百亿补仓！广州土拍急需一剂强心针来了

广州，终于坐不住了！

不同于上半年明显低温缩量的土拍市场，8月15日中国土地市场网发布了公告，将广州二批次25宗地调出清单，同时发布了《广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）》。

这意味着，广州的预公告清单增加50宗地（第三批），接下来三个月可能要疯狂卖90宗宅地。

其中，7宗宅地将陆续出让，最快的将在8月20日竞拍，总宗地面积约52.17万平，总起拍价约132.7亿元。

问题来了，这一次土拍能不能扳回一城呢？

废话不多说，我们一起来看看这些新上的宅地，究竟有什么亮点。

海珠：海珠西连上两宅地

这两年，海珠楼市可谓是风光无限，大有赶超天河之势。

琶洲不必多说，海珠西板块也凭借着成熟的生活氛围和新盘供应不多，也吸引了不少开发商拿地。

这次出让的两宗地块都位于海珠西板块。

1、石岗路AH050957地块

石岗路AH050957地块，虽不算一线临江，但与珠江后航道只有约300米的距离，望江面基本没什么遮挡。

随着环岛路建设，周边城市面貌也会有明显改善，这块地预计是海珠主打江景牌的改善型选手，西派粤府的劲敌+1。

地块素质不错，再看一眼具体参数，更是吓一跳。

石岗路AH050957地块的起拍楼面价约为43200元/㎡，比旁边3年前成功出让的中海观澔府地块，地价便宜约7000/㎡。

另外，周边还有曾经的广州地王时代大家，楼面价约5.54万/㎡，开盘后最高售价达到了12万/㎡，就算是现在的二手挂牌均价也要11.5万/㎡。（数据来源：贝壳）

所以，如果石岗路地块是底价成交的话，价格优势还是比较大，未来的溢价空间可观，还是相当有搞头的。

但是，同样是一线南向江景的南方面粉厂地块，起拍楼面价仅约为47917元/㎡。

只有4000元/㎡价差的前提下，各路开发商会不会集中火力等等商住属性的面粉厂地块，这真不好说，毕竟还是在珠江新城东。

2、海珠区AH101314地块

海珠出让的另一宗地，就是“老朋友”海珠区AH101314地块，即海珠三滘立交地块。

地块因被三滘立交横穿，与广州大道、环城高速多重“夹击”，被大家称为海珠版的“兰亭盛荟”。

广州大道南的车流量大

自驾很方便，但噪音和粉尘影响不可避免，同时地块还被地铁11号线穿行而过，也会带来一定的“震动”。

加之，地块本身像一个巨大的三角形，被三滘立交隔为两半，居住体验有所影响，未来有一些的开发难度。

但除去这些，地块本身配套还是不错的。

地块直线距离2号线和广佛线交汇的南洲站约400米，步行可达。

1km范围内有海珠儿童公园、沃尔玛等，生活气息浓厚。

北面紧挨北濠涌，可近赏河涌景观；南向高层单位有机会能够望江。

但是，地块起拍楼面价约3.13万元/㎡，虽然放在海珠区算比较有性价比，但起拍总价并不低，要474495万元，是本批最贵的项目。

问题不少，总价不低，整体利润、流转速度都需要开发商来考量。

荔湾：又来一位顶豪搅局者

荔湾的珠江以西AF060742地块，即医药港M地块，与海珠石岗路地块一样，主打地段和江景。

地块位于位于白鹅潭商务区国际健康港旁，不仅坐拥珠江后航道一线江景，楼下就是东沙内港湾码头，在家门口就可以坐游艇，妥妥的尊享VIP服务。

同时，地块距离在建地铁10号线东沙站也不过300米，未来出行便捷。

另外，周边已建成广州国际医药展贸中心、星河cocopark等，黄沙水产新市场即将开业，配套相当丰富。

有意思的是，相较蓝皮书规划，地块总建面从46211㎡降到了30367㎡，容积率也从3.5降到了2.3，未来大概率走豪宅路线。

目前，地块周边都是豪宅盘，如广州幸福湾在售产品建面约255㎡和约285㎡的大户型产品，均价10万/㎡。

而保利珠江天悦在上周末营销中心和样板房正式对外开放，预计首推A6栋，户型约130-170-210平三至四房，网传吹风6-8万/㎡。

未来，这宗地块将将与幸福湾、保利东沙等项目，直接上演“三国杀”。

黄埔：安置广州最大烂尾小区业主

黄埔区广汕公路以北、金坑地铁站以西JKG-A-1地块，占地面积50322㎡，容积率3.56，计容建面约17.9万㎡，挂牌起始总价89215万元，折合起拍楼面地价仅为4980元/㎡。

之所以楼面地价如此之低，是因为地块建成房源核心用途是解决黄埔区政府指定的历史遗留问题项目物业置换需求。

地块开发建设承诺书截图

大家猜测，这个“历史遗留问题项目”，很可能是指烂尾近30年的澳洲山庄，原因是：

一是地块的东北侧是澳洲山庄，曾经也是澳洲山庄项目尚未开发的地。

二是7月黄埔官方就澳洲山庄烂尾问题成立了专项工作组，目前正进行项目购房人信息申报工作。

不管怎么说，烂尾近30年的澳洲山庄迎来曙光，也是一个好消息。

其他地块看点

此外，其它地块也有不少看点。

增城：出让低密宅地

荔湖街新城大道东侧18005200A24018号地块，地块面积167497.57㎡，其中出让宗地面积为141116.5㎡，计容建筑面积143938㎡，起拍价131273万元，起拍楼面价约9120元/㎡。

地块素质挺高的，西望荔湖，东望增江，加上1.02超低容积率，估计会做低密度别墅项目。

白云：地块要建共有产权住房

白云区大朗客整所地块上盖项目包含了商品住宅、共有产权住房、中小学用地等。

地块占地约16万㎡，建面约34万㎡，起拍总价约18亿，起拍楼面价约5267元/㎡。从这层面上看，这宗地，大概率是定向出让。

南沙：出让安置房用地

南沙的横沥镇地块是安置房用地，起拍楼面价约5535元/㎡。

按出让条件来看，地块所建房屋（住宅部分）须按照16500元/㎡的价格，销售给南沙开发区土地开发中心指定的被征收人或南沙区人民政府指定的单位和企业。

突然高频供地节奏背后，市场急需一剂强心针

受近年整体低迷的市场环境影响，房企融资困难与销售回款缓慢，不得不压缩投资，总体拿地节奏放缓。

另一方面，广州核心地段新房项目竞争越来越大，外围区库存大，房企投资意愿不高，因而土拍热度较低。

据少年君统计，上半年，广州一共只卖出4块宅地，成交总额仅约64亿。

而去年上半年成功出让16宗涉宅地块，总成交额约达431.19亿元。是今年同期的6倍多。

众所周知，土地财政对于地方经济发展与基础设施、水利、教育、市政配套的完善等影响巨大。距离年底只有4个多月 时间，广州供地节奏及模式急需改变。

接下来，广州土拍频率及规模显著增加，多宗核心区域优质宅地集中“上架”，供房企选择。

与此同时，广州土拍出让规则也及时调整放宽。

比如，石岗路AH050957地块可以使用电子保函替代现金作为竞买保证金，有效降低参拍企业门槛，吸引更多房企参与。

如此看来，土拍市场，真的要很热闹了。