城中村改造、保障房建设城市将迎扩围 有望对冲房地产行业下滑态势

财联社1月24日讯（记者 李洁）全国将有更多城市在城中村改造以及保障房建设中获得进一步支持，专家认为，这些举措将在对冲房地产行业的下滑中，发挥积极作用。

近日，有媒体报道称，近期监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。按照相关指标推算，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。

此外，这些城市申报的相关项目还需满足资金收支能够平衡或者项目收益与融资能够平衡等条件。

对于扩围原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，通过加大城中村改造、保障性住房建设等，有利于对冲房地产市场下滑，缓冲其对行业上下游的影响。

据统计局近期公布的数据，2023年房地产下行幅度超过市场预期。其中，商品房销售金额跌破12万亿元（116622亿元），回落到2016年的水准（117627亿元）；商品房销售面积仅为111735万平方米，创近十年以来新低。2023年全国住宅新开工面积约6.9亿平方米，亦创下近十年以来新低，仅为2019年巅峰年份的四成。

有专家表示，此次城中村改造城市的扩围，其带动的投资规模将超过10亿平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL这套政策组合，将带动房地产市场建设，促进市场成交、助力楼市稳定增长。

据悉，结合《2020中国⼈口普查分县资料》来看，城中村改造扩围的是常住人口超过200万的大城市，包括唐山、海口、柳州、徐州、烟台、汕头、临沂、西宁、银川、拉萨、兰州、中山、惠州、淄博、温州、呼和浩特、绍兴等17个城市。而纳入保障房建设的城市的城市共71个，除上述城市外，还包括珠海、南通、洛阳、邯郸、包头等。

“不论原有的35个城市，还是新纳入的城市，城中村改造和保障房建设，都会坚持项目清单制下资金平衡的原则。凡是纳入清单入库的项目，都是经过审批、有市场需求，确认资金能平衡的项目。”李宇嘉称，据此清单，才能申请和投放PSL、专项债、中央预算内投资等等。

其进一步表示，这样做的目的，一是为了使这项工程可持续地推进下去，二是不会增加地方政府隐形债务。

事实上，包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设，被监管部门明确为2024年房地产行业重点工作任务。今年1月以来，多个省市召开的住建会议表示，要全力实施“三大工程”，推动保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投资。

目前，厦门、合肥、广州、南宁等城市均公布了首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造。就现有公布数据来看，合肥计划3年内完成104个城中村改造项目，涉及2.8万户；南宁计划未来5年实施改造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500亿元；浙江提出2024年要实施城中村改造2.7万户；辽宁要在全省14个地级城市全面开展城市体检，改造城中村项目51个；四川将实施城中村改造项目70个。

保障房方面，目前南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量。其中，深圳、广州、福州计划1万余套，同时国家开发银行已向福州一项目授信2.02亿元，并完成首笔1000万元的贷款发放，后续预计各地的配套资金也将加快落地。

中指院分析师认为，在PSL投放助力下，各地“三大工程”建设将进一步加速，也给市场带来新的期待。

“此次的城中村改造和保障性住房扩容，一方面是弥补旧模式下行对产业链的影响，以保证产业链发展具有延续性，但此举并不是保旧的‘三高’开发模式，而更多出于稳定市场与行业考虑。另一方面，是在供给侧，推进相关改革。”李宇嘉称。

其进一步表示，短期内，此次扩容对商品房市场可能会造成一定的影响，即价格低、配套好的保障房，也许会分流市场商品房的购买需求、市场租赁住房的需求。但长远来看，由于保障房具有无法公开流转的属性，产权人最终还是会去购买商品房，以实现居住消费升级。因此，这类房源的供应，有利于建立健康的、梯度递进的住房消费模式。

对于保障房建设，上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，保障房在历史上就是房地产发展的重要组成部分，其未来在房地产发展将扮演更加重要的作用。

“当下加快保障房建设，在保民生、降风险过程不仅可以为市场注入流动性、注入需求，还可以通过一些措施盘活存量。将来房地产发展模式会发生很大的变化，在这个过程中，会有更多与房地产开发与经营、融资模式的创新。”陈杰表示。

前述中指院分析师则表示，“三大工程”的加速落实有望拉动房地产投资，为市场注入更多信心。当前城中村改造各地实施细则陆续出台，相关工作推进加速，在此过程中，“房票安置”等政策的叠加，有利于带动房地产销售规模提升。