都更危老「1坪换1坪」难？　建商：满足1条件「成案机率高」

▲台北市老屋比例高达73.8%，急需都更，但室内1坪换1坪究竟行不行？（图／ET资料照）

记者项瀚／台北报导

台北市老屋比例高达73.8%，急需都更，但室内1坪换1坪究竟行不行？建商业者指出，分配条件关键在于土地使用分区，商业区容积率高、盖得多，自然成案机率就高。

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台北市老屋众多，屋龄30年、符合都更危老门槛以上住宅达67万3357宅，比例达到73.8%，为全台冠军，因此都更重建一直都是台北市要面临的重要课题。

睿泰建设执行董事长罗永政表示：「商业区容积率较高，意味重建案可以盖更多面积，以台北市来说，即使是4~5层公寓，若为商业区土地，基本上都可以1坪换1坪，地主们分得回去，自然都更危老就更容易成案。」

不过，罗永政表示：「都更危老整合，不是只有分配问题，这仍是一项需要时间的任务。以南京东路五段的新案『睿泰曜』来说，第一排属商业区土地，但仍是历经10年整合，若再算上前一手，整合时间可能长达20年。」

▲「睿泰曜」基地仅298坪，兴建2栋建物，前栋楼高达地上21层。（图／记者项瀚摄）

特别的是，「睿泰曜」基地仅298坪，兴建2栋建物，前栋楼高达地上21层。经查，该案土地大部分为商三特（商二），少部分为住宅区，容积率高。进一步调查，该案容积率可达500%以上，加上危老奖励，全案容积率可来到约730%。对比于台北市住三的225%，高出许多。

至于楼高的问题，垼程建筑师事务所主持建筑师刘献文表示：「一个建案可兴建的高度，除了与容积率有关，建蔽率、邻路条件也有直接的关联性。」

▲「升桦知玉」位于承德路七段32巷、自强街5巷，为基地469坪的危老案，日前举行动工典礼。（图／记者项瀚摄）

另外，台北市线上还有另一场话题危老案「升桦知玉」，位于承德路七段32巷、自强街5巷，为基地469坪的危老案，使用分区为住三，规划地上14层住宅，属于石牌商圈，紧邻近期最夯的北士科重划区。

升桦建设总经理谷念胜表示：「该案原为公寓及透天，共约20名所有权人，历经6年时间整合，期间面临老旧街廓常见的产权纷杂、地籍凌乱等挑战，说实在危老与都更往往比购买素地成本更高、利润更低，但能改善市容，是企业与社会双赢的结果。」

谈到整合诀窍，谷念胜表示：「除了持续与地主沟通，有时也需要拿出资金买入。有时地主由于年纪大，不想走合建，更难接受一次卖断给建商，但这一方面有机会促成重建，但另一方面对建商来说也是风险之一。」

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