大陆房企不只是财务问题 恒隆地产董座：中国经济面临1困境

不过，他相信只要有恰当结构性改革，北京总能克服困难，回复经济增长，纵有许多短期之患，但长远对中国经济保持乐观，惟因过渡需时，要为现在寒冬采取预防措施。

陈启宗解释，除改善经济体系外，科技发展会是中国经济复苏另一主要动力，然而不同于过去软体巨头涌现，下阶段发展将转由硬体突破所推动，因美国限制对中国出口先进晶片及其他高科技产品，中国只能自主研发。

对于房地产危机，陈启宗认为问题症结不在于商人贪婪，而是监管不周，这方面北京必须学习，亦正在学习；中国政府多年来不允许技术上无力偿债的房地产公司破产，变相鼓励房企肆意借贷，不当地争相追求规模和速度，忽略盈利及质素，导致近数十年来任由问题扩大至全行业，再也无法受控，现在后果严重，如今已不单是财务问题，还是结构性问题。

他续称，很可能在数年之后，当中国经济最终复苏，其将与过去大有不同。例如以往地方政府以卖地来为基础设施和其他公共物资筹集资金，这种模式已不能持续，必须寻找更健全模式，因为不能再墨守成规。中国政府总结经验的一贯做法确实有用，惟其效用完全取决于对先前错误的理解是否正确，得出错误总结的可能性绝对存在。

地缘政治方面，他指出，当今国际事务中最大风险，是美国国内问题：政党政治恶劣、贫富差距悬殊及种族分歧严重等。今年总统大选后，若前总统川普重返白宫，陈启宗预计届时必会出现3个现象：美国内部进一步分裂、世界进一步分化、美国国际地位进一步下降，这将加速美国退向孤立主义，对美国以至整个世界有害无益；可能有一天中美某些利益会趋同，迫使两国合作解决一些世界安全问题。

至于香港物业市场，陈启宗更为悲观，其中住宅土地供应长达10年的人为短缺局面正逐渐被打破。由于供应预计充足，房价不会像过去数年那样大升，长远有利于香港竞争力，经济不景亦可能令商业地产租赁收入下调；随着愈来愈多人北上消费，本地销售额自然下跌，带动租金水平下调，引致资本价值下降，甚至资本化率扩大，长远香港与大湾区的房价会某程度上趋同。

他以自身经验为例，提到疫情结束后，曾数次往深圳，可以证明与香港相比，无论中价餐馆或米其林星级餐厅，皆物超所值，不论服务或产品，香港与大湾区的价格差异可以很大，且当地品质近年大为提升。

受到整体经济疲弱，加上西方地缘政治和经济夹击等因素，香港商舖及办公楼租赁收入很难上涨，行业中相对健康的唯一细分市场应为豪宅，但交易量不可能大。面对整体地产业格局改变，数十年来仅靠兴建一般住宅的香港地产商，难再达到昔日盈利水平，一些未在香港或大陆建立「像样」物业租赁组合的发展商会面临生存挑战。

陈启宗又慨叹「香港变了」，现时的关键难题不仅是如何解决当前经济困境，还有如何建立国民身份认同，以及应由谁去主导。部分港人近年抱怨本地官员较北京的「左倾」，说法相当大程度属实，但考虑到香港一个世纪以来缺乏国民认同，对祖国亦无感情，一些过度调整难以避免，「钟摆总不会突然停在中间点」。