北京房产律师研判：子女借父名买房且父出资，房屋归属之判

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

钱某文向一审法院起诉请求：

- 确认讼争房屋归钱某文所有，钱某君协助钱某文配合办理房屋过户更名手续。

- 诉讼费由钱某君承担。

2. 原告上诉请求及理由

钱某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持钱某文一审诉讼请求。

- 事实和理由：一审法院认定事实有误、适用法律不当。钱某君与孙某离婚时约定钱某文由钱某君抚养，但实际系孙某抚养钱某文。钱某君回家后正值拆迁安置，钱某君与钱某文均系被安置人，共同获得安置款 8 万元。因钱某君觉得对女儿有所亏欠、女儿尚未成年，便与孙某口头约定，由钱某文与钱某君共同出资、借钱某君名义购买北京市海淀区二号房屋（以下简称讼争房屋），孙某及钱某文归还贷款，但房屋最终归钱某文所有。

- 孙某与钱某君一起办理了讼争房屋的买卖合同、交纳首付款及贷款的手续。钱某文基于被安置人身份，对 8 万元有一半的权利，因此首付款中除有其出资外，其余一千余元系钱某君作为父亲的赠与，后续贷款均由孙某及钱某文自行偿还，故钱某君有义务配合钱某文办理转移登记手续。

3. 被告辩称

钱某君辩称，同意一审判决，不同意钱某文上诉请求。双方不存在借名买房、讼争房屋归钱某文的约定，钱某文支付贷款是为了折抵居住房屋的租金。

二、法院查明事实

1. 家庭关系与离婚调解情况

钱某君与案外人孙某曾系夫妻，二人育有一女钱某文。

1995 年 3 月 15 日，双方经北京市西城区人民法院出具调解书，载明：“一、孙某与钱某君离婚；二、钱某文由钱某君自行抚养；三、I 号院南房 1 间由钱某君继续使用；四、双方财产已分清，无争执”。

2. 拆迁安置与房屋购买情况

2005 年 5 月 20 日，北京市 Z 公司（危改单位、甲方）与钱某君（被安置人、乙方）签订《危旧房改造自建房补助协议书》，载明：“协议如下：一、乙方住址西城区 I 号，在危改区内有独立自建房间，现有正式户口 2 人，安置人口 2 人，分别是钱某君、之女钱某文……三、甲方一次性补助乙方 80000 元……”。2005 年 6 月 10 日，钱某君领取补助款 80000 元。……”

2005 年 7 月 1 日，《被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》载明：“申请人：钱某君；申请人配偶情况：离异……街道办事处审核意见：可购买最高总价标准 30 万元以内（含）的经济适用住房”。同年 8 月 15 日，北京市 H 公司（出卖人）与钱某君（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定将位于二号房屋以总金额 180000 元的价格出售给钱某君。同日，双方签订《补充协议》，约定由钱某君在 2005 年 7 月 15 日交定金 25000 元，首付款 50000 元（含定金），在 2005 年 8 月 15 日前付清，余款 130000 元做商业贷款。

同年12 月 20 日，双方签订《经济适用房销售补充协议》，约定房屋结算总价为 179800 元，产权归买受人钱某君所有。现讼争房屋登记于钱某君名下。

3. 庭审证据出示情况

- 钱某文出示了购房首付款发票、按揭贷款合同、月均还款通知单、偿还贷款存折、银行存款回单及银行明细单、钱某文的结婚证以及银行账户交易明细等证据，用以证明钱某君系用钱某文的拆迁安置补偿款支付讼争房屋的首付款、并由钱某文母亲孙某支付 2014 年 10 月之前的贷款以及由钱某文之夫李某海支付 2014 年 10 月 25 日之后的贷款作为钱某文购买讼争房屋出资款的事实。

其中，购房款共计179800 元的发票付款单位（个人）均显示为钱某君，《按揭担保借款合同》借款人处签字为“钱某君”，《月均还款通知单》系向钱某君出具，银行存折显示户名为钱某君，某银行账户交易明细显示付款户名为钱某文之夫李某海。钱某文称钱某君曾与其口头约定由双方共同出资以钱某君名义购买的讼争房屋归钱某文所有，但未就此提交证据予以佐证，且钱某君对此不予认可。钱某君对首付款发票、银行存款回单等真实性予以认可，但认为该部分款项为钱某文支付讼争房屋租赁费用。

- 关于讼争房屋居住情况，钱某文向法院出示了居委会出具的居住证明、供暖费发票、公证费、保险费、产权代办费收据、公共维修基金发票等证据，用以证明讼争房屋系由钱某文居住使用、钱某文为讼争房屋实际出资购买人、合法居住权人和所有权人的事实。钱某君认可讼争房屋物业管理费、电费、垃圾费、供暖费等费用确系由钱某文及其母孙某支付，但认为上述费用及贷款系钱某文、孙某交纳用以支付房租。钱某文对此不予认可。

