或西班牙的不动产泡沫很糟糕吗？这些泡沫都已经破灭，或至少已经开始破灭。你觉得英国、法国、加拿大、北欧国家、澳洲和大多数东亚国家现有的泡沫很糟糕吗？噢，老兄，看看中国吧！

现代史上，主要国家从来没有出现过这么大的泡沫，为什么？起因是不负责任的中国政府空前的过度投资，以及中国人民──尤其是比较富裕的人民──非常高的储蓄率。中国人喜欢房地产，不喜欢股票和债券。虽然空屋率提高和过度建设，但不断加强的都市化、不断成长的 GDP、不断增加的储蓄和持续成长的房地产投资结合在一起，就形成了庞大的泡沫。在二十世纪兴建高楼大厦的都市里，成长最快地区最高的建筑完工之际，都接近长达三、四十年最繁荣长期房地产与经济热潮的最高峰。克莱斯勒大楼、帝国大厦和华尔街 40 号大楼竣工之际，大致都吻合 1929 年纽约股市涨到最高峰的时候。同样的，芝加哥的席尔斯大楼和纽约世贸双塔落成时，正好是 1970 年代股市崩盘、经济衰退开始前不久。吉隆坡的马来西亚国家石油公司双子星大楼 1997 年完工时，适逢东南亚爆发金融风暴。今天世界上的大部分建筑用起重机在什么地方？ 当然是在中国。

今天世界最高的摩天大楼盖在什么地方？ 答案是中国。不但如此，中国现在变成以最快速度、兴建更多世界最高建筑的要角。

请注意，房价所得比最高的四大城市都在中国，深圳的房价所得比是 35 倍，北京是 32 倍，广州是 30 倍，上海是 28 倍。相形之下，新兴市场国家中的新加坡为 26 倍，曼谷为 20 倍，孟买为 15 倍。西方世界房价最高的伦敦，房价所得比为 15 倍，温哥华接近 11 倍，雪梨为 9 倍，旧金山和洛杉矶目前超过 8 倍。中国包括比较低廉的农村地区和中小城市的平均房价所得比为 15.7 倍，比较起来，仍然比伦敦还高。不管你怎么看，中国的房地产价格都比世界任何地方高估多了——除非中国继续以 10% 的速度永远成长下去，政府在未来 12 年内，又把另外 2 亿 5,000 万人口从农村迁移到都市地区。事实真相是我们美国人在印钞票，中国人却在印公寓！他们打算加倍推动这种服用类固醇的政策，从现在到 2025 年间，要把另外 2 亿 5,000 万人，从农村迁移到都市地区。此刻中国主要城市里，多达 24% 的公寓和住宅空置不用，何况这还不是最糟糕的状况，整个中国有很多新建的新市镇、目前几乎都完全没有人入住，其中有些新市镇居然大到可以容纳 100 万人口呢！长沙正在盖天空之城，预期天空之城今年稍后竣工时，不但是世界最高的建筑（ 838 公尺高，共有 202 层），也会是用创纪录最短时间、大约用 90 天就盖好的摩天大楼！这栋摩天大楼采用预铸工法兴建，设计时的目标就是在摩天大楼内建设一座自给自足的城市，里面附设从住宅、办公室、商店以至旅馆等等一切应有尽有的设施，有人称之为「高高堆叠的拖车」。同时，世界最大的复合购物商城——成都新世纪全球中心几乎完全空置不用，几乎没有人进驻，这个中心屋顶下设有一座娱乐园区和海滩，却因为找不到任何租户，现在打算设计为观光旅游区，说来真像是过度建设中的迪士尼乐园。最后还有杭州的天都城，政府兴建的这个城市意在模仿巴黎，市中心当然有108 公尺高的仿造艾菲尔铁塔。杭州也仿造了威尼斯和其他著名城市。虽然这座观念城彻底失败（已经废弃不用），共产政府却已经在这座城市的南边不远处，开始兴建一座全新的城市「峦州城」（Luangzhou，音译）。中国的房地产会跌到什么程度？我在第五章中，谈到两大原则，一是泡沫总是会破灭，二是泡沫通常会回到起涨点，甚至跌得更低一点。日本的房地产价格已经回跌 60%，杜拜的不动产价格已经崩跌 40%，但是两地的不动产泡沫都没有中国的泡沫那么大。因此，怎么才能促使中国的泡沫回落到 2000 年代初期的价位，答案是惨跌 85%。总之，中国在过去 15 年内，已经创造了空前庞大的泡沫，需要政府持续不断地全面过度投资在基础建设、高度的出口成长和消费者在房地产上的巨额投资。全球经济减缓已经造成中国的出口放慢，政府现在借着提高过度营建、同时容许负债提高到对新兴市场国家危险的水准，弥补出口方面的损失。富人逐渐放眼离开中国，以便保护自己的财富、健康和家人。在这么微妙的情况下，一家大型开发商或大企业倒闭，就可能轻易的引爆危机。中国现在是世界第二大经济体，又是世界成长最快的经济体，如果中国庞大的房地产和过度兴建泡沫像西班牙一样破灭，会像大象摔倒一样。我认为中国在 2014 到 2019 年年间，会碰到这种景象，到时候别说我没有警告过你！（本文摘自《2014-2019经济大悬崖》第七章）