打房无效是日常　投资达人曝3关键「台湾房地产比你想的更硬」

▲看屋照。（图／记者陈筱惠摄）

文／玩股小博士

说到全球不动产，一直都是多空激战的议题，但台湾有着其特殊性，为什么打房政策似乎一直是隔靴搔痒？首先来谈谈几点个人见解：

1.房市总规模惊人：根据一些机构报导，虽然没有最新数据，不过大致是股市市值的一倍，也就是说，目前股市总规模大约是新台币70兆元，那么合理推估房市总规模大约是新台币140兆元，代表台湾有钱人藏钱的首选，绝对不会忘记在台湾置产。

2.报章杂志恐吓性高：媒体总说国内银行住宅贷款余额惊人，在2023年底突破10兆门槛，目前又即将突破11兆大关，如果用不动产总规模来看，其实不过是小巫见大巫而已。

3.大家解定存炒股或大买ETF导致房市紧缩：近期市场有一个看法是，散户炒股炒ETF，导致房贷拨款余额缩水，但认真说，目前国内ETF总规模大约2兆多，2023年至今，成长大概1兆的规模，这怎么跟房市总规模以及不动产放贷规模相比？所以说大家解定存炒房，导致银行存放资金余额不足而限缩房贷，这种说法是毫无根据性。

4.银行放款拉警报：疫情开始后，股房双涨，大家在股市获利后就出场，转往更稳健的房市，再加上房市大涨，因此导致银行放款不动产的水位迅速攀升，这主要还是来自房价高涨，因为通膨加剧，所以大家存入银行的资金变少，知道要多投资才能对抗通膨，所以一来一往之下，当民众及企业的存款变少，加上房市大涨而成数不变的情况下同时发生，那么银行放款水位暴冲也是可想而知。

5.政府与房市的共伴性高：房市热络，当然能造福政府税收大增，此外也能带动良性通膨，因为房市上涨就会带动物价通膨，国家GDP自然就会更漂亮，再来是不动产贡献台湾GDP超过一半以上，也就是说国家赚钱的双引擎，一颗当然是半导体业，另外一颗就是不动产。除此之外，当国内银行放款不动产规模变大，呆帐率当然也会比个金、企金更稳健，甚至可以说是不怕呆帐，反正只要大家欠款就直接没收不动产，而不动产又是长期增值的商品，这当然有利于银行，再者，银行赚钱又上缴给金控母公司，而一堆金控的老板又是财政部，所以从政府角度来说，房市热络就会有两大好康，其一是税金赚不完，其二是股息收益不断成长。

在谈完总经后，再来是打房为何无效？原因不外乎有三个：

1、刚性需求仍高：政府再怎么打房，大家仍有基本的住宅需求，加上家庭数仍多，而单身人口如果不结婚，等于有两个潜在买家，因为如果结婚了就会一起住，至少两个人要买一间房，但如果都没结婚呢？通常有钱就会自己一个人买一间。

2、企业获利强劲：在国内企业获利持续创高的情况下，还有海外资金不断回流，这也间接推升房价，原因很简单，当大家赚了钱，除了储蓄率大增之外，当然也会投资，而台湾不动产的商品地位性更是举世皆知，除了价平稳定之外，台湾房贷利率相比全世界仍便宜许多，而通膨会带动房价上涨，也无怪乎有钱人及企业都持续买房置产。

3、不动产稀缺性：前面提到不管是个人或企业都持续买房，但别忘记一件事，股市可以无限印钞票，只要让公司上市就可以容纳更多资金，但这也会导致资金流动性更大，因为总有下一档绩优股，不能保证你的持股年年都能上涨，那么不动产呢？很简单，由于不动产是固定数量的，当前两点需求持续放大，而有钱人持有不动产也不愿意交易卖出时，那么房子就会越来越少，供需法则之下，当然就会持续更贵，更何况有钱人还会持续传承手上的不动产给下一代，那么即便你有钱，有钱人也不可能会卖给你，所以才会有一堆蚊子馆或房子，因为有钱人是买来置产，而不是担心什么房贷压力或者没人要租，他们并不缺钱，甚至还拿现金来买。

最后再回到政治因素，大家最担心就是国内不动产受到政治连累，但认真说，当台湾已经成为半导体的核心，等于引领世界前进，你觉得出现政治利空有这么简单吗？因此台湾经济实力及产业地位性都强的情况下，也同时保护国内不动产的增值性，全世界强权都缺晶片，而最强的产地就在台湾，那么地缘风险你说呢？说一个题外话，张忠谋还住在大直，一堆上市柜大咖都在台湾豪宅大量置产，而且很多都用现金买房居多，张忠谋身价新台币千亿以上都不怕了，你在担心什么？虽然不是说房地产都没风险，但也不需要过度杞人忧天。

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