- 孙某出庭作证，证言内容为：钱某文与钱某君曾在 I 号院居住，拆迁分得讼争房屋后，孙某与钱某君约定用拆迁款交首付，以钱某君名义购买讼争房屋并将该房屋归钱某文所有，且入住讼争房屋后由孙某进行装修、孙某及李某海支付贷款、物业费、供暖费等相关费用。庭审中，孙某称其当时与钱某君口头约定等钱某文长大后将讼争房屋过户至钱某文名下，但未就此提交相应证据，并称 I 号院系城市平房、其当时具有购买经济适用住房的资格但因没钱故没有购买，且其亦认可 I 号院被拆迁房屋属于钱某君之父所有以及讼争房屋首付款系由钱某君交纳的事实。

- 钱某君出示了其与孙某签订的《廉租住房租金补贴协议》，显示孙某自 2016 年至 2019 年期间租用其名下的讼争房屋并约定每月租金 1200 元。对此，钱某文认为按照北京市城镇廉租住房的相关规定，孙某至今是无房户，提供《廉租住房租金补贴协议》就可以得到政府给予的租金补贴，因此该份协议是钱某君为配合孙某获得租金补贴签订的，并没有实际履行。

4. 二审补充情况

二审中，钱某君提交不动产权证书、贷款还款回单及结清证明，用以证明钱某君于2020 年 8 月 20 日偿还贷款 45000 元将按揭贷款结清，抵押登记已于 2020 年 8 月 28 日注销。对此，钱某文认可真实性。

二审审理中，钱某君陈述：其领取8 万元补助款后都给了孙某；讼争房屋买卖是前妻孙某一手操作的，购房时其与孙某一起交纳首付款，首付款是其自己的钱，贷款手续是孙某背着其办理；因钱某文说结婚没有房子，就同意他们在讼争房屋里面居住，每个月交纳 900 多元贷款作为租金；孙某参与讼争房屋买卖事宜时惦记讼争房屋，想给钱某文留下；其一直在天津居住、并未在讼争房屋里居住过。

钱某文称：因房屋拆迁安置，其作为被安置人应分得8 万元安置款的一半，钱某君交纳讼争房屋首付款中有此笔款项，余款一千余元是钱某君赠与给其的；钱某君长期不在家，未尽到抚养义务觉得亏欠其，其和母亲支付贷款、占有使用房屋并保留证件资料，双方构成借名买卖关系。

为慎重起见，本院再次向孙某核实情况。除坚持一审中的证言外，孙某认可系钱某文借钱某君之名购买讼争房屋、装修及贷款出资均系代女儿钱某文支出。

二审审理中，经核实，钱某文与李某海于2014 年 8 月 15 日登记结婚。《廉租住房租金补贴协议》及附件载明：签约主体为廉租住房租金补贴家庭孙某、房屋出租人钱某君、廉租住房管理部门三方，租赁标的为讼争房屋，租期自 2014 年 10 至 2020 年 6 月，房屋租金均为每月 1200 元，其中租金补贴为 600 元。

本院审理中曾多次主持双方调解，因钱某君坚持认为讼争房屋系其所有而未能达成一致意见。

三、法院认为与裁判结果

1. 法院认为

讼争房屋登记在钱某君名下，钱某文基于借名买卖合同关系请求确认对讼争房屋享有所有权，缺乏法律依据，不能得到支持。但如钱某文所持借名买卖合同法律关系成立，其仍然有权要求钱某君配合办理转移登记手续。故此，本案的争议焦点可以归纳为：钱某文与钱某君是否存在借名购房的口头约定。

借名买房合同，系典型的名实不符情况，并非债权关系对物权登记的否定，而是借名双方间是否存在转移登记约定这一物权变动原因行为的争议。此类争议往往发生于有一定关系的当事人之间，因此欠缺书面借名协议或其他书面证据的情况常有发生，但并不能因此绝对否定借名买卖关系的成立，而应在明确要件事实及严格审核证据的情况下做出判断。要件事实至少应有以下四个方面：购房出资、占有使用房屋、证件资料保管、借名合理性。在证据认定方面，严格审核证据亦非一概否认，而应根据法律规定审核证据并判断是否达到证明标准，即主张法律关系存在一方的证明责任应使案件事实达到高度可能性标准。

本案中，钱某君于2020 年 8 月清偿贷款系其在本案诉讼中所为，不能作为判断讼争房屋出资主体的干扰。根据钱某君、钱某文及证人孙某的确认，自讼争房屋买卖合同签订后到 2019 年提起诉讼，期间的归还贷款、收房、装修、居住、证件资料保管等主体均可认定为钱某文。但上述要件事实可能会有两种以上的解释，故不能仅因此决定本案结果，还须结合首付款支付及借名是否存在合理性综合认定。

- 首先，钱某君与钱某文系父女关系，基于钱某君长期离家、未能按离婚调解协议约定抚养女儿、签订合同时钱某文尚未成年原因，在因拆迁安置获得购房资格时，以其名义为钱某文申请购房具有一定合理性。

