董藩：城市更新重点是拆掉落后的存量房屋建成符合标准的房子

自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，各地也积极推动实施城市更新行动。

城市更新为什么这么重要？参与主体众多，如何协调各方的利益关系？其中有哪些难点亟待攻破？为了更好地回答相关问题，本站财经—城市更新频道特推出《共话城市更新》 系列专访，邀请学界、业界权威人士分享独到见解，敬请关注。

【本期嘉宾】

董藩（北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师）

【核心观点】

1、长期来看，如果房地产开发能力下降了，对我们老百姓没有好处——因为供应量减少了，就意味着未来价格上涨的动力会更强。只有开发的量多了，更多开发商进入市场了，我们买房子才能又好又便宜。

2、我们想让房价趋稳，保证就业，就必须把这些落后的存量房屋，特别是配套设施非常差、不节能、不环保、没绿化，以及消防不达标的住宅，全都扒掉，盖成适合眼下城市生活标准的房子，这才是城市更新重要的工作点。

3、在严格监管的情况下给运营商开发贷款，不给开发贷款肯定不行。全世界开发房子都靠借款，全世界也都允许预售。如果把这一块卡死了，让运营商靠自有资金开发，他就没法儿做这件事情。没有产出，需求就没办法满足，我们就买不到房子，所以我不赞同把对开发贷卡死的政策。

【访谈实录】

本站财经：国家在“十四五”规划和“2035远景目标”中都明确提到实施城市更新行动，城市更新正在成为地产行业一条绕不开的主赛道，您如何看当前的房地产市场以及与城市更新的关系？

董藩：当前政策背景下，房地产市场所处的环境是比较严、比较紧的，受到限购、限贷、限价、限售等政策制约，更重要的是一些民营的房地产开发商融资非常困难。从开发的角度来看，确实还是不太景气，希望2022年政策上能够放松，让所有开发商都能有机会重新进入市场。

长期来看，如果房地产开发能力下降了，对我们老百姓没有好处——因为供应量减少了，就意味着未来价格上涨的动力会更强。只有开发的量多了，更多开发商进入市场了，我们买房子才能又好又便宜。

想象一下，如果现在北京市只有100家、200家饭店，那你去饭店还能吃上饭吗？还能排上座位吗？它的价格会有多高？服务质量会有多么差？房地产的问题与此相同。在这个问题上，我觉得老百姓的情绪其实是反市场的，按这个情绪下去，开发商都倒掉，政府又不可能重新分公房，那我们的房子在哪里？年轻人将来结婚到哪里买房子？这是个问题。

通过规范交易秩序，整顿房地产领域中一些违法违规的现象，使得开发商更健康，整个市场更健康，我想这应该成为房地产行业管理的主调。至于是在老城区搞城市更新，还是在城市周围搞新地开发，这反而是次要的问题。城市更新不仅仅是存量更新，其实存量房屋很少，都是两层、三层的房子，深圳有大量的城市更新项目，就是改造上世纪80年代、90年代初建的房子，扒掉它，重新盖成几十层高的，会建成大量的住宅，也是增量房屋大量产出的过程。

在我看来，其实很多城市房地产业还有很大的发展空间。我们想让房价趋稳，保证就业，就必须把这些落后的存量房屋，特别是配套设施非常差、不节能、不环保、没绿化，以及消防不达标的住宅，全都扒掉，盖成适合眼下城市生活标准的房子，这才是城市更新重要的工作点。

本站财经：城市更新项目运转周期长，前期资金沉淀也比较多，不少进入该领域的运营商都不可避免面临来自资金方面的压力。请问，如何有效解决资金的问题呢？

董藩：很简单，在严格监管的情况下给运营商开发贷款，不给开发贷款肯定不行。全世界开发房子都靠借款，全世界也都允许预售。如果把这一块卡死了，让运营商靠自有资金开发，他就没法儿做这件事情。没有产出，需求就没办法满足，我们就买不到房子，所以我不赞同把对开发贷卡死的政策。

本站财经：在老旧小区改造中，政府、企业、居民、社会力量往往难以形成合力，政府作为投资主体和主导者甚至可能出现出力不讨好的情况，如何破解这一难题？

董藩：政府在老旧小区改造中出力不讨好，是因为加装电梯等事情，毕竟人是自利的，更多的人会考虑自己。我们发现在操作老旧小区改造的过程中，确实会遇到很多冲突，比如加电梯要分摊费用，但一楼说我不用电梯，我不交这个钱；二楼说我也可以爬楼梯，我也不交。那好了，只剩下三楼四楼的，让他们去交，负担更重了，而且有了电梯，二楼的未必不坐，所以这个事情就会产生冲突，协调不出个结果。我想，有人想不交或少交，不能说没有理由，有时可能也有它的道理，但怎样通过协商，形成比较合理的分摊方式，我觉得是可以研究的，一楼基本不用，但你上楼串门不坐电梯吗？所以可以少一点，比如一楼只拿很低的比例，二楼只要有电梯，我相信他还是会用的，只是电梯坏了他不用也比较方便，我们看看怎样把这些事情处理好。

就像拆迁补偿问题，经过几轮谈判后，对大部分家庭的补偿都基本合理的，甚至是优厚的，但拆迁户对政府和开发商，绝对不会说自己已经很满意，也总会有钉子户挡在那里，他希望占更多便宜。对这种情况，我们通过司法手段来解决，也就可以了，或者政府有一些建立在合理讨论基础之上的行政强制，我觉得是可以的。否则开发不能顺利进行，迟迟不能交房，对大部分同意拆迁的家庭也不公平。