从九次股灾经验 看房市未来主旋律

住商不动产企研室资深经理徐佳馨。（住商不动产提供）

今年股灾让打着「钱进股市赚头期款」如意算盘的朋友们深陷泥淖，加上展望明年景气并不乐观，不少人因此打消购屋念头，让房市交易状况更加不振，也因此前阵子让企研室整理从1995年至2020年一共九次的股灾与前后年房市交易连动，倒也有些和过往经验不同的发现。

回顾过去，大盘跌幅达三成以上的有1995年中共试射飞弹、1997年亚洲金融风暴、2000年网路泡沫化、2008年金融海啸；又以网路泡沫化跌幅达66.2％为最深，在这些股灾之中，买卖移转减幅从6-36.8％不等，显见在过往时空中，经济型股灾对不动产交易影响甚钜。

在2008年之后的四次股灾；2011年美债危机、2015年中国股灾、2018年中美贸易战，与2020年COVID-19等，大盘修正在三成内，对房市影响亦相对弱势，其中2018年与2020年，房市交易量不减反增。

推估这种状况的原因有三，其一是过去金融市场单纯。在2008年之前，房贷利率较高，加上未有海外资金大潮回流，市场反应直接，虽然遭逢股灾，卖股救房在实务上不可行，却可发现当股市修正侵蚀资产，会降低转战房市意愿，让彼此连动较为明显。其二是讯息透明度差异。从前房地产交易与讯息皆不透明，民间无从参考，很容易因集体恐慌左右市场，其三是政策变因少。近年政府祭出打房政策，多从闭锁期下手，持有者纵然有恐慌，闭锁期也降低卖方意愿，从而出现交易迟滞。

那么，接下来呢？

近点看，如按照世界银行或其他预测机构估计的情境，2023年经济表现不会太好，股市表现很难期待，投资者意愿低落，特别是住宅市场，在购屋信心与经济和银行紧缩银根等实质面多重压力下，价格应不会有向上空间，成交量在税制影响下，很难有倒货潮，买卖双方相持不下，恐是接下来的主旋律。

长远点看，台湾是个浅碟市场，加上近来政经变数让不可测的因子越来越多，从这角度来看，股市与房市之间还能连动，还真是一件幸福的事情呢。