北大教授低估了房价大跌的后果

作者：邓新华

最近，北京大学国家发展研究院院长姚洋在接受腾讯财经采访时说，要对中国经济增长有信心，但是目前调整还没有到位。地方应该允许房价下跌，“要跌到底，让它跌到底，跌无可跌了，老百姓才会出手。”

姚洋教授的话，估计会吓到很多人。

首先，我们要唱响中国经济光明论。其次，我们也要认真考虑实际情况。

姚洋教授的观点，始终是值得重视的。几年前，在社会舆论对房地产一片喊打声中，姚洋教授就主张要考虑实际情况，不要一味打压房地产行业，挺敢说的。现在回过头看，姚洋教授的观点是对的。

但是姚洋教授此番说让房价“跌”到底，值得商榷。

姚洋教授说：“房价为什么老那么高？很重要的就是地方政府不想让房价跌。”

那么地方为什么不想让房价下跌呢？现在不少地方官头疼的一大难题就是融资。地方融资，很多是以土地为抵押品的。如果房价继续下跌，抵押品价值下降，地方融资将会更加困难。地方官员的主观愿望肯定是不愿意看到房价下跌。

但这不仅仅是影响地方融资的事。如果房价继续大跌，整个中产阶层，恐怕都将受到沉重打击。中产阶层不少人本来就在苦熬，如果房价雪上加霜，引发的问题恐怕不可预测。

最近，股市下跌，跌到一定区间后，之前市场买入的“雪球”产品敲入，被动卖出股票，这使得很多股民的心态更加崩溃。楼市必须避免这种负反馈。

看看法拍房的数量变化，大概就知道问题有多严重。

法拍房就是法院拍卖的房。根据中指研究院的数据，2021 年至 2023 年，全国法拍房源数量从 44.7 万套增至 79.6 万套，其中，住宅2023年挂拍量38.9万套。但79.6万套法拍房，成交才14.7 万套。

数据很吓人。许多人一看到这个数据，就联想到，这么多法拍房，是不是因为断供的人太多，法院把他们的房子拍卖了啊？

好消息是，法拍房中，只有极少的一部分是因为断供引起的。具体数据没有比较权威的说法，有人估计不到2%。大部分法拍房，还是因为民间债务纠纷等原因。这么看来，过去几年一些自媒体传得挺凶的“断供潮”，其实并没有那么严重。

但如果房价继续下跌，很有可能真的出现“断供潮” 。“断供潮”会使法拍房激增，进一步推动房价下跌，于是更多人断供……如果真的形成这个负反馈，那么从中产到底层，恐怕将无法承受。

拿深圳来说，媒体报道，最近平安银行把龙华丰盛懿园的一套安居房放到网上拍卖，原因是“借款人还款能力弱、还款意愿较低、负债较多”。

根据深圳某中介机构的研究数据， 2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%。如果继续大跌，真的快要跌没首付了。一旦房子跌没首付，业主的还款意愿肯定会剧降。

对待房地产，态度不能轻飘，必须慎重。在房地产这个事情上，大家是共命运的，比股民还要共命运。毕竟，中国老百姓资产的主流，是房子而不是股票。

过去几年，光伏、新能源车发展迅速，产能快速达到“过剩”的程度。有人觉得，新能源、新能源车是不是可以取代房地产，拉动中国经济增长？

目前来看，它们完全不可能替代房地产的作用。经济实践证明了，新能源、新能源车的蓬勃发展，也就蓬勃了它们自己，对其他行业的投资和消费拉动极其有限。房地产才是蓬勃自己也蓬勃别人。如果人们还想经济再蓬勃一回，目前恐怕还离不开房地产的蓬勃。

姚洋教授说得对的一点是，地方应该允许房价下跌，不要用行政命令阻止开发商降价。

实际上，就算地方用行政命令阻止房价下跌，那也是没有用的。你能阻止开发商降价，难道你还能阻止二手房降价吗？

但是地方也应该果决地退出对房地产的所有行政干预，给房地产市场注入信心，以避免形成负反馈。

前不久，中国经济时报刊文《一线城市限购渐进式放松是大势所趋》，这文章看得人直摇头。

还“渐进式放松”？这都“渐进”多长时间了？2023年一年都过去了啊，兄弟，你觉得还应该耽误多长时间合适？

拿上海来说，直到今年1月13日，上海市青浦区、奉贤区才部分放松限购。就不能果决点，一次性取消全市限购吗？

一些人担心，如果放松得太快，房价猛地反弹，怎么办？

你这样想，那市场会怎样想？市场会想，你这放松，三心二意的，会不会房价一反弹，又是一棒子打过来？那么，人们敢有信心买房吗？

姚洋教授说：“首先全面放开限购就给大家一个信号。现在是因城施策，其实从效果上来说是（除了北京、上海和深圳以外）已经基本全放开了。因为没有宣布，所以老百姓总觉得没有放开。”

“已经基本全放开了”的判断有问题，但姚洋教授说的，要给市场明确信号，要让市场感受到果决，是对的。

房地产税试点城市重庆刚刚调整一些规定。计税依据由房产交易价调整为房产交易价的70%，税率调整为统一的0.5%一档税，免税面积由100平方米调整为180平方米，如此，房地产税基本就免除了绝大部分了。既然如此，直接宣布暂停房地产税试点，不是更能给市场明确、果决的信号吗？

姚洋教授说，对未来要乐观，但对当前问题要悲观考虑。“悲观主义者会把困难想得更多一些，想全了，那他才能把事情给做到位。”

的确，对当下形势考虑得悲观一些，才会更果决地向市场回归。只有果决回归市场，人们才能重新树立信心，这和唱响中国经济光明论是一致的。

其实不仅房地产如此，其他各个方面都需要更果决的改革信号。对民营企业，放松要果决，对股市，也要果决给信心。

1992年，邓公南巡的春风吹拂，中国迈向市场经济的步伐非常果决，因而给人们带来蓬勃的希望。

2024年是农历的甲辰龙年。历史上，古人对于甲辰年寄望都比较高。他们认为，按照易经，甲辰年是改革之年。

希望2024年中国经济能够如龙一般飞翔在天际。