变价分割地转售 要课所得税

有位陈先生在2012年11月间，买卖取得A地1/4持分的权利范围，后来考量A土地共有人众多，每人应有部分无法单独使用，于是向法院诉请分割共有物。法院判决变价分割后，陈先生参与应买，便以800万元取得A地全部的权利范围，包含原本A地1/4的持分权利范围，以及超出原权利范围的A地3/4持分，并于2017年6月领得权利移转证书。

陈先生在取得A地全部持分后，在2022年7月间以1,800万元，将A地持分全部出售，但并没有依规定申报个人房屋土地交易所得税。国税局查获后，认定陈先生后来取得的3/4持分，是在2016年1月1日以后取得，属于个人房屋土地交易所得税课税范围，依查得资料核定课税所得为420万元。

而A地3/4持分核定课税所得的计算方式，是以「成交价额」（售出金额1,800万的3/4）扣除「可减除成本」（也就是以800万购入的3/4），再扣除「可减除移转费用」（成交价3％，以30万元为限），最后减去「土地涨价总数额300万元」，即1,350万-600万-30万-300万＝420万元。

国税局并以核定课税所得420万元，按持有期间「超过5年，未逾10年」的税率20％计算，应补征税额84万元及裁处罚锾。

国税局说明，「变价分割」指在不动产共有情况下，为处理共有人间的不同持分和意见，法院以拍卖程序，将不动产变现，并按各共有人持分来分配价金。

共有人出售变价分割拍卖程序中，因参与应买或声明优先承买而取得之房地，其属与原权利范围相当之部分，以共有人取得原共有房屋、土地之日为取得日，其属超出原权利范围之部分，则应以共有人领得权利移转证书之日为取得日，如取得日在2016年1月1日以后，则应依规定申报房屋土地交易所得税。