大消息！上海限购调整
于帅卿 温红妹 徐凡淋/发自上海 北京
重磅！上海进一步优化房地产的政策落地。
9月29日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称“通知”）。
通知明确，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进职住平衡、服务安居，进一步调整优化住房限购政策。提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施。自2024年10月1日起施行。
这是北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，第一个在中央政治局会后调整限购政策的城市。
为控制房价过快上涨和房地产市场过热，上海已经严格执行现行限购政策13年。2011年1月31日起，上海市政府响应国家新出台的“国八条”房地产调控政策，上海的住房市场进入了一个全新的管控阶段。
9月26日召开的中央政治局会议首次明确提出，“要促进房地产市场止跌回稳”，体现出国家稳楼市的决心。对于备受关注的住房限购政策，会议明确表示，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。
对此，同策研究院研究总监宋红卫表示，对于上海而言，楼市限购政策的调整以及首付比例的降低是重要利好因素，将有助于释放一部分被压抑的购房需求，特别是对于那些有购买能力但受限于政策限制的人群，需求的释放将直接体现在成交量的增长上，成交量增长往往是楼市回暖的先行指标。在成交量持续增长的情况下，市场信心会逐渐恢复，购房者对于房价的预期也会发生变化，从而推动房价的回升，形成一个量价齐升的良性循环。
“此次上海政策，立足服务安居导向，深入回应群众关切，尤其是针对5月份以来上海购房市场的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更稳更健康。同时针对群众关切的问题，此次政策做了积极回应，包括职住平衡、产城融合、非沪籍居民购房、购房成本、税费问题、改善型住房需求等”。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，总体上此次政策务实有效，为促进市场健康发展和保障人民群众住房利益等发挥了积极作用。
全面调整
这次通知涉及的方面较为全面。
一是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。
二是提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
三是在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
通知还提出，按照因城施策原则，优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。
此外，通知要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求，一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
上海限购政策始末
公开数据显示，2000年~2005年，上海平均房价从3300元/平方米左右涨到6414元/平方米，房价涨幅达94%。2006年~2010年，上海平均房价从7038元/平方米左右涨到22491元/平方米，房价涨幅高达219%。
针对房价上涨过快的趋势，上海开始采取了一系列措施来进行调控。2011年1月31日起，上海市推出了具有地方特色的限购措施，这标志着上海的住房市场进入了一个全新的管控阶段。限购政策的实施，旨在抑制投机性购房行为，对非户籍居民购买第二套住房设置了增值税和个人所得税的高门槛。
上海现行限购政策是沪籍已婚家庭限购2套，沪籍单身人士限购1套，多孩家庭可增购1套房。非沪籍已婚家庭或单身人士购房，需要有3年社保或个税证明，限购1套住房。其中，单身人士仅限购买市中心二手房、郊区新房或二手房。另外，多孩家庭可增购1套房。
实施限购后，限购政策初期，房价上涨速度得到有效遏制，部分区域甚至出现房价下跌的情况，同时因部分购房者失去购房资格退出市场，导致楼市成交量出现下滑。相关数据显示，2011年，在调控政策刺激下，成交量创下近6年新低，但成交价格小幅上涨。
2011年~2015年，经过一段时间的调整后，上海的房地产市场进入了平稳上涨的阶段。上海平均房价从23591元/平方米涨到32440元/平方米，房价涨幅37%。
2016年~2020年，因货币宽松政策、户籍制度改革等政策，上海的房地产市场经历了一轮新的上涨行情。上海平均房价从45621元/平方米涨到55454元/平方米，房价涨幅21%。从成交套数来看，上海二手房年度成交套数从2016年的38.6万套，骤降至2017年的14.8万套，随后呈现一路回升态势，2018年成交16.4万套，2019年成交23.7万套，2020年达到30.1万套。
然而，随着房价的快速上涨，政府再次加大了调控力度，推出了一系列新的调控措施，如限购升级、限售政策等，以遏制房价过快上涨。进入2020年后，上海的房地产市场进入了一个稳定与分化的阶段。
2021年~2024年上半年，上海平均房价从65958元/平方米涨到69583元/平方米，房价涨幅仅5%。从成交套数上看，2021年上海二手房成交套数为27.1万套，骤降至2022年的15.8万套，在疫情事件的影响下，2023年成交18万套，2024年上半年成交10.7万套。
实施限购后上海整体的楼市交易和价格方面都发生了显著变化，这些变化不仅反映了政策对市场的调控效果，也体现了市场自身的适应性和调整能力。
限购政策已多次调整
事实上，今年以来，上海已多次优化购房政策，旨在进一步放宽限购条件，激活房地产市场需求，促进市场平稳健康发展。
1月30日，上海宣布取消非本市户籍单身人士限购，此前，上海对非本市户籍单身人士进行限购，要求同时满足“连续缴纳5年社保”“以家庭为单元进行购买（即已婚）”两个条件；其次，明确优化限购区域范围，此次非本市户籍单身人士可在外环以外区域限购一套住房，崇明区除外；同时，在自贸区临港新片区、青浦新城、奉贤新城以及金山南转型等重点区域，降低了人才购房门槛，包括放宽购房资格，调整非沪籍人才社保、个税限制年限。
市场反应迅速，上海链家研究院数据显示，1月份，上海全市共成交二手房1.48万套，环比下降3%，同比增长86%；成交金额537亿元，环比下降2%，同比增长94%；套均总价363万元/套，环比增长2%，同比增长4%；成交均价42437元/平方米，环比持平，同比增长2%。
进入5月，上海再次加码。
5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局四部门又联合印发了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限；扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域；取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数；调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。
中指研究院数据显示，“5·27新政“对新房市场的提振效果比较明显，新政后的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7万平方米，相比新政前两周增长了10%。新房开盘及认购方面，“5.27新政”至6月16日共17个项目开盘，其中长风豪宅项目嘉佰道开盘即罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外刚改优质项目开盘去化率也较上一批次有所提升。从续销新房表现来看，刚改项目在新政后到访热度明显提升，优于远郊刚需项目。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰曾预判，根据以往的经验，新政出台后短时间内市场情绪或高涨，最先表现在二手房市场，带看及签约量增量明显，随着一二手置换链条畅通，新房市场或将随之回暖，短期内房地产市场交易活跃度或将提升。
上述数据显示，通过这些政策的调整，上海的房地产市场活跃度确实有所提升，购房需求有望得到释放。
但进入下半年后，成交量开始有所波动。同时，上海楼市还呈现出了更为显著的区域分化特征，即市区红盘“不愁卖”，郊区楼盘“卖不动”。
具体来看，7月，上海新房市场成交量环比下跌近4成，8月成交量继续缩量，环比下降超10%。成交价格方面，尽管有月份出现环比下降，但整体仍呈上升趋势。
不过，在豪宅市场方面，高端客户对优质住宅的需求依然强劲，表现出色。例如，中海顺昌玖里、融创外滩壹号院等百亿级项目纷纷亮相，并在市场上取得良好反响；中海领邸、锦园、越秀苏河和樾府等均价10万元/平方米以上的项目开盘即售罄，反映出市场对优质住宅资源的持续追捧。
二手房成交量同样呈现下降趋势。8月份二手房成交量环比下降超10%，市场处于政策释放后的调整期，买卖双方对价格敏感度较高，成交周期有所延长。成交均价方面，环比微跌但总体保持稳定，显示出市场在一定范围内的波动性。
“从这次通知下发来看，上海政策属于精准调控，将对房地产市场产生实质性利好。”同策研究院研究总监宋红卫表示。