25亿债务“锁喉” 融创中国IPO暗藏玄机？

截至2009年9月30日，融创的总借贷约25.31亿元，其中9.11亿元必须一年内偿还，而约16.2亿元须在一年后偿还。

观点地产网 陈小丽 融创中国赴港上市昨日在香港首次公开路演。3日晚间，来自香港资本市场的消息称，融创中的国际配售已经录得超额认购。融创本次香港IPO计划发行6亿股新股，招股价为2.9-3.7港元的定价区间，预计至多募集资金介乎17.4-22.2亿港元。

招股前景

虽然早已通过港交所聆讯，但低调的孙宏斌仍未出现在公众的面前。按照计划，融创中国将于12月7日开始公开招股，12月11日定价，倘若顺利，将于12月18日正式港交所挂牌交易，收票行包括渣打银行、交通银行,保荐人为德银及瑞银。

融创本次上市拟全球发售7.5亿股股份，其中国际配售部分占90%，6.75亿股，其余7500万股为公开发售，每股发售价介乎2.9-3.7港元，集资最多约22.2亿港元，上市募集资金当中近90%将用于将来项目的融资,约10%则补充营运资金。"

几天前，早有市场消息指，私募基金贝恩和德银就已经入股融创，其中贝恩在融创中国占股13.35%，德意志银行占股3.34%。此外，另外两只基金鼎晖资本占股份11.34%，新天域占股2.84%。

该消息并未获得融创回应，今天最新的市场消息显示，融创锁定的基础投资者中银国际已经投资2000万美元认购融创。

鉴于近期也在准备香港上市的深圳企业佳兆业接连遭遇撤单，散户认购低迷，市场对融创的认购情况并不乐观，在阴晴不定的港股市场，孙宏斌能否“凯旋而归”仍然充满未知数。

25亿债务

根据12月3日融创中国披露的招股书显示，截至09年9月30日,融创已进行合共11个项目,包括已竣工物业、发展中物业及持作未来发展的物业,总地盘面积约为453万平方米,持有土地储备约595.5万平方米,项目大多位于北京、天津及重庆。截至今年8月底,公司已售出约95%的预测收入。

文件还指出,预计未来三年，融创的派息比率不会超过30%;公司截止今年6月底6个月毛利按年减少19.6%至2.628亿元人民币,但毛利率则由33.5%,增至36.1%,主要因平均售价的增幅较平均销售成本的增幅为高。

"除了海逸长洲、融创·星美御、上谷商业中心、奥园匹克花园项目全资拥有外，融创在旗下的其余9个项目中所占权益普遍不多，其中北京项目禧福汇，应占股权25%，西北旺应占股权35%，无锡项目天鹅湖花园，应占股权51%，理想城市，应占股权51%，天津项目时代奥城，应占股权90%，重庆亚太商谷项目，应占股权45%，而无锡81栋项目，应占股权51%”，分析人士指出：“包括北京西北旺项目、重庆奥园匹克公园以及天鹅湖项目地块在内，均未获得土地使用证，从某种意义上而言，融创拥有的土地储备量还是略显不足，这可能将影响到投资者的判断。"

而其财务方面也不乐观。招股书披露，截至2009年9月30日，融创的总借贷约25.31亿元，其中9.11亿元必须一年内偿还，而约16.2亿元须在一年后偿还。融创表示：“公司无法保证，未来将能以可接受的条款取得银行贷款或重续现有信贷融资，从而可能令公司须维持相对较高水平的内部资源资金，因此，业务及财务状况可能受到重大不利影响。”

就未来公司的发展策略方面，融创在招股书中表示，未来将继续专注在天津、北京、重庆、无锡及苏州等已经进入的城市，采取集中及谨慎的方法拓展业务，“在挑选及进军新城市时，我们会考虑城市的增长潜力及经济发展阶段、所涉及特定项目的资本及预期盈利能力等条件”。

融创还称，未来将按照滚动基准收购适量的土地以满足未来4-5年内的发展需要。