从旧大楼换到透天！高雄女不符「小换大」傻眼 反遭多课6000元税
▲仁武透天厝旺，是高雄市透天厝交易量最大的地方。（示意图／记者陈建宇摄）
高雄一名陈小姐日前卖掉自住旧大楼，改买总价比较贵的透天厝，以为符合政府「小换大」政策可以申请重购退税，没想到反被国税局课6000多元所得税，原来此透天厝位在郊区，虽然屋龄较新，总价、坪数都大于旧大楼，但国税局认定房屋现值较低，让她相当错愕，感觉非常不合理。专业地政士表示，其实房子总价与重购退税无关，重点在于土地的公告现值。
买卖房子不论是「先买后卖」或是「先卖后买」，只要在2年内完成「小换大」，都可以申请重购退税。根据《东森新闻》报导，高雄陈小姐日前卖掉凤山的大楼住家，改买在仁武区的透天厝，本以为可以符合「小换大」可以申请重购退税，没想到竟然被国税局通知要缴6000多元所得税，与期待有落差。
「非常不合理，而且我是从大楼换到透天，但是政府给我算的公式，让我觉得很错愕。」陈小姐表示，国税局说因为她凤山那边地贵，建物房屋价值也高，反而后来新买的房子土地跟建物比较不值钱，被认为是「大屋换小屋」不符合政府节税规定。
▲民众卖旧大楼换透天却不符「小换大」，反遭多课税。（图／翻摄自东森新闻）
陈小姐原本住在凤山区一处200多户的集合式住宅大楼，屋龄22.6年，房子不到40坪，卖450万元。新房买在仁武区一间透天厝，屋龄11年总建坪超过60坪，共花750万元，乍看像是「小屋换大屋」。不过依据高雄国税局「房屋现值计算公式」，陈小姐新买的仁武区透天厝，算出来房屋价值只有103万元，远低于凤山旧大楼，因此不但申请不了，还要再多补6339元所得税。
▲▼民众卖旧大楼换透天却不符「小换大」，反遭多课税。（图／翻摄自东森新闻）
所谓的「小换大」申请重购退税，政府规定要看土地公告现值及房屋评定现值，因为重购退税退的「税」是「土地增值税」，因此其实和房价高低无关，不是看房屋总价。而房屋现值是由各县市不动产评价委员会依房屋构造、层数、用途及位置，订定每平方公尺标准单价与折旧率，每三年须重行评定一次，只是因为没有标准，资讯不透明，也可能让民众不容易判断，造成误会。
另外其实，近年仁武区的透天很旺，不仅2020年的透天交易量是高雄最多，甚至超过大楼交易量近1倍，成为高雄少数透天交易压过大楼的行政区，屋龄20年的产品，总价最低700万元就买得到。