2025——官方公告--海淀区功德寺绿城【最新动态】北京房天下
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拿地过程：2024年11月5日，北京功德寺001地块出让，参拍房企大致包括，越秀、华润、中海、金茂、绿城、海开+建工联合体、中铁。绿城以51.75亿元限价，摇号摘得，成交楼面价约71061元/平方米，溢价率15%。据了解绿城占50％股权，越秀占50％。
据网传方案，绿城户型面积为129-252，层数为10层为主。
网传方案：
先预测一下项目的售价，看下相邻的项目周边住宅二手房售价。海淀区上地学区，是非常好的学区，本学区内选取上地佳园04年的二手房和今年10月刚交付的圆明天颂项目作为对比。
参考上地佳园估算绿城项目价格：05年建成的上地佳园，我查询多套房源，剔除设计的比较奇葩的户型单价比较低，设计的比较正常的户型，17层三室户型，挂牌价格单价约12万+，成交价我估计大概11万左右。绿城新项目层数更低，产品更好，我简单估算，绿城新项目比上地佳园高30％比较合理，绿城项目市场合理价格为14.3万/平米，高于项目10.5万限价。
参考圆明天颂估算绿城项目价格：圆明天颂层数为4-5层，容积率1.1，24年10月刚交付，项目品质很高，位置靠近圆明园公园，以176-290大户型为主，据说成交价格16万。绿城项目位置稍差，便宜15％左右比较合理，绿城项目合理价格13.6万，也高于项目10.5万的限价。
结论是，功德寺项目限价10.5万，存在3万元左右的倒挂，绿城功德寺项目具备摇号的基因。
不利因素方面，我比较担心项目西侧高压线，各种渠道的信息看下来，购房人也比较担心高压线入地问题，这对项目影响很大，项目出让文件明确了同步实施入地，我相信敢这么写，海淀区政府已经审慎考虑和充分研究过了。但是，入地的时间仍然存在不确定性，尤其是绿城把175平米户型沿西侧高压线布置，让我比较担心买房人的抗性。
出让文件截图：
另外，项目99％属于上地学区，是非常好的学区，我就不过多分析了。
绿城项目的一些预测：
绿城项目建造标准：项目倒挂，预计绿城建造标准不会发力过猛，预测按照地上毛坯8000元/平米+精装3000元/平米建设，这个精装标准，主要是为了绿城的口碑和品牌。
绿城住宅价格预测：住宅10.5万，住宅一层预计设计下复式，我预计有1万平米的下复式，每平米按照3.5万测算，此处测算可能并不保守。
绿城车位价格预测：北京普遍车位比较难卖，因为车牌要摇号，车位售价按照35万一个测算，每户1.4个车位，主要是因为北京地下还需要补交土地款，补交的土地款计算规则比较复杂，我忽略掉，车位价格也按照低一点测算。
操盘效率预测：绿城这几年在北京操盘操盘效率还是不错的，23年拿的北京黄村项目93天开盘，22年拿的亦庄和崔各庄的两块土地120多天开盘。功德寺项目，三家开发商合作，可能对开盘的效率有点影响。
海淀区新项目开盘效率：中海西山观复最快，拿地到开盘仅129天。保利嘉华天珺，据说被其他开发商举报消防问题，延迟开盘，目前排卡结算，估计1月开盘，拿地到开盘也不足6个月。海开的颐海澐颂，开盘比较慢，我估计是城投效率低一些。综上所述，我估计绿城可以做到5个月（明年3月底，4月初）开盘。
项目利润测算过程：
规划指标：住宅建筑面积70640平米，配套面积比例参考附近学府壹号院，按照容积3％考虑。按照出让条件，北京做超低能耗建筑可能有面积奖励，我也不太确定，测算也先忽略掉。
土地款加契税53.3亿，契税按照3％。建造成本合计10.6亿，地上住宅按照毛坯0.8万+精装0.3万/平米，地下车库按照0.7万/平米考虑。
预计总货值80亿，住宅货值74.1亿，车位货值2.36亿；地下储藏室货值3.5亿，储藏室按照1万平米，每平米3.5万元。
项目倒挂，大概率要热销，预计拿地后5个月开盘，8个月可以售罄，营销+管理费用取1.5％，开发贷使用时间很短，几乎忽略，开发贷利息1300万，三费合计1.33亿。
增值税+附加税为1.49亿，土增税为零。
住宅可售楼面价7.55万，住宅售价10.5万，差价2.95万。全投资口径净利润9.96亿，利润率12.44％。
土地款计息口径净利润测算：按照项目8个月清盘，10个月现金流回正（北京好像是封顶发放按揭贷款，回款要慢些），土地款占用0.83年考虑。净利润8.5亿，利润率10.91％，项目货地比1.55，IRR20％。
总结：项目总共投入51.75亿土地款，10个月时间赚8.5亿，绿城占50％权益，绿城权益利润4.25亿，项目存在一些倒挂，安全度很好，如果做到8个月清盘，IRR基本和杭州倒挂项目相当，这是比较好的项目。
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