东莞楼市调查：市场冷热不均 房价未现普涨
作为“世界工厂”的东莞，聚集了大量的制造业企业。受疫情影响，今年东莞经济下行压力较大，不容乐观。
然而，东莞的房地产市场却“风景独好”，刚过去的五月，东莞楼市新房、二手房均实现了量价齐涨，土拍市场也是一片火热，地价居高不下。这背后是东莞承接了深圳的溢出需求，以及限价政策放松等原因导致的。
火热的表象之下，21世纪经济报道调查发现，东莞房价并非普涨，而是呈现分化态势，冷热不均，部分中心城区和热门楼盘确实涨幅较大，但也有不少镇街小幅下降。
如同深圳一样，东莞政府已出手遏制市场炒作。预计接下来，在“房住不炒”的基调和政府调控之下，东莞房价很难出现大面积的普涨。
火热下的分化
平淡了很久的东莞楼市，在今年疫情后却“蠢蠢欲动”起来。
不少家在东莞的朋友、中介人士反映，今年东莞房价上涨明显，不少新盘价格已经飙到了4万／平米以上。
进入4月，疫情的影响逐渐减弱，市场信心明显恢复，滞后的“小阳春”在东莞出现了，购房需求释放明显。到了5月，东莞楼市势头强劲，量价齐涨。
据合富研究院数据显示，5月份东莞一手房网签4452套，环比上涨14.5%，成交量连续3个月呈攀升态势，成交均价为22750元/平米，环比微涨1%。二手房网签2716套，环比上涨9.7%，成交均价为20082元/平米，环比上涨5.2%。
东莞多位开发商及中介人士指出，东莞房价今年的上涨和限价放松有关。近半年来，新建住宅项目备案价不断上涨。如常平碧桂园玫瑰臻园5月的备案价相比3月上涨超过3千/平米，涨幅超过20%。万江信鸿御江东岸近期2号楼备案，相比2019年12月的备案价上涨了近8000元/平米，涨幅超过30%；一些中心城区、临深片区的新房备案价，都上了4万／平米。
东莞是以新房为主的供给结构，新房突破限价，带动二手房房价上涨，加上东莞楼市供应和库存较少，才出现了一二手房量价齐升的局面。
东莞中原地产三级市场总经理刘熊认为，“恐慌、跟风以及供需失衡，是东莞二手房价格上涨的主要原因”。
房价和地价如同一对孪生兄弟，近半年来，东莞土拍市场的火热也是推高房价的重要原因。3月25日，东莞万江地块在经过59轮报价后，拍出16.25亿的封顶价。5月19日，世茂经过与6家房企的激烈争夺，最终以14.8亿元竞得沙田地。
近两年来，万科、融创、中海等百强房企加快了在大湾区布局的步伐，深圳市场不好进，临深的东莞就成为了“香饽饽”，僧多粥少的局面，刺激了土拍溢价，带动了房价走高。
不过，环比4月，东莞5月一手房微涨，二手房涨幅较高，但并未呈现大幅上涨。
其中，局部地区房价确实上涨较快，但主要集中于中心城区的热门楼盘，比如临深片区的凤岗、华为所在的松山湖等，但从全市来看，房价分化较为明显，多数镇街涨幅温和，个别镇街甚至略有下降。因此，冷热不均的房价平缓了全市均价的上涨曲线，呈现微涨态势。
据合富数据，东莞有14个镇街一手住宅成交均价超2万元/平米，其中莞城、东城、万江、松山湖、长安5个镇街成交均价超3万元/平米。松山湖、高埗、万江、厚街和望牛墩房价均出现较大幅度上涨，涨幅环比超10%。同时，也有部分镇街房价下降，谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降，其中，谢岗环比下降22%。
未来趋于平稳
2020年政府工作报告中，重申了“房住不炒”，要求因城施策，促进房地产市场平稳健康。“房住不炒”的基调下，东莞市政府也采取了不少“硬措施”稳控房价。
首当其冲的就是价格管控，之前松绑的新房限价又有重新收紧之势头。东莞市政府已出台相关措施，加强新建商品住房价格指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目或前期成交价格，又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。
类似深圳的做法，对于掌握在小业主手中的二手房，东莞政府也加强了价格管控，在每月定期公布上月新建住房网签销售数据的基础上，增加发布全市及各镇街二手房交易价格信息，进一步提高了房价透明度。
此外，有关部门还对二手房价的异动进行密切关注，对于二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源，全部进行下架处理。
业内人士指出，对于新房备案价和二手房价格的严监管，打击了部分开发商、中介和业主炒作、哄抬房价的行为，有望抑制房价大幅走高。
此外，受疫情影响，政府为给中小企业提供金融支持，市场上的流动性大幅宽松，出现了经营贷、信用贷违规流入房地产市场的操作。对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为，东莞金融监管部门指出，要实施常态化打击，并规范银行消费贷、经营贷等的审批管理，对房贷违规行为予以处罚。部分违规使用杠杆的炒房客将受到冲击。
而最终，供求关系作为影响房产价格最重要的因素，东莞房价的走势如何，很大程度上取决于土地和住房的供应。
2020年，东莞市计划供应住宅用地229.62公顷，土地供应量比2019年增长接近一倍，预计新增供应商品住房逾5万套，创近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效的缓解。
此外，自2017年以来，东莞强化房价地价联动机制，住宅用地严格实行限地价出让，剔除配建、自持等因素，近三年可售楼面单价稳定在11000-12000之间，地价总体运行平稳。
与此同时，东莞还将加大安居房、租赁房、人才房的建设力度，不断扩大保障范围，实现多渠道保障，尽可能地解决供需矛盾。
对于房企而言，随着半年度业绩冲刺季的到来，东莞房企或将进一步加紧供货、加大去化力度，预计6月市场整体仍将保持较高热度。但长期来看，东莞政府对于房价的严格管控，加上供应的增加，东莞房价将逐步回归理性，趋于平稳。