21深度｜重大信号，市场开始筑底！五部委详解稳楼市“组合拳”，两项增量措施将落地

21世纪经济报道记者李莎 北京报道10月17日上午，国新办举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

9月26日，中央政治局召开会议，明确要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

继央行明确降准降息、国家发展改革委详解一揽子增量政策，财政部介绍增量财政政策之后，10月17日这场发布会介绍了促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。其中主要涉及两项增量措施，一是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元；二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

此外，政策“组合拳”还涉及“四个取消”和“四个降低”两大方面。

发布会上，倪虹表示，一是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

二是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。”倪虹介绍，相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。

21世纪经济报道记者根据发布会释放内容，梳理重点政策内容如下。

一、将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，年底“白名单”信贷规模将超4万亿

今年年初以来，金融监管总局会同住房城乡建设部，建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。

截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。金融监管总局副局长肖远企在发布会上回应南方财经·21世纪经济报道记者提问时表示，为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，金融监管总局还将进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”；进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

肖远企预计，到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

二、以货币化安置为主，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造

城中村安全隐患多、居住环境差，居民改造意愿迫切。住建部统计和调查发现，在全国35个大城市，有170万套城中村需要改造，全国地级城市有297个，其他城市也有改造的需求。全国城市需要改造的危旧房有50万套。

倪虹在发布会上介绍，将新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，并通过货币化方式，加大政策支持力度。

改造的项目需要具备两方面条件，一是居民改造意愿强烈、安全隐患比较突出；二是项目征收安置方案扎实，能够确保征收工作顺利推进，资金大平衡方案可以做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。

主要的支持政策主要有五方面，一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

三、抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相关税收政策

党的二十届三中全会明确，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。

当前，在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。

宋其超在发布会上表示，目前财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。具体政策正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。

宋其超进一步表示，财政部在对前述相关税收政策做进一步的调整，主要有三方面考虑。 一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排。二是赋予地方一定自主权，保持政策的稳定性和公平性。三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。

四、实施利用专项债收储土地和收购存量商品房用作保障性住房

为促进房地产市场平稳健康发展，财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。

在具体操作上，宋其超介绍，在专项债用于土地储备方面，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。

刘国洪表示，将优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。自然资源部还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，自然资源部将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

在盘活存量土地政策措施中，除了支持地方政府收回收购闲置存量土地以外，还有两条路径。刘国洪表示，一是鼓励企业优化开发。对于企业有意愿、市场有需求的，允许分期办证、延期支付出让价款、合理免除企业违约责任等，缓解企业资金压力。二是促进市场流通转让。对于企业无力开发的，指导各地通过搭建交易平台、支持预告登记和“带押过户”转让、助推司法处置和合作开发等，激发市场活力。

在支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房方面，宋其超表示，主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

五、加大住房保障支持力度，适度增加保障性住房面积

今年1—9月我国已建设筹集保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。

保障性住房有配租型和配售型两种。前者指的是保障性租赁住房和公租房，公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴。后者是配售型保障性住房，主要面向对于有一定经济能力，暂时买商品房还有困难，但是可以购买保障性住房的群体，以需定建、以需定购。筹集房源的方式有两种，一是新建，二是购买符合条件的商品房用作保障房。

倪虹介绍，为适应生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方结合实际，适度增加保障性住房的面积。

六、10月31日前完成存量贷款利率批量调整，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%

9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布了自律倡议，各商业银行也发布了公告。10月12日，主要商业银行发布了操作细则。

陶玲介绍，预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

对于房贷为浮动利率的，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整，这部分存量房贷占九成以上。对于房贷为固定利率的，借款人可以通过商业银行的网上银行、手机银行办理。对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。

为更好支持刚性和改善性住房需求，中国人民银行统一房贷最低首付比例至15%。9月24日政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%。