半年时间,青岛房价跌得太离谱了!
2024年一季度结束了,青岛房价方面,二手房踩踏式降价成交,新房打折力度越来越大。
对于开发商来说,一季度不堪回首,因为成交太过凄惨。
据卓易数据统计:截止到3月30日,今年青岛新建商品房成交14601套,成交189.37万㎡,成交总价274.85亿;同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。
全国范围看,成交下跌、房价下跌并非短期现象。
楼市“双降”的局面,必须要承认,一二三线城市普遍都跌了。房市正在向股市靠拢,已经成为一个沉重话题。
在总人口下降趋势不改变的情况下,不会有任何上涨,现在每一次的交易都是未来的高点!
那么,具体到每个小区,每个板块,房价变动情况到底是多夸张?
本文通过分析真实成交信息,让大家心里有个数。
1、半年时间,首付亏没了
先从市南说起(以示尊重),毕竟是传统市区昔日最热的区。
以逍遥小区为例,多层,老小区,配套不错,位置可以,缺点是老小区那些通病。这个小区的三套房子,都是55平左右的小套二,分别于2023年3月、2023年9月和今年3月成交。
总价分别是:142万、111万和82.7万;单价分别是:2.4万、1.9万和1.5万。
这种局面,再聊什么楼座、楼层,都是苍白的。
房师傅倒是想起了一个新闻。说的是:近日,南京一小区业主,发文怒斥中介“恶意做空房价”,提醒其他业主“不要被牵着鼻子走”。
也太看得起中介了。
无论承认与否,因为市场的转变,去年到今年,房东的地位正在不断下降。
再看看市北区。之前浮山后房价下跌情况,我们已经聊过了,感兴趣的可以查看原文链接:隐患乍现!青岛学区房的转折点来了!
今天拿联城海岸锦城做例子。这个小区,十几年的房龄,不是太老。套二户型都是80—90平的。3月份最新成交的一套总价99.5万,单价1.26万。去年8月份的时候,同样户型,成交价是127.7万,单价1.62万。
半年多的时间,总价跌了近30万,单价跌了近4000元。上车的可都是刚需啊。很是心疼。
这个例子告诉大家:买房的时间不对,只需要半年时间,首付都有可能亏光。
2、崂山楼盘,9年后,回到开盘价
“高层房源户型为103平-146平,均价2.3万/平,洋房均价2.6万元/平……”这是2015年4月,崂山鲁商蓝岸丽舍2期璟园开盘时候的价格明细。
2016年10月,璟园陆续交付。当时有业主曾向本地某纸媒诉苦:因为地处崂山区毗邻多所名校,所以开盘价格就不低。收房后麻烦不断。地砖、墙砖出现破裂、空鼓问题;墙面装饰布破损、地板上翘、门锁不好用、厨房、卫生间上下水未接通,热水器地线未接、淋浴头漏电、北阳台热水器仪表盘接线外露……
9年后,2024年3月,璟园洋房177平的大套三,成交总价是515万,单价跌破2.9万。与2015年的开盘价已经无限接近了。考虑到利息等成本,实际上亏损边缘了。
要知道,2023年7月的时候,璟园小高层,106平的套二,成交总价还有390万呢!单价高达36744元/平。
单就蓝岸丽舍二期来说,大幅下跌就是去年下半年开始的。洋房跌破2.9万一平,目前小高层的套二还没有新成交。
你可以说,卖3.67万的房东套现及时;也可以说,买进的购房者,有点亏。
同样,2.9万买进洋房的新业主,只能是,目前性价比挺高。
聊到崂山楼市,之前就有读者在房师傅后台留言问崂山那几个豪宅价格跌了吗。很抱歉,那几个众所周知的豪宅,在二手房市场还没有“证明”自己,挂牌的很多,但公开成交的一套都没有。
2017—2018,涨起来,很明显;2023—2024跌起来,也很明显。
过去,随便买房,大概率都不亏;这两年,即使认真买房,大概率都亏。
3、真心佩服融创
市南、市北和崂山的例子都有了,那得到李沧了。之前,房师傅专门写过李沧楼市,详情:(李沧房价的中间线降到一万五了!)
今天,就举李沧一个次新大盘,知名度很高,融创都会中心。在这个项目,融创算是“赚发”了。
四年前,融创都会中心和悦地块开盘,那时候楼市还有热度,李沧绿城热销不已。和悦地块比不过绿城,那就搞价格战。果然,和悦弄了一个17***的起价噱头,营销成功,圈了不少人。实际,均价是2万/平。
这个大盘的坎坷,很多人应该都知道。虽然交付很艰辛,但都过来了。限售、限购松开之后,和悦的次新房也开始挂牌出售了。
前几天,和悦终于成交了一套。119平的套三,成交价181万,单价只有一万五。不仅跌破了四年前的开盘价,还浮亏20%以上。
客观说,2020年买入李沧楼市的人, 没有卖掉的,持有到现在,基本都是亏的。
融创还有一个大盘,在西海岸,维多利亚湾。融创也曾尝了甜头,但现在,局面不好收场了。
在二手房市场,维多利亚湾跌至五千一平了。118平的套三成交价只有60万了。
5000元的单价,这个价格,跌回十年前了。够不够凶险,够不够刺激?
在这个大盘,万达赚发了,融创也“利润”丰厚。唯一受损的是业主们。
总结:
看这些房价,就像是数字,没有太大感觉,但放到现实里面,这可都是钱。过去几年,2019—2022,每年青岛新房成交都在15万套左右,除去特殊因素(众所周知)的网签,高位买房的,还真是数量庞大。
青岛楼市,在基本上彻底放开以后,房价跌的比以前更猛了。也就是放开限购、限售以后,这个城市房价不但没有上涨,反而跌的更惨了。
跟股市一样,买涨不买跌。如今,大部分房子,成了烫手山芋。
限购、限售政策接触后,卖房套现的,要比上车的,多得多。供应过剩,摆在面前,可还有人有点迷糊。
以前,房产作为一种特殊商品,承载了太多额外的属性。新的趋势下,我们应该审视一下,跳出这个怪圈。
最后,极有可能,2024年,新房成交会创近几年新低。可别忘了,供应量可是处于高位状态。