东南亚房地产投资热 前景与风险

理财我最大-宝山会客室 王征杰。（图/理财周刊提供）

疫情之后海外房地产市场迅速回温，根据内政部统计，经营海外不动产仲介或代销的业者，在2022年第二季就突破五百家，比疫情前的高峰期还要来得多。

观察这波海外投资趋势，在于国内高房价难解之下，投资买家将目光转移到成长中的新兴市场，寻求更好的投资报酬，还有部分买家，则是透过海外房市的低入场门槛，创造被动收入，以房养贷。

五百万就能买到蛋黄区 年化报酬上看4%?!

究竟海外房市有哪些吸引力？

任务置上国际顾问公司幕僚长王征杰举东南亚市场为例，受惠全球供应链重组，制造业纷纷赴东南亚布局，泰国、菲律宾与越南等拥有良好制造业技术与服务的国家，成了房地产投资热门。

相较台北市目前标准住宅平均总价1,829万，租金报酬1.1%的水准，全球房地产指南数据显示，东南亚GDP总值前五大国的房价基期低，以泰国曼谷为例，蛋黄区一房公寓总价平均落在187,651美元，台币590万元左右，菲律宾马尼拉则落在88,164美元，台币280万左右，且两地都享有4%~5%的租金报酬水准。

除了房价与租金报酬，政治与经济发展的稳定性以及政策的明确性也是投资人首要考量的重点。

王征杰表示，近年东南亚前几大经济体政治环境已渐趋稳定，加上庞大人口红利与中美经济脱钩、新一波制造业迁徙风潮所造就的利多，让东南亚在近两年成为支撑全球经济成长的主要动能，资金汇聚之下，也使得房市前景看好。

就政策面而言，王征杰表示绝大多数东南亚国家对外资投资的规范都相当明确。他举例，「外籍人士若要在台湾取得不动产，是根据土地法中的『平等互惠原则』，亦即外国人所属国家对我国人民在该国可否享有同等权利，因此不同国籍的民众要在我国置产，标准是不一样的。」

「不过东南亚几大投资热门的国家，对外国人投资房地产的限制与规范皆统一采用一套标准，以泰国为例，法规就明定外国人不能购买透天型标的，仅能购买大楼，且其中外国人仅能占总户数的49%。」

「另外，政策明确也代表产权清楚，」王征杰补充表示，部分东南亚国家法律规范外国人不得取得产权，想在当地购置房地产就得登记在本地人名下，变相提高投资风险。

高报酬可能是骗局！进场前留意这些地雷区

谈到风险，海外标的鞭长莫及，投资风险势必高于国内房地产，其中政策条件限制以及文化、语言、地域所造成的资讯落差，容易让不肖业者从中取巧，若投资人没有事先做好功课，白花花的钞票很有可能付诸流水。

王征杰表示，近年许多海外房地产投资诈骗多来自于部分业者会诓骗投报率，以超过当地实际投报水准的「保证租金报酬」吸引投资人，或是将房子价值报高，并收取仲介服务费，民众碍于不熟悉当地市况及无法实际赏屋，只能当冤大头被剥削。

因此，王征杰呼吁投资人不要被美化过的广告企划所蒙蔽，必须先做功课，评估风险，才能了解投资案是否在风险的承担能力内以及是否与自身的风险偏好相符，同时也能事先拟好风险应变计划，当真的遇到不利的情况，才不至于措手不及。

汇损、通膨吃掉利得 进场前关注国家总经环境

以总体性风险来说，投资人应该多加留意汇率风险以及通膨风险。汇率风险在于部分新兴经济体不太干预汇市，除非有重大变故，否则任其自由波动；或是外汇存底很少，无力应付国际热钱大量进出，这将使汇率波动幅度大于台币，所造成的汇损可能直接吃掉投资人在房地产的利得。

至于通膨风险，投资人要了解并非所有国家都像台湾一向以控制通膨为最优先政策目标，通膨率可以长年维稳。当投资人碰上投资标的所在的国家通膨率飙涨，却无法有效缓解时，那么实质报酬就会缩水。

另外，政治与法令对房地产也有相当大的影响。对此，王征杰强调，投资人购置房地产一定要确保产权清楚，有些国家的法令就规定外国人不能持有产权，变相限制外国人于该国投资，若投资人没有多加留意，投资风险将大幅提高。

慎选建商 避免买到烂尾楼

还有一些个体风险值得投资人留意，像是流动性风险与信用风险。王征杰建议，若是以投资而非自住为目标，投资人应该以本地人的角度去思考：「他们会想要住在什么样的房子里？」

因为部分海外房地产的投资标的是针对外国人设计的高总价房产或是收益型房产，对当地民众没有购买或甚至租赁的吸引力，很有可能沦为无法变现的「不动产」。

「投资人一定要对当地城市有一定程度的了解，像是否有大型企业投资、是否有大型建设。建议还是要选择交通便利、生活机能完善，开发相对健全的区域。」王征杰表示。

另外，东南亚没有履约保证系统，投资人若想购置预售屋，就要慎选建商以及仲介机构，对两者背景有清楚的了解，包含公司规模、营运状况、信评等，避免碰上恶性倒闭、买到烂尾楼等欲哭无泪的窘境。

当通膨已是无可避免的长线趋势，房地产成为许多资金的避风港，一方面房地产具抗跌性、波动稳定，另一方面，同样使用财务杠杆，房贷远比股票融资安全，有助于提升整体投资组合的稳定性。

王征杰也建议投资人，在条件允许之下，将房地产规划到资产配置中，不过投资一定有风险，要想出师「获利」，就要认真做功课，避免涉入深水区。

本文作者：林怡妏

(本文摘自《理财周刊1198期》)

《理财周刊1198期》