存量房贷利率“大礼包”来了：10月31日前完成批量调整，年均减少利息支出1500亿元

21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道长假“大礼包”如约而至。9月29日，中国人民银行发布公告，明确完善房贷利率定价机制；市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。

随后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等国有大行，以及广发银行、中信银行等股份制银行连夜发布公告，将坚决落实有关要求，依法有序推进降低存量房贷利率工作。在时间安排上，上述银行将于10月12日发布具体操作细则，在10月31日之前统一对存量房贷利率实施批量调整。

存量房贷利率下调可减负促消费

今年以来，由于新发放房贷利率较快下行，新老房贷利差积累扩大，下调存量房贷利率的需求和呼声很高。为回应市场关切，《倡议》明确，各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。

在调整幅度上，对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

此前除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，其余存量房贷利率均可以下调为LPR-30个基点的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，可以调整至新发放房贷利率政策下限。

也就是说，本次调整后，北京的二套及以上存量房贷利率调整为：五环以内的为LPR-5个基点，五环以外的为LPR-25个基点；上海的二套及以上存量房贷利率调整为：上海自由贸易试验区临港新片区及嘉定区、青浦区、松江区、奉贤区、宝山区、金山区为LPR-25个基点；其他为LPR-5个基点；深圳的二套及以上存量房贷利率调整为：LPR-5个基点。

《倡议》表示，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。

本次存量房贷利率下调，将为贷款人带来实实在在的“礼包”。截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，而今年8月新发放个人住房贷款利率为3.35%，比上月低5个基点，比上年同期低78个基点，处于历史低位，今年以来前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。

调整后，存量房贷利率将降至约LPR-30个基点，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）计算为3.55%，较调整前的4.06%降低约0.5个百分点。以100万元、30年期、等额本息还款的存量房贷为例，按照原利率的总还款利息为73.1万元，新利率的利息总额为62.7万元，两者相差10.4万元。

中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办举行的新闻发布会上表示，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，此次存量房贷利率的政策调整，开启了去年以来第二次降低存量房贷利率的操作，其具有非常好的导向。“月供压力减少了，后续对于提振消费信心等都具有积极的作用。”

开源证券地产建筑团队分析师齐东认为， 存量房贷利率下调可以减轻居民的负债压力，刺激消费和投资，减轻提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心，政策利率下调也预示后续房贷利率中枢进一步下移。过往两次存量按揭利率调整均有所成效，他认为本轮调整虽然不能直接促进市场去库存，但短期市场信心或将得到改善，后续政策持续性仍值得关注。在宽松的货币政策支持下，经济保持稳健增长，购房信心修复企稳，市场销售数据有望筑底，促进房地产行业平稳健康发展。

10月31日前可享受到调整优惠

对于本次存量房贷利率调整的时间表，央行也给出明确的安排，存量房贷借款人将在10月31日前，享受到本次批量调整带来的优惠。

四大行9月29日晚间陆续发布公告称，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。工商银行称，拟于10月12日公布具体操作指引及相关事宜，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

农业银行公告称，将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，将于10月12日发布具体操作事宜，10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。

中国银行公告称，将按照市场化、法制化原则，依法合规制定实施细则，同时进行技术准备，拟于10月12日发布具体实施细则，并于10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。

建设银行也公告称，正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于10月12日发布具体操作细则，10月31日前完成批量调整。

不过，由于每位借款人的贷款重定价日不同，不同贷款人的利率在批量调整后会有所差异。专家表示，批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30个基点所致。但在重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。

未来，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。

“房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。”央行有关负责人表示。

为了从根本上解决新老房贷利差问题，央行建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。根据相关规定，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。

对此，市场认为，通过长效动态的调整，可以避免贷款人由于利差过大而提前还贷，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，考虑到新的限贷政策和限购政策“降门槛”的效应，将释放很大一部分改善性需求，而改善性需求的释放与限购政策调整所释放的新市民需求，或能够让新房和二手房能够循环起来。