北京房产律师：借名买房出名人出售房屋，出资人起诉要房款案例
北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某丽、周某涵向本院提出诉讼请求：1、要求四被告承担连带还款责任，共同向二原告支付位于北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）售房款185.333万元；2、要求四被告连带向二原告支付资金占用费……。
事实与理由：吴某霞育有周某强、周某鑫、周某君、周某兰四人。吴某霞配偶于2010年去世。2022年5月10日周某鑫去世，二原告系周某鑫的继承人，二原告系母女关系。2017年6月24日，周某强、周某鑫、周某君、周某兰达成《购房协议》，约定每人出资1.5万元，共同出资购买涉案房屋，并约定每人占此房的四分之一，且将此房登记在吴某霞名下，对此吴某霞知情并认可。2017年6月24日、25日，周某强等四人分别足额缴纳购房款，由周某鑫汇总，并由张某丽交至出售单位。此后涉案房屋登记在吴某霞名下。
周某鑫去世前曾委托律师准备就涉案房屋提起诉讼，待周某鑫去世后律师告知涉案房屋已转售他人。二原告此时才得知吴某霞等人于2022年6月3日在二原告不知情的情况下将涉案房屋擅自出售，成交价为849万元。此后四被告并未将四分之一售房款支付给二原告。二原告认为，根据合同约定，涉案房屋的四分之一归属于周某鑫，属于周某鑫与张某丽的夫妻共同财产，现周某鑫去世，周某鑫的遗产应按照法定继承处理，因此二原告应占有涉案房屋二十四分之五的份额，故二原告提起诉讼，要求获得涉案房屋相应份额的售房款。
被告辩称
被告吴某霞、周某君、周某强、周某兰辩称，认可售房情况属实，房价款为849万元，现款项全部在吴某霞处，其余子女均未有分割上述价款的意愿。对于二原告的诉讼请求，首先双方并非合同关系，订立合同时的目的是老人去世后各子女享有四分之一产权份额，因此在吴某霞在世时不能分割房价款，在老人去世后，分割涉案房屋售房款时，二原告也仅占涉案房屋的六分之一产权份额；其次涉案房屋并非一般商品房，而是吴某霞分配的单位公房，考虑了吴某霞的社会贡献，子女出资系基于对老人的孝顺；
第三，二原告提交的证据与四被告留存的证据形式存在出入，不认可该证据的真实性。第四，周某鑫与四被告在分割其他财产时，已经超额获利，因此不应在本案中再次获利。综上，四被告不同意原告的全部诉讼请求。
法院查明
诉讼中，二原告提交《购房协议》一份，载明涉案房屋于2017年房改房出售，房价款约为3万元，业务活动费约为3万元，共计约6万元，由周某强、周某鑫、周某君、周某兰四人共同出资，每人出资1.5万元，各占此房屋份额的四分之一。……此协议我认可，吴某霞，2017年6月26日。以上均显示五人按捺指纹。经询，四被告不认可二原告提交的购房协议，周某强、周某兰称上述字迹为其书写，但并未按捺指纹；周某君否认系其签名并按捺指纹。
四被告称2017年6月24日由周某兰草拟购房协议一份，周某强、周某君、周某兰签名后将款项交给吴某霞，并将协议留在吴某霞处，但周某鑫并未签名。次日，周某鑫补签签名，但并未交纳购房款。吴某霞认可“此协议我认可，吴某霞”系其于2017年6月24日所签，但称日期被周某鑫涂改为26日。
关于购房款支付情况，吴某霞称周某鑫并未向其支付购房款，而是吴某霞自行以现金的形式交纳4万元购房款，基于母子身份关系，在周某鑫并未交纳购房款的情况下允许周某鑫在购房协议上签名并书写已交纳购房款1.6万元。对此二原告不予认可，称涉案房屋的购房手续由周某鑫与张某丽操持，根据周某鑫生前陈述，在订立协议以前，周某强等人便提前交纳了出资款，鉴于涉案房屋登记在吴某霞名下，因此张某丽提出订立协议，又由于周某鑫与其他兄弟姐妹不睦，所以协议由其他兄弟姐妹草拟并先签，周某鑫后至母亲处签名，因未亲眼所见他人签名，周某鑫要求母亲签名确认。吴某霞将款项4.5万元及协议书均交由周某鑫处理，因操持过程中有了额外支出，因此周某鑫支出金额为1.6万元。
