陈杰鸣／北市逾7成危老都更小基地　4大问题需留意

▲目前小基地危老都更已经是北市精华都会区都更改建的主流，示意图。（图／资料照）

文／《全向科技房产中心》总监陈杰鸣

近年台北市危老都更相当火热，统计到上半年，北市已核准高达942件危老改建案。而观察已核准的案件可发现，有70.6%、超过7成基地面积在200坪内，甚至基地面积小于100坪的件数还有340件、占36.1%为最大宗。

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目前小基地危老都更已经是北市精华都会区都更改建的主流，「危老都更」申请门槛无最小基地面积限制，又无须经过都市更新审议委员会长时间的审查，推动较传统都更快上许多，是目前北市危老火热与小基地占大宗的主因。

▲北市已核准高达942件危老改建案中超过7成基地面积在200坪内。

目前台湾地震频繁，北市抗震力不足的老屋却太多，因此相当乐见北市危老都更推动能获得成果。不过小基地危老都更案普遍仅能规划中小坪数产品，虽然可迎合目前高房价、少子化、家户人口减少的趋势。

仍有4大问题须面对，包含:「采光、通风可能较差」、「空间机能受限」、「机械车位不被青睐」、「成本难降与实施者只想花最少成本」，造成很多危老都更实施者，推出的新案都缺乏特色，后续很可能都须面对销售不易的考验，甚至稍有不慎，还会出现财务周转不灵的问题，恐有变成烂尾楼的风险。

▲小基地危老都更会有4面向问题需要思考，示意图。（图／资料照）

「采光、通风可能较差」

北市小基地危老都更案常是两栋相邻之狭小基地，不仅邻栋栋距极为狭小，加上基地面积有限，往往只能规划出采光、通风不佳的中小坪数产品，甚至施工过程考量邻栋之间距空间而无法贴磁砖，容易导致下雨室内墙壁就容易出现渗水状况。

「空间机能受限」

目前新屋公设比动辄30%~40%，因小基地危老都更案普遍以规划中小坪数产品为主，造成购买者使用空间机能可能受限，举例来说，规划30坪，扣除三分之一公设，实际使用空间可能只剩下20坪，甚至如果是更小坪数的规划，室内实际使用空间就会更为局促。

「机械车位不被青睐」

小基地的危老都更案，由于基地面积狭小，无法规划平面车位，普遍都会规画机械升降车位，甚至采用仓储式循环车位，这对购屋者而言，不仅车辆进出不便，还会增加管理维护支出。

▲近年营建、人工成本高涨，小基地都更案因成本控管相对不易，也容易出现烂尾楼，示意图。（图／资料照）

「成本难降与实施者只想花最少成本 」

这也是小基地新案频现烂尾楼的主因，近年营建、人工成本高涨，小基地都更案因成本控管相对不易，「成本难降」是目前小基地都更案推动难解的一个课题，特别是目前很多都更案的实施者，为了省成本，只想用最低成本来都更。

即便知道台北高耐震住宅市场需求度高，但除了少数个案之外，几乎大多数的建商推案或地主主导的自主重建案，结构设计强度还是以符合政府法令最低标准为主。

▲陈杰鸣认为小基地推案因先天条件比较差，建商也应思考如何帮建案增加特色。（图／资料照）

当小基地推案因先天条件比较差，建议除了以「省成本」作为最大考量外，也应思考如何帮建案增加特色，如何在有限支出增加下，以「花最少盖最好」来大幅增加房屋耐震等级来符合市场需求，或是增加房屋配备来吸引买方。

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►陈杰鸣小档案

现职：全向科技房产中心总监

专长：房地产市场分析、买卖租赁策略评估

经历：Ubee趋势研究中心总监、APPLE HOUSE趋势研究中心研究总监、屋比房屋总监