包租公防雷整理包 「壞房客」特徵一次揭露
当房东不简单，5大要点在挑选房客时要特别掌握。 图／freepik
想要当包租公／婆累积被动收入，在年老退休时能够安心养老是很多熟龄族的计划，却怕引来恶房客，理想收租人生变调反而头痛，想要持续有稳定收益，就要有好素质的房客维护好房子的状态，因此，从招租、挑选房客就是学问，究竟选房客可以从哪些方面着手呢？
优式租售管理创办人傅韦豪指出，熟龄生活阅历丰富，「看人」更有经验，对于当包租公有一定优势，不过，当房东不简单，5大要点在挑选房客时要特别掌握。
要点1：租屋广告 资讯要写清楚
傅韦豪表示，刊登广告是筛选房客的第一步，不要只有放上美丽的照片，更是要把期望和要求写明白，像是禁烟、禁分租转租、禁宠物等，一开始就能筛选掉不符自己期待的房客。
要点2：观察租客 约看房睁大眼
傅韦豪指出「相由心生」，借由言行举止判断就能概知一二，所以电话对谈后一定要见面，可从以下几点特别注意：
●约看屋是否准时：时间概念不佳，缴租也有可能迟到。例如对方比约定时间迟到30分钟，又不提早讲、态度无所谓，且口气不太礼貌等。
●穿着打扮有疑虑：穿着和职业极度不符，若有疑问，可以询问房客能否提供工作证或识别证，了解是否属实。
●以什么车子代步：车子可观察到经济情况，是否与其条件落差过大？傅韦豪曾遇到大学生租客，却开着至少价值200多万的BMW，「为什么要租小套房？」有把租屋处另做他用的可能。
●身上的刺青图案：刺青已是流行，但有些图案像是刺龙、虎、花的有属「特殊」文化的可能，这也可列入考量之一。
●带很多人看房：远超出房子格局的人数限制看房，有以后揪人「开趴」的疑虑。
●身上的味道和神色：想避免租给毒瘾房客，可以注意气味和精神状态，因K他命是台湾最泛滥的毒品，吸食者身上会散发塑胶味，另外严重吸毒者会膀胱萎缩，像是傅韦豪遇过房客看房多次神色紧张地借厕所，结果有异。
以上是傅韦豪多年处理租赁业务的经验分享，建议房东斟酌作为选房客的参考。
要点3：提问应答 最好深入询问
傅韦豪表示，几个问题是房东可以询问的，不要只有问有没有，要了解内容：「职业详细是做什么？」、「宠物是什么品种的？几个月？」、「孩子几个？年龄多大？」这些都分别关系到租客经济状况稳不稳定、以及孩子或宠物影响屋况还有发生意外的风险。也可请对方详答「一定会同住的成员」，因为有黑道会雇人头租客，将租屋作不法用途。
另外，也必须了解房客是否有迁户籍、租屋补贴等需求，房东要注意房客迁户籍其中「眉角」，如被追债和刚从监狱出来的，因为没有固定居所，又不能让人知道居住地，户籍会归在户政事务所。租屋补贴则是会关系到房东之后转卖房屋就不能以「自用住宅」的名义做买卖，要自行评估规划。
还有「能否确实屋内禁烟？」也是重点，因为烟味会附着在墙壁、窗帘甚至冷气，消都消不掉，消耗掉租屋成本。
要点4：租屋合约 保障房东权益
傅韦豪指出，合约一定要准备好，很多长者不想当房东，因为月租金要不到，诉诸法律也受阻。台湾法律上，房客拖欠租金若达2个月才能告上法院，可是房东请到律师可能也告不了，因为法院认定房客前面已有缴2个月押金，抵掉之后等于没有欠，「所以房客要拖欠4个月以上，房东才能对房客提出告诉」。
而此属民事诉讼，通常要半年到一年，也就是遇到恶意拖欠房客，加起来房东恐怕至少10个月都无法拿到租金。
他强调，「而且房东告赢了，只能拿到债权凭证证明房客的确有欠钱，可以追讨，但由于房客就是没有钱缴纳才多欠租金，最后也是难以追到钱，所以合约非常重要！」
他以自己的合约为例，写上「拖欠7天视同违约，房客同意房东可以直接进到屋内处里丢弃所有物品，房客不可以对房东提出任何异议、诉讼或求偿」，如果是拖欠租金的累犯住客，看到这个合约就会却步，进而筛选掉不适合的房客。「包含宠物、大声喧哗、运毒等违法行为通通都可写在里面。」
要点5：聪明管理 倾听邻居反映
多数房东不会随时都在租屋处看着，这时候邻居和警卫就很重要，可以关心他们对于房客的观察，借此了解房客实际情况，「因为邻居也会希望同栋房客没有问题」。
究竟租房要哪些资料合理？
从房客角度，和房东要权状是必要的，而且合法。假房东诈骗案例屡见不显，房子是假的只有收租金是真的，而且银发房东常碰到屋子租出去就不会再看网路，结果房客挂在平台上刊登「年缴折扣」招租，结果收了这笔钱就跑了，所有人却去告大房东；因此不想遇到问题，房客一定要索取权状。
从房东角度要注意，房东向房客索取「薪资证明」不见得合理，因为关乎个人隐私「不需要让房东知道自己赚多少钱」，房东可以要工作名片、在职证明就好。
傅韦豪提醒，熟龄上了年纪要照顾身体、留时间陪伴家人等，如果后续要处理租客纠纷会很崩溃，所以租客这件事「预防胜于治疗」，只要房客挑得好，后续管理就不会有烦恼。
包租公防雷必知五重点
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资料来源：采访整理／制表：橘世代
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