白菜价入住富人区，深圳千万网红盘3小时被扫光

作者 | 利晋

时隔7个月时间，深圳年内首个“日光盘”终于诞生了。

近日，深圳福田“网红盘”海德园A区116套房源进行了线上摇号选房，结果在开盘不到3小时全部售罄，当天项目销售额约26.9亿元。算上本次开盘，项目实现了4次开盘都是“日光”的成绩。

此前的三次包括：2021年11月，海德园首开181套房源，当天销售33.67亿元；2022年5月，首开239套房源，当天销售57亿元；2023年6月，首开237套房源，当天销售约30亿元。4次开盘，海德园销售额约147.57亿元。

源媒汇获悉，7月16日，海德园A区启动了购房意向登记，共获得了380批购房者参与摇号，超过本次房源数3倍。按照深圳摇号规则，超过房源数3倍触发积分摇号，但本次参与登记购房者均可摇号。

这或许说明，深圳“打新”规则又一次悄然发生变化。对于成功买到海德园A区的购房者来说，买到即赚到。

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买到即赚到，但已有人退房？

摇中海德园A区项目，等于“白菜价进驻富人区”。

海德园A区在2024年7月16日拿到预售证，可售面积为2.09万㎡，房源套数为116套，住宅建筑面积约87至450㎡，备案均价约12.85万元/㎡，总价千万元起。

房价1平米不到13万元，放在福田安托山板块却是“白菜价”。贝壳找房(NYSE:BEKE，02423.HK)数据显示，香蜜湖片区目前在售二手房501套，均价为13.5万元/㎡。其中，海德园周边在售二手房均价在14.5-20.2万元/㎡。

显然，海德园A区的房价已经出现了“倒挂”，溢价空间在143.55万-3307.5万元。这种现象，不仅是“买到即赚到”，而且说明存在炒作空间。同时，海德园A区是现房，预计今年11月底可以交付。

不过，对于一些购房者来说，海德园所在片区拥有不错的生活氛围和公建施设。项目西边为安托山公园、北边为梅林山公园，教育资源上有红岭实验小学和深国际。

抗跌能力更强，或许是购房者争抢的主要原因。

某种程度上，海德园四次开盘能够“日光”，这是占得了地利。但开盘即售罄，并不能代表着楼盘本身足够优质。

海德园A区开发商为深圳市新润园房地产开发有限公司。根据天眼查显示，该公司成立于2005年，由深圳市新活力实业发展集团有限公司、深圳市恒玖润实业有限公司共同持有，实控人为自然人肖永坚。

这是一家小型开发商，意味着产品力并不具备优势。

从本次开盘项目也能说明一二。户型面积跨度较大，有面向刚改类的89㎡户型，也有200㎡以上超大面积的豪宅类户型，还是毛坯交付。同时，得房率低、靠近北环大道、噪音大等，也被人诟病。

源媒汇7月24日早上翻阅深圳住建局官网时发现，海德园A区项目或许有人退房，其中5栋B座一套252.42㎡的房源，显示为“期房待售”。

尽管如此，在当下低迷的市场下，海德园A区开盘当天能够实现“日光”，也为深圳楼市带来了一丝热度。

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新房市场仍处于低迷状态

上个月，中海深湾玖序开启线上选房，首开293套住宅房源，主推196-328㎡的大平层住宅，精装交付均价约14.3万元/㎡。尽管需要冻资500万元，但项目仍获得了516批意向购房者登记，入围比例为1:1.76。

从中海(00688.HK)发布的销售喜报来看，当天首开吸金超百亿，去化房源数为195套，销控去化率约66%。同时据媒体报道，该项目弃选率达到了62%。

这种“喜忧参半”的现象，恰是当下深圳楼市的真实写照。

除了海德园、中海深湾玖序之外，其余楼盘项目销售情况就没有那么乐观了。

比如今年6月30日，深圳罗湖凌云华府入市销售，预售总套数377套，主推约80-144㎡的两至四房户型，均价为7.3万元/㎡，总价区间约542万-1142万元/套。

源媒汇从深圳住建局官网获悉，截至发稿时，目前A座二单元销售去化3套，一单元则为21套，销售去化率仅为6.37%。

凌云华府A座一单元销售情况（局部）

6月16日，深圳龙华深业颐樾府二期颐璟台拿证入市销售，规划户数252套，建面约99-116㎡，备案均价约6.91万元/㎡，总价区间约613万-894万元/套。但截至发稿时，项目销售84套，去化率约33.33%。

2021年二手房参考价出台后，深圳迎来了打新热潮，新房逐渐主导市场，成交峰值比例达到了68.2%。但随后开始逐渐下滑，当下二手房开始重新回归主导地位。

这也导致新房销售去化普遍较低。深圳中原研究中心统计数据显示，上半年入市的48个新房住宅项目中，仅6个项目开盘去化率超50%，相比往年大幅度减少。上半年住宅项目整体去化不足两成，超半数项目开盘去化不足一成。

说白了，深圳新房销售低迷，很大程度上是房价还处在下行中。而卖得最好的是低价楼盘项目。

今年上半年新房成交中，高价楼盘占比减少，低价楼盘占比增加。其中，4万-6万元价格段成交占比40.5%位居第一，其次是4万元以下价格段成交占比为26%。

往好的一面想，只要价格跌到位，算得过账，按照深圳的购买力，不少人还是会果断出手。

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