北京首届好房子地块花落石家庄创世纪 昌平新房将迎来新竞争格局

3月26日，北京迎来本月最后一场土拍。

根据出让安排，北京此次共推出2宗地块，分别位于昌平区和怀柔区。其中，收到18家房企报名的昌平中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区0056等地块落入石家庄创出纪囊中，总价30.935亿元，销售指导价为6.4万/平方米，怀柔科学城以底价20.51亿元摘得怀柔雁栖镇F1+F3地块，销售指导价为4.2万元/平方米。

据悉，昌平北四村地块是北京市首例“带方案入市”的居住项目。易居研究院研究总监严跃进表示，实际上这是土地供应方面一种新的变化，有助于企业更加了解当前的动向精准拿地，也加大了房企开发设计的难度，“带方案入市”也是一种市场趋势，即符合当前高品质住宅大方向。

PART ONE

石家庄创世纪竞得昌平区首例“带方案入市”居住地块

昌平北四村地块位于北京土拍和新房市场均火爆的昌平南区域，所以也成为了本次土拍的焦点地块。

在挂牌阶段，地块共吸引了保利、中海、中铁建、龙湖、华润、建发、中铁、建工、首开、越秀、城建、金隅、中旅投资（港中旅）、懋源等18家房企报名。除保利外，其余17家房企全部参与现场竞价，经过29轮竞价触达地价上限30.935亿元进入摇号环节，最终由石家庄创世纪摇中，成交楼面价33108元/平方米，溢价率15%，销售指导价为6.4万/平方米。

据悉，石家庄创世纪曾于去年摇中北京市顺义区一宗住宅用地，并引入龙湖合作开发，该项目案名为龙湖·御湖境II期。

这块地占地面积41313.96平方米，建筑面积93436.296平方米，住宅容积率2.6、控高60米、绿地率30%，起始价26.9亿元。

从高容积率可以看出，日后该地块产品预计以小高层小户型为主，以套均面积100平方米计算，预计未来约800套房源。另外，地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地。

据悉，基础教育用地面积约0.51万平方米，规划12班幼儿园；社区综合服务设施用地面积0.3万平方米，包含社区级公共文化设施、社区养老服务驿站、社区商业服务网点等，均需无偿移交相关部门。

值得关注的是，这块地是昌平区首例“带方案入市”的居住项目。地块在挂牌文件中明确指出，应采用全国“好房子”大赛北京赛区一等奖获奖作品。企业可结合市场情况和产品定位，在保证获奖方案整体规划形态和建筑风貌不发生重大改变的前提下，可对选用设计方案进行优化调整和深化细化。

公开资料显示，全国“好房子”大赛北京赛区中一等奖获奖作品共有7项，不同的设计理念下，项目设计特色也各有不同。有业内人士表示，参与房企在7个方案中绝大多数选的是第七个方案，剩余方案虽设计理念很美好，但不太适合北京的市场环境，且加大了房企操作难度。

不仅如此，除了“带方案入市”要求，挂牌文件还提出鼓励建设单位在建筑底层局部设置不超过1000 平方米架空层，在不影响小区住户生活品质的前提下，在小区场地内设置有盖走廊，以及结合北方气候特点合理设置阳台，阳台建筑面积不得超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5 米等。即1.5米宽的阳台有望成为该地块项目的独特卖点。

具体来看，地块位于昌平史各庄街道，东至景祥寺路，南至景祥寺南街，西至规划绿地，北至景祥寺北街，京藏高速及京新高速之间，生命科学园北侧，南沙河南侧、京藏高速西侧。

目前地块周边城市界面一般，距离地铁较远，项目直线距离地铁生命科学园站为2.5公里。但地块南侧约900米是规划中的19号线二期生命谷地铁站，预计2028年建成通车。

医疗方面，距离北京大学国际医院直线距离约为1.5公里，比较方便。

地块五公里内有海淀大悦城、超级合生汇、万达广场等商业。

从价格上来看，楼面价3.6万/平方米，与指导价6.4万/平方米之间，有足够的利润缝差，房企有充足的利润空间打磨产品。

地块周边有越秀·星樾、大华启宸府以及刚开盘的中海寰宇未来等项目，指导价在6.6万元/平方米，但相比北四村地块，周边这些项目交通、商业和教育配套等有更明显的优势。

PART TWO

怀柔科学城雁栖镇再落一子

相比昌平区地块的火热，怀柔区雁栖镇这宗地略显寂静。

怀柔雁栖镇03-01等地块被怀柔科学城以20.51亿底价摘得，指导价4.2万/平方米，用地性质为F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地，建设面积为134040平方米，住宅楼面价约13756万元/平方米，期房销售指导价4.2万/平方米、现房4.4万/平方米。

此外，地块居住自持15%、公建全部自持，自持年限20年。持有期满后如需转让或出售，需经市政府批准后方可办理相关手续。项目商品住宅建筑规模40%现房销售。

值得关注的是，去年11月1日，怀柔科学城以24.1亿元，起始楼面价约16484元/平方米拿下怀柔区雁栖镇、怀北镇F1住宅混合公建用地。时隔不足5个月，怀柔科学城再次出手怀柔区雁栖镇F1+F3 地块。

截至目前，北京三月土拍收官，4宗地块合计出让金额为69.32亿元。除了今天昌平、怀柔地块，还有两宗顺义地块。

值得关注的是，3月预计出让5宗地块，房山一地块因无人报名被下架。

2月29日，北京市规划和自然资源委员会发布公告显示，延长房山区长阳镇FS00-0101-0002、0003地块挂牌竞买时间至2024年4月30日，并同步受理该地块预申请。

中指研究院分析认为，长阳镇地块虽位于房山长阳板块，但距离地铁长阳站和篱笆房站均较远。周边商业配套有首创奥特莱斯，华冠天地；医疗方面，附近有建设中的宣武医院；教育上，5公里内有在建的北京八中房山分校、黄城根小学房山小区，另外地块自带一块基础教育用地。周边项目月均流速较慢，去化压力较大。