《传产》台北核心信义区撑腰 寿险加码南港新焦点
寿险投资出现区域与产品加码意味浓烈,信义全球资产公司统计上市柜交易2011年至2021年1月止,寿险投资不动产区域以台北市4,429亿元居冠,占整体交易近8成,其中信义区1,265亿元仍站稳一哥地位,值得注意的是,南港区投资总额552亿元已超过市中心主要热门区域成为新焦点,投资产品也由纯收益型产品开始转向可自行开发的土地、地上权以及具都更危老改建效益的开发型产品,兼具收益与未来增值效益。
信义全球资产公司总经理柯宏安分析,以信义区来说,近10年寿险总投资金额达1,265亿元,信义计划区的地上权成寿险兵家必争之地,占整体台北交易7成,又以南山人寿以及富邦人寿热衷角逐此区域地上权,看准自行做整体性开发,可能带来更高的租金收益,像南山人寿在2012年标下的世贸二馆,如今开发办公与商场的复合式大楼,带栋此区租金攀升。此外,在台北市大面积土地一地难求下,新兴区域开发成为寿险业瞄准地,其中南港区近10年寿险在此总投资金额达552亿元,已超过中山区436亿元以及内湖区437亿元,像去年大南港土地案由富邦人寿取得,即刷新了南港土地单价。
在市场整栋大楼释出少,加上办公租金涨幅跟不上售价步调,使得租金收益率不易达到法规要求的标准,让寿险业近年不易找到单纯长期收益型商办产品,投资商办大楼案件减少。但在都更危老议题发烧下,让寿险找到新投资出口,加码锁定此题材产品投资,短期可采现况收租或自用,长期来看,兴建新大楼后除可提高租金,未来更可产生资本增值。像松山区平均大楼屋龄多超过30年,看准都更效益也让此区域成为近10年寿险热爱投资之地,总投资金额718亿元,像是富邦人寿去年的王朝酒店交易,以及今年新光人寿标下的中华开发金大楼,就是看准都更效益及顶级商办需求。
总经理柯宏安表示,从信义全球资产长期与寿险业的互动观察,寿险在2012年全台投资总额曾达千亿元,但后续几年在政府一连串信用管制与政策打房措施、以及金管会金八条控管下,使得寿险投资明显缩手甚至转向海外,2017年全台只剩114亿元,而商办交易更在2015年创低,直到2020年疫情冲击下,海外投资风险提高,寿险重回台湾投资,投资金额再度破千亿元,在台北市更可以发现到加码投资,今年1月寿险全台投资已达152亿元,寿险业一向是商用不动产动能的市场信心指标与火车头,寿险也必须寻找足够的租金报酬已支应保单成本,预期市场若有好的标的寿险将持续投资。