等来了四大新政，也没等来解限！限购区真的不愁卖吗？
箭已在弦，也只能默默放下。关于佛山全面解限的消息，曾在全网传播。然而，从中秋节到国庆节，这一政策都未能落地。有人说，全面解限也没用，市场缺的是信心不是首付；也有人说，三大限购镇街放开，反而利空不限购区，影响同样很大。无论如何，南京、苏州和青岛解限新政一日游，试探了政策底线，为佛山全面解限蒙上了一层阴影，最后的“遮羞布”也没那么容易撕掉。
相反，国庆节前，地产人接连迎来四大利好：1）2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限（广东省内江门、云浮、湛江、清远、阳江等城市已跟进）；2）税务总局发布退个税政策，对于出售住房并在1年内购房的居民，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。3）首套个人住房公积金贷款利率下调，5年及以下利率降至2.6%，5年以上利率降到3.1%。4）广东各地级市（除广州）执行认房不认贷政策，本地无房或一套房的家庭，再次购买普通住房，首付和利率按首套房计算。
佛山中原分析认为，中央接连释放政策利好，有利于稳市场、稳预期，预计在更多、更大力度宽松政策带动下，市场也将逐步进入企稳恢复阶段。从国庆前两天网签看，10月1日新房成交293套、3.39万方，10月2日成交100套、1.15万方，延续了9月底的热度，比中秋节三天162套、65套、66套数据有所提升。
由于前期降价太猛，国庆节的促销力度表面给力，实则噱头较多，多盘已暴露出底部价格。一口价、特价房成为促销重点，在特价房的基础上，叠加了多重购房福利，比如买房送车、车位、30年物业管理费、全屋家电等等，还有碧桂园里水片区项目，针对教师、医院、企业等人才有额外98折优惠。另外，乐从、北滘、伦教等镇街再爆惊喜特价......金地中南新城大境11XXX元/㎡起，三房总价仅80万起；美的卓越好时光15XXX元/㎡起，对比此前1.8万起价格下调不少；广佛保利城推出20套特价单位，15XXX起，最低总价117万起，即可上车3号线地铁盘。在新政+降价刺激下，国庆的楼市人气有所升温，有盘甚至出现三人抢一套房的久违热度。
至于政策的真实效力如何，有待国庆节后网签进一步验证。虽然桂城、祖庙和大良等主城区仍然限购，但认房不认贷政策出台，意味着家庭购买普通二手住房，首付和利率均按首套执行，变相为限购区改善住房松绑。
在此之前，限购区真的不愁卖吗？价格真的够坚挺吗？
临广三盘实探，户型越大越好卖吗？日前，本站房产《夺（duō）笋金九银十！》踩盘计划，走进临广中交·泷湾云城、中海丽湾尚宸、保利天汇，实探桂城三山和平洲板块楼市热度。1）开盘两年，仍在售首期产品中交·泷湾云城是佛山目前在建的最大的TOD项目，也是中交地产在全国最大的TOD项目，占地23.69万方，总建面约70万方，规划有30栋高层住宅，总户数高达4096户。项目最大的优势是交通，地处林岳西地铁站，佛山2号线和南海有轨电车1号线在此交汇，2站到广州南。因此，项目有8成客户来自广州。由于体量较大，项目东西跨度近一公里，20栋高层住宅沿2号线高架桥一字排开，蔚为壮观。
*中交泷湾云城效果图（拍摄：本站房产）
跟市面上大多数央企盘一样，泷湾云城销售进度赶不上盖楼进度，虽然多数楼栋已封顶，但主力在售产品，仍然集中于前期推出的东西组团，中心组团20栋产品还没“开封”。目前在售的7-10座东组团，紧邻九年制学校，全部为三房产品，2梯6户，面积涵盖85/96/98㎡，特价22XXX元起；西组团为1-6座，2梯5户或2梯4户，面积涵盖99-139㎡三四房，售价2.7万起。
