北京土拍揽金178亿元 中海摘得朝阳区“巨无霸”组团地块

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

11月29日，北京2宗地块顺利出让，共计揽金177.665亿元。其中，朝阳区年内第二宗组团地块上架竞拍，中海以153.32亿元价格摘得该宗“巨无霸”地块，打破了北京单笔土地出让金纪录。

《中国经营报》记者了解到，在本次出让前一日，北京2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单发布，其中海淀朱房2宗地块不限地价，不设置销售指导价，且没有配建要求，引发市场期待。

又一组团地块出让

此次出让的组团地块包括北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块，小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。

组团地块总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模39.4万平方米，起始总价153亿元，土地合理上限价格175.95亿元，竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

其中，酒仙桥地块位于朝阳北部地区，地处四环与五环之间，面积约2.8公顷，规划建筑规模约7.8万平方米，规划用途为二类居住用地，起始价50.22亿元。

小红门地块位于南四环内，临近地铁10号线成寿寺站，面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，起始价23.95亿元。

十八里店地块位于四环与五环之间，紧邻地铁17号线十八里店站，位于北京市71个轨道微中心范围内，用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地，起始价78.83亿元。

该组团地块于10月15日发布预申请公告，前期吸引了华润和中海两家房企报名，最终中海以153.32亿元价格成交，溢价率0.21%。

此次出让的组团地块是北京市今年第二次以跨区域不同业态捆绑形式推出地块。据了解，今年6月13日，北京土地供应迎来新形式，首宗“住宅+产业+配套”组合供应用地成交，中建智地联合体以112亿元底价竞得，该组团地块包含位于朝阳区酒仙桥街道、孙河乡前苇沟组团、中关村朝阳园北区3宗地块，出让价格也打破了当时北京土地出让历史纪录。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，6月份朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断。不过，随后组团地块中的酒仙桥项目——北京宸园首期开盘即售罄。

据悉，此次为了能够顺利出让，组团地块的控高、建筑规模等指标均进行了优化修改。例如，将酒仙桥、十八里店地块建筑高度局部提高至80米；降低十八里店朝阳港地块配建规模，由原需配建“4500平米机构养老设施、1500平米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平米社区居家养老设施”；允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。

张凯指出，这些调规都对拿地企业更加友好，保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼，同时建筑高度增加后容积率就会降低，也能给购房者提供更加舒适的居住体验。

据了解，此次出让的组团地块中，酒仙桥项目即与北京宸园相邻，销售指导价也和之前一样，即12.5万元/平方米，具体价格可上下浮动8%。

此外，十八里店地块与近期备受瞩目的北京隅·东序也仅有一路之隔，在其与云筑一、二期之间，地块西北侧为商业综合体和九年一贯制的朝阳人大附。销售指导价也是7.9万元/平方米，具体价格可上下浮动8%。

张凯表示，十八里店板块承接国贸-双井-大望路的改善置换需求，近地铁17号线十八里店站，换乘方便。板块界面全新，人大附也施工在即，环线+板块+教育+临铁，几大要素叠加对购房人群有较强的吸引力。目前，周边竞品金隅云筑一期、二期、三期网签率均已超过70%，保利朝央和煦今年1月开盘推出394套房源目前已网签341套，几个项目网签价格方面在7.4万—7.7万元/平方米，和销售指导价相差不大，充分说明购房者对于该板块的认可。

相比之下，小红门地块“存在感”相对稍弱，项目销售指导价为8万元/平方米，具体价格可上下浮动8%。虽然地块位于三环和四环之间，但板块界面老旧杂乱，主要是老旧小区、汽配城、城外城家居，以及难以拆迁的龙爪树村，再加之配套不足，掩盖了其环线优势。目前，周边在售项目中建·星光里去年7月初开盘，距今已经15个月，推出全部322套房源，目前网签221套，网签率68.6%，去化速度并不理想。

第六轮供应清单发布

除了上述组团地块外，当天出让的另一宗地块——丰台新宫NY030（南区）-01地块由福州裕诚房地产有限公司（以下简称“福州裕诚”）以总价24.345亿元摘得，溢价率0.1%。

天眼查显示，福州裕诚由福州汇成佰悦投资有限公司（以下简称“福州汇成佰悦”）全资持股。此前，福州汇成佰悦曾多次以小股东身份出现在建发房地产集团有限公司（以下简称“建发地产”）所开发的项目中。

比如北京去年6月1日的土拍中，被45家房企围猎的顺义新城19-69地块最终由福建雄旺房地产开发有限公司（以下简称“福建雄旺”）竞得，拿地后福建雄旺便引入建发地产、汇成集团三方合作，由建发操盘。其中，福州汇成佰悦即作为汇成集团子公司持有项目公司15%股份，该项目后定名为建发·观云，于去年9月底取证入市。

据张凯介绍，本次出让的新宫地块是一宗“回炉重造”地块。该地块原计划是9月20日竞拍，但因故终止出让。地块信息也发生变化，原本地块分南北两个地块整体出让，但本次南侧地块又拆分为两个小地块，本次出让的是01地块，土地面积从原来的5.39万平方米调整至3.04万平方米，起始价从52亿元下调至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0，起始楼面价保持稳定，从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米。

该地块位于丰台南苑街道，北侧200米是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站，区域内竞品项目建发·璟院基本已清盘，网签均价7.9万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米。

在本次出让的前一日，北京市规划和自然资源委员会网站披露了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地块，土地面积约26公顷，建筑规模约60万平方米，计划于2024年12月中旬前供应。

记者了解到，本轮供应的地块中，中心城区项目占4宗，其中海淀区2宗，丰台区、石景山区各1宗；多点地区项目2宗，分别位于大兴区及经济技术开发区。

其中，海淀朱房2宗地块关注度最高，土地总面积约8.2公顷，建筑规模约20万平方米，规划用途为二类居住用地，起始价格分别为78亿元及72.3亿元。2宗地块均不限地价，不设置销售指导价，且没有配建要求。地块预申请截止日期为12月26日，预计春节后即明年2月底或3月初进行土拍。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）