- 其次，在与钱某君离婚后，孙某之所以积极参与讼争房屋的买卖、贷款、收房、装修，相较于顾及与钱某君以往的夫妻情谊，为了钱某文可以借名购房并最终获取讼争房屋的所有权更为可信。

- 再次，虽首付款系钱某君交纳、金钱并非特定物，但不可否认钱某文在 8 万元安置款中也应有一定份额，钱某君称该款项已全部交给孙某并无证据佐证。因此，虽钱某君支付首付款 5 万余元，可认定部分系钱某文个人款项、部分系父亲对女儿的赠与。同时，钱某文偿付贷款行为，可以认定为系因安置获得资格后购房的出资行为。

- 最后，钱某君称钱某文因结婚无房居住、偿还贷款是抵付房租，但从钱某文结婚时间、偿还贷款时间、《廉租住房租金补贴协议》内容看，租金及还款数额、合同作用均与钱某君陈述不一致，因此其所持租赁的抗辩明显不成立。自 2005 年买卖合同签订后，钱某文占有使用并还贷，而钱某君十余年间从未居住使用讼争房屋。钱某君的行为足以表明，其对讼争房屋的相关权利并无追求。

综上，钱某文与钱某君约定借钱某君之名购买讼争房屋、最终归钱某文所有，该事实具有高度可能性，法院予以认定。据此，钱某文有权要求钱某君配合其办理讼争房屋的转移登记手续。

2. 裁判结果

一审法院判决：驳回钱某文的诉讼请求。

二审判决：

- 撤销北京市海淀区人民法院民事判决；

- 钱某君于本判决生效后三十日内配合钱某文将北京市海淀区二号房屋转移登记至钱某文名下；

- 驳回钱某文的其他诉讼请求。

四、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点在于钱某文与钱某君之间是否存在借名购房的口头约定。这一焦点涉及到房屋所有权的确定以及家庭内部财产关系和约定的认定。在缺乏书面借名协议的情况下，需要综合考量多方面因素来判断是否存在借名购房的真实合意以及相关行为是否符合借名购房的特征，以确定房屋的真实权属。

2. 借名购房关系认定依据

- 购房出资分析：虽然首付款由钱某君交纳，但钱某文基于拆迁安置人口身份对 8 万元安置款应享有一定份额，且钱某君称将该款项全部交给孙某无证据佐证，可认定首付款部分系钱某文个人款项、部分系父亲对女儿的赠与。此外，钱某文及其母亲孙某在后续偿还贷款过程中承担了主要责任，钱某文之夫也参与了还贷，这种持续的出资行为与借名购房中实际出资人承担购房成本的特征相符。例如，从银行账户交易明细显示的还款流水以及相关证人证言均可表明钱某文一方在资金投入上对房屋购买起到了关键作用，不能简单地将其视为租金支付，而更符合购房出资的性质。

- 房屋占有使用情况：自房屋买卖合同签订后直至诉讼期间，钱某文一直占有使用该房屋，并且承担了物业管理费、电费、供暖费等相关费用，还持有如产权代办费收据、公共维修基金发票等与房屋相关的重要票据，表明其在实际生活中对房屋行使了类似所有权人的权利和义务。而钱某君在十余年间从未居住使用讼争房屋，这一对比进一步强化了钱某文作为实际房屋权益人的表象，与借名购房中实际购买人实际占有使用房屋的常见情形相契合。

- 借名合理性考量：从家庭关系背景来看，钱某君与钱某文系父女关系，钱某君长期离家未履行抚养义务，在拆迁安置获得购房资格时，以其名义为尚未成年且自己有所亏欠的女儿申请购房具有一定的情感和伦理上的合理性。同时，孙某积极参与房屋买卖、贷款、收房、装修等事宜，从常理推断，其目的更可能是为了女儿钱某文能够借名购房并最终取得房屋所有权，而非出于其他无端缘由，这种家庭关系和行为逻辑为借名购房的合理性提供了有力支撑。

- 证据综合判断与证明标准：在证据认定方面，虽然缺乏书面借名协议，但通过对各方陈述、证人证言、银行交易记录、居住使用情况以及相关协议等多方面证据的综合审查判断，钱某文所提供的证据能够形成相对完整的证据链条，使借名购房这一事实达到高度可能性标准。例如，孙某的证言与钱某文的陈述在关键情节上相互印证，如关于拆迁款用于首付、约定房屋归钱某文所有等内容，虽然单独的证人证言证明力有限，但结合其他证据则能增强钱某文主张的可信度。而钱某君所提出的租金抗辩，从租金数额、支付时间与贷款偿还时间的对比以及《廉租住房租金补贴协议》的实际情况等多方面来看，均存在矛盾和不合理之处，难以令人信服，从而在证据对比上钱某文更具优势，法院据此认定借名购房关系成立符合证据规则和法律规定。

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