保交房工作会议召开，央行宣布设置3000亿元保障性住房再贷款
21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
据新华社消息，全国切实做好保交房工作视频会议5月17日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰在会上表示，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
何立峰提到，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。
这主要涉及两方面的工作，一是房地产行业“去库存”，二则是对房地产融资的支持。从供需两端发力维护房地产行业稳健发展，这是今年以来力度较大的一次会议。
5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
中国人民银行副行长陶玲表示，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
推进保交楼
“保交楼”工作如何推进，是下午国务院政策例行吹风会的重点。
在国务院政策例行吹风会上，住建部副部长董建国在介绍这项工作如何实施时表示，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，工作方案重点把握三个方面的要求。
这三个方面的要求是，第一，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则；第二，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，这个机制要在保交房工作中发挥好牵头协调推进的有力作用。第三，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。
具体而言，保交房工作重点包括：一是打好商品住房项目保交房攻坚战。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益；二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合白名单条件的项目应进尽进，商业银行对合规白名单项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求；三是推动消化存量商品住房。城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房；四是妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
存量房“去库存”
收购闲置存量住宅用地以及部分商品房用作保障住房，则是近期关注度较高的动作。
4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这次会议定调了房地产行业近期的工作重点转变至“去库存”。
同时，自然资源部也发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求从土地供应源头上控制城市房地产库存。
在政策的支持下，近期已有部分省市推出存量房的收购方案或细则，例如杭州临安、云南大理等。
5月14日，杭州市临安区发布公告，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购房源面积原则上不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。
对于收购要求，则是房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；此外收购房源需搭配一定比例的车位。
公告还明确，最高限价原则为以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
除了杭州临安外，5月16日，大理白族自治州也发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》中提出，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房。
如何收购存量房？
何立峰提到，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
收购存量房作为保障性租赁住房被认为是较好的“去库存”方式。市场目前聚焦的是这种模式如何实施。三位来自金融机构、房地产行业以及研究机构的人士均对21世纪经济报道记者表示，他们关注的重点是配套的金融政策，最终收购的钱从哪来，规模有多大。
陶玲介绍称，这项工作由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，保障性住房再贷款资本规模是3000亿元，利率1.75%，期限一年，可展期4次。发放对象包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策风险自担原则发放贷款，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
需要指出的是，2023年，央行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。陶玲表示，统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划、并入保障性住房再贷款政策中管理并向全国范围内全面推广。
一位龙头混合所有制房企的人士对21世纪经济报道记者表示，“这个政策的关键是在于资金支持的力度和规模。因为现在存量在高位，所以最终释放的资金量决定了能够盘活多少的房源。按照我们最乐观的预期来推演，如果最终投放资金在5000亿元，能够起到的作用还有待观察。”
一位央企金融机构的人士则对21世纪经济报道记者分析称，“这一次是动真格。‘深刻认识到房地产的人民性、政治性’这个提法是之前没有的，是一个我们认为市场政策超预期的关键点。这一次释放的很多政策也是从来没有过的，所以在细节上，就算现在的规模可能与预期有区别，但后续也可以追加，应该是比较乐观的。”
从国家统计局发布的最新的数据来看，全国商品房的待售规模再度上升。其中，商品房待售面积7.46万平方米，同比增长15.7%；其中，住宅待售面积增长24.5%。
加强融资支持
除了“去库存”以外，房企合理的融资需求也再度被提及。
何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。
国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍称，将保持房地产融资稳中有升，稳定房地产资金投放。一方面，支持存量融资合理展期，3月末，存量房地产开发贷款展期同比增长147%；另一方面，积极做好新增房地产贷款投放，今年一季度，商业银行新发放的房地产开发贷款9636亿元，新发放的个人按揭贷款1.3万亿元。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额为9350亿元。
此外，近期《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》即将发布，建立健全城市房地产融资协调机制。融资协调机制是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。
肖远企介绍，城市协调机制主要是汇总辖内房地产项目情况，按照条件和标准审核“白名单”项目，对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。
肖远企强调，对不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，在控制风险的前提下，可采取新增贷款、存量贷款展期以及发放并购贷款等方式，予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付，资金一定要把“白名单”项目执行交付，切实保障交房。对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理项目资金，项目资金严禁挪作他用。银行要严格审查信贷资金用途和流向。
住建部副部长董建国也表示，城市政府要按照市场化、法治化的原则，指导项目开发企业制定“一项一策”的处置方案。“市场化”是把符合条件的项目或者是可以采取市场化措施，完善条件的项目纳入“白名单”，给予融资支持，推进项目建设交付。“法治化”就是推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。处置中，要把维护购房人合法权益摆到首要位置。在这个过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。
从当前“白名单”的提法以及发放情况来看，市场普遍认为延续了之前的工作路线。
一位金融机构的人士对21世纪经济报道记者分析称，“‘白名单’这次的提法跟之前相比思路是比较一致的，官方努力撮合但是最终还是要按照市场化法治化的规则来。目前房企的资产不是太多，进入‘白名单’的项目能够符合放款要求的肯定是会放的。不过没有免责条款，整体看来房企是没有什么好的资产去申请贷款的。”