二原告提交购买涉案房屋交纳购房款的凭条及转账凭证，显示自张某丽账户支出吴某霞购买涉案房屋购房款52927元，二原告解释称剩余费用用于为办理房改房的好处费支出，证明张某丽为该房屋出资出力。经质证，四被告认可证据的真实性，但认为购房款仅为52927元。
诉讼中，四被告提交如下证据：1、调解书一份，证明周某鑫已经在继承另外一套房产中获利。二原告认可该证据的真实性，但否认与本案的关联性。2、照片一份，照片内容为《购房协议书》，四被告以此否认二原告提交《购房协议书》的真实性，对此二原告否认照片的真实性。根据两者相对比，两《购房协议书》基本内容一致，但书写字迹有部分不同，照片中的《购房协议书》无捺印，亦无周某鑫及吴某霞签字内容。3、吴某霞与案外人订立的买卖合同及增值税发票，显示涉案房屋于2020年6月3日出售，价款为849万元。二原告对此予以认可。
另查，2022年5月10日，周某鑫去世。
裁判结果
一、被告吴某霞于本判决生效后十五日内向原告张某丽、周某涵支付位于北京市西城区一号房屋售房款176.875万元；
二、驳回原告张某丽、周某涵其他诉讼请求。
房产律师点评
二原告为证明其主张提交了《购房协议书》，虽然四被告对此不予认可，称并未按捺指纹，但却认可部分签名的真实性；同时四被告提交的照片中《购房协议书》的基本内容与原告提交的《购房协议书》并无本质差异；最为重要的是，涉案房屋登记在吴某霞名下，吴某霞认可《购房协议书》中其撰写内容及签名的真实性，因此综合以上几点分析，法院对二原告提交的《购房协议书》真实性予以采信，进而周某鑫根据该《购房协议书》享有涉案房屋四分之一产权份额。又因周某鑫与张某丽系夫妻关系，所以二人共同享有涉案房屋四分之一产权份额。
现周某鑫已去世，其个人遗产发生法定继承，继承人分别为二原告及吴某霞，故原告张某丽享有该房屋六分之一产权份额，原告周某涵享有该房屋二十四分之一产权份额，二原告共计享有二十四分之五产权份额。因涉案房屋已被出售，二原告有权获得相应二十四分之五售房款。鉴于涉案房屋登记在吴某霞名下，且吴某霞与买受人订立房屋买卖合同，四被告亦认可售房款在吴某霞处，因此二原告要求吴某霞根据合同约定支付相应份额售房款的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但二原告要求其他被告承担连带支付义务，缺乏依据，法院不予支持。二原告对售房款金额计算有误，法院予以纠正。
四被告认为订立合同时约定吴某霞去世后才可分割房产份额一节，证据不足。同时吴某霞虽然否认周某鑫对涉案房屋出资，但考虑到几方当事人均称以现金形式支付，而吴某霞亦没有证据证明其独自出资4万元，结合《购房协议书》载明周某鑫已交付出资的情况，吴某霞亦签名予以认可，因此法院对《购房协议书》载明内容予以采信，四被告的上述抗辩意见，法院不予采信。
因《购房协议书》仅确认了各当事人之间的产权份额，并未对分割售房款的支付时间进行约定，吴某霞于2022年6月3日将该房屋出售，在取得售房款后应在合理期限内向二原告支付相应款项，考虑到本案诉讼时距离吴某霞取得售房款时间并非过长，而本案判决生效后吴某霞不履行判决书确定的义务时将产生执行过程中的罚息，因此法院对二原告自2022年6月3日始主张资金占用费的诉讼请求不予支持。