德国房价十年不涨给中国楼市的启示(资料)

中国的房地产业究竟该怎么个走法，这个问题一直困绕了政府多年，实际上这些年一直是在摸着石头过河。现在回头看，九十年代初设计的高收入者住商品房、中低收入者住经济适用房、困难家庭住廉租房的思路还是正确的。但是在去年以前，走着走着就走到了住房完全市场化的路子上来了，结果是房地产市场走向了房价飞涨的邪路。

房价飞涨的结果不但是毁了人们住房的梦想，也给中国经济的发展埋下诸多的陷阱，其实也把房地产业带进了滞涨的尴尬境地。

虽然土地在不断地上市、房子在不停地建设、房价在一个劲地往上涨，但是人们买房的希望却越来越小。房屋交易量不断地下降，加快解决人们住房的计划就成了空话。

住房问题提到政治高度既是住房商品特殊性的要求，也是共产党执政为民的宗旨体现，同时也是国家对这些年房地产市场发展的检讨和总结。住有所居的概念从十七大讲到两会，充分说明了中央政府调整住房政策的意识在加强。显然强调住房商品化的投资功能是不可能解决所有人的住房问题的，然而住房确实每个人生存的必要条件。如果回到过去那种福利式住房的时代，显然也是不可能的。

该怎么解决这个类似囚徒困境的难题呢？德国的住房市场是一个比较好的例子，其中最重要的经验就是控制房价的上涨，房价没有了升值的空间，一切就会回归理性。人们不再追求房屋的保值增值，也就没有了对房地产投资的狂热。房屋只是人们活着的时候生活的条件而已，买房置业也就更多了理性，少了冲动。

最近这些年，人们总以为中国的房价上涨是国际房价上涨带动的，也有人把北京的房价和东京比，把上海的房价和纽约比，这样以为中国大城市的房价上涨空间还大的很呢？最近有消息报道了德国的房地产市场情况，原来人家发达国家的发达也不全是房价推动起来的。

人家房价低、收入高与中国人收入低、房价高的情况形成鲜明的对比。人家自有住房率只有42%，而咱们还以80%多的自有住房而洋洋自得。本以为帝国主义腐朽到这种程度，大多数的人们连自己的房子都买不起。殊不知原来是咱们的社会主义初级阶段离人家的标准还相差甚远。

1977年至今，30年间德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。

咱们一年上涨的数值几乎抵的上德国30年走过的路，而咱们的收入水平在CPI陡然升高的情况下，实际出现了下降的趋势。存款负利率多年了，还要为利息付税。

德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元(如柏林为1700欧元左右)之间，即使按照现在的汇率来算，德国的房价也远远低于中国一线城市的房价。德国人比中国人有钱多了，房价这么便宜，可是德国人为什么不抢着买房呢？难道德国人傻了？有人说德国房价为什么10年不涨？回答这个问题太简单了，因为德国人不买房，房价从何而涨？真应该弄几个温州炒房团和山西煤老板过去。

德国的专家分析德国房价不涨反跌的内在原因。第一，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。第二，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

德国的具体情况与中国有着较大的差距，比如人家的人口呈现负增长，而咱们一个省的人口就可以抵的上人家全国的人口。人家可能盖几十万套房子就能发挥好大的作用，虽然咱们的需求量大，但是咱们也有集中力量办大事的社会主义优越性。

不过如果德国真的执行咱满当前的政策，未必不会出现供求紧张、房价飞涨的情况。别的不说，按照中国当前拆迁标准，德国的大部分房子都属于年久失修的危险房屋，应该统统地一拆了之，那些郊外普通的老式城堡，又没有住过什么名人，有什么保护的价值？如果真要这么大拆大建，德国的房地产市场未必不如中国的火暴。

可是人家没有这么做，人家几十年、几百年的房子都在住着呢，而咱们一边喊着供不应求，一边又大量的拆除着所有认为该拆的房子，无论平房、老楼还是近几年的高层，一切只为了建的更高，其实更是为了赚的更多。看来堵住房地产暴利是中国地产走向繁荣的唯一正确道路，德国的经验值得学习。来源：地产  作者：马跃成