*中交泷湾云城沙盘图（拍摄：本站房产）至于中心组团，销售表示最快四季度会加推，首推13座，望中心园林，吹风价预计3.1-3.5万。这样看来，同一个小区的价差接近1万/㎡。虽然新品位置更好，但也不排除项目通过楼王拉升价格，突出特价单位的性价比。国庆期间，项目推出六重礼，其中包括1成首期、限时特惠97折等活动。2）并不是所有大户型都好卖中海丽湾尚宸占地面积5.5万方，总建面24.2万方，共规划有8栋住宅，全部2梯6户设计， 总户数1428户。原为万科首例100%自持70年地块，后因万科退地重拍，由中海以2.2万/㎡封顶价和4500㎡配建拿下，楼面价排名南海区第一、佛山第二。
*中海丽湾尚宸售楼部（拍摄：本站房产）项目位于平洲映月新城板块，距离荔湾区广钢新城仅一桥之隔，取名“丽湾”正是荔湾的谐音。楼下南港路与广州花地湾大道无缝接驳，经过沙湾大桥，直达广钢新城和广州环城高速，比广州更近广州。虽然周边没有近期地铁规划，但南港路有多条公交车直通广州西塱和芳村等地，不堵车的情况下，公交车20分钟可直达西塱地铁站，比千灯湖部分楼盘还便利。
*公交直达西塱地铁站（来源：百度地图）项目内部除配建一所幼儿园，西南侧还规划有运动中心，包括恒温泳池等运动场所，建成后将对外开放使用。此外，项目一路之隔是全新改造的南海儿童公园，一个集自然科普、亲子互动、寓教于乐等于一体的自然式儿童公园，今年8月开放后已成为亲子打卡圣地。
目前，项目仍在售首批推出的5/6座，均价3.2-4.3万/㎡左右，整体网签量不到20%，85方和96方三房相对容易出货，114方和126方四房门槛高，目前去化量一般。其中，5座网签约40套，仅有约10余套为114方四房，其他均为85方三房；6座仅网签17套，其中4套为126方四房，其他均为三房。
*85方三房样板间（拍摄：本站房产）今年，大部分改善产品逆势热销，主要集中于纯豪宅盘，如保利天汇、鹏瑞三龙湾1号等，买家主要为纯粹和低密的居住环境买单。虽然中海丽湾尚宸户型实用率高，但改善买家需要接受2梯6的高密度，以及毗邻南港路的噪音和污染。相对而言，纯粹的改善型项目，大户型才更好卖。3）保利天悦2号？低密纯改善，逆势突围保利天汇占地面积约11 万㎡，总建筑面积约35万㎡，共规划有24栋高层洋房，分A/B区两大组团开发，总户数约1774户。
*保利天汇效果图
项目位于规划中的金融高新区C区东拓板块，地处千灯湖和映月新城两大商圈之间，毗邻规划中的竹基湖公园，占地面积约133亩，相当于12个国际足球场的面积，建成后有望改善项目周边居住环境。轨道交通方面，项目以西2公里就是广佛线千灯湖站，目前需要公交或自驾接驳。内部配套方面，除了2000㎡高定会所、约1200㎡活力商业街、康养中心、社区文化中心等配套，还配建了一所18班幼儿园和24班灯湖实验小学，在家门口即可完成9年基础教育；其中，灯湖实验小学已动工，2024年9月开始招生。
*保利天汇规划图项目主打大户型改善产品，因此在社区品质方面有所升级，在佛山率先引入公建化外立面设计，大量采用玻璃幕墙，凸显高端社区气质；同时规划了佛山首个地下漫行系统，让业主可以风雨无阻在社区穿行。产品方面，项目主打128-299㎡四五房房大面积，带精装交付，面积越大单价越高。今年5月，项目开放售楼部即开始内部认购，8月取证至今，网签近200套，190方大平层突破4万+，299方大平层突破5万+。
*保利天汇规划图目前在售5/6/7/8栋产品，其中8栋均价3.6-4万/㎡，主要是128㎡和143㎡四房。从地段上看，中海丽湾尚宸与保利天汇差别并不大，甚至前者优势更突出，不仅近广州，且周边环境相对成熟，对面就是桂城儿童公园。然而，论价格和去货量，保利都远超中海，即使周边环境界面较差，改造时间存在不确定性。除了社区定位不同，中海依赖广州客户，保利吸引本地土豪，前者对价格更敏感，后者注重社区品质感。在经济未好转、楼市持续低迷情况下，刚需客户普遍捂紧钱包，不敢消费，更不敢随意加杠杆。国庆前一系列松绑政策，旨在刺激这类客户加速入场，如果效果不明显，预计大招还会陆续释放。