采‧访‧线‧上－高雄房市，提防老鼠会打洞

政府2011年祭出奢侈税降温房市、到2017年房地合一税登场，可见房市的温度变化，如果摊开有数据可考的上市柜建商，2013年应是2019年以前的历史最高营收落点，并于2019年再创一波新高。

但高雄房市多头的这10年之间，高雄并未有太多产业人口移入，房屋产品在刚性的自住需求和投资客的介入之下，房价持续上扬迄今的过程中，值得注意的是，2017年以来，高雄建商仍然大量供给，房市的推案结构，也从中大坪数，转为2房和3房的小宅，因为，在房价高攀之后，中大坪数的总价，已超过购屋者的负担能力。

根据申报开工的小宅统计，从2017年到2019年，高雄2房和3房的小宅数量达21,042户，在总价控制的天花板效应之下，去化也相当顺利，令人忧心的其中之一是，在量方面，供给与需求看似相称，但其是否全为自住的刚性需求，购买之后，是否视为永久财，长期自住？

如果至少有30％不是，而是以往买进中大坪数的投资客，近3年转为改买投资小宅，那么，2017年和2018年以来推出的预售小宅，恐将在今年陆续完工交屋，一旦投资客释出，承接的力道，究竟有多大呢？对价格会有什么冲击呢？

另外一个令人忧心的是，在价格上，买卖价格的均衡点，恐怕已遭破坏，因为，房价上涨的驱动因素来自营建工程成本和土地成本，其中，钢筋绑扎、模板组立、水电、以及泥作等4大营建工程成本，至少上涨20％以上，而地价更是在10年飙涨1到2倍。

换句话说，房价的上涨，并非来自消费者追逐买进的因子所驱动，一旦消费者的出价，抵不上成本的上涨，购屋的需求势将压抑买气，并在买卖价格和供需之间，形成一个调整的过程。

此时，如果价格均衡点仍未出现，成交时间势必延迟，甚或停滞，进而进入另一个调整过程，很遗憾的是，高雄金鼠年的房市，恐怕将是价格均衡点的寻寻觅觅过程。