2023房價上漲是假象 李同榮：下半年量大區要下殺了

房市示意图。图／记者游智文摄影

房市趋势专家李同荣今（4）日表示，2023上半年经济表现不佳、下半年选举因素干扰，房价却不跌，除了新青安专案威力发酵，另一是新成屋交屋潮拉高平均单价所形成的假象。

他表示， 今年房市上半年支撑强，上涨不易、下跌难，但下半年变数增多，量大超涨区房价就会松动。

李同荣指出，2023房市面临技术面高档，房市面临修正，但房价却看跌不跌，关键有二：

一是新青安贷款专案催生出观望以及潜在的买盘，带动低总价刚需市场交易量大增，房价获得支撑。

第二，2023全年使照完工量激增至11.8万户，交屋潮集中在下半年，致使下半年交易量大增。尤其年底交屋潮涌入，新屋成交单价较高，因此拉高整体交易量的平均价，呈现上涨的假象。

李同荣指出，2024房市会不会跌，有三大观察重点：

(1) 新青安贷款力道是否减弱：新青安贷款专案有三年期限，因此推案第一年会涌入抢购心态，在房价见跌不跌状况下，购屋信心大增，但这些买盘的高峰点何时反转，对房价的支撑力道就会减弱。

(2) 各地交屋潮实际影响状况：2021及2022为这波房市循环主升段，销售率高开工率也大增，延续两三年就会呈现完工使照量大增，2024要观察使照量与前期比较的高峰期是否减弱，才不会因新成屋太高的交屋潮影响交易平均单价持续拉高。

(3) 2024上半年开工量与使照完工量是否持续死亡交叉：2023年第3季开始，由于预售销售率不佳、开工量下滑，加上使照完工量大增，以致开工量与使照完工量呈现死亡交叉，并延续到第4季，若2024第1季持续呈现死亡交叉，房市的多头就会确立结束。

李同荣认为，上半年新青安贷款专案持续发酵，看守内阁打房政策暂停，完工使照量同期比仍然攀升，刚需市场仍然强劲，因此房市下跌较难，但因技术循环面临高档，总价推升不易，推案面积已缩无可缩，单价要拉升相当不易，因此上半年虽房价下跌难，但上涨也不容易，各都行政区会出现小涨小跌现象。

但下半年开始有囤房税2.0正式上路，加上新政府上任，在国会三党不过半的弱势执政下，执政党将面临反对党对高房价民怨的质疑与政策打房或加重税制打房的压力，另外全球地缘政治风险与两岸关系持续恶化，对岸启动对台贸易战大增。

因此，下半年建商余屋出脱压力大增，部分量大且超涨区，势必会有多杀多现象发生，新推建案要拉高房价就会被旧案余屋竞价抢销，预售市场下半年表现会比上半年较差，成屋市场就看区域表现涨跌互见。

李同荣表示，房市没有永远涨的道理，预测趋势也难以单一变数判断房价涨跌，2024在多空拉锯剧烈的状态下，经济基本面的表现如何与技术面的调整与否，以及地缘政治风险，都是2024房市走势的决定关键。

全台住宅类使用执照量年线图。 资料来源／吉家网

全台住宅类建筑执照、使用执照与开工数季线图。 资料来源／吉家网