独家！黑石违约？回应来了！

来源：媒体滚动

中房报记者 许倩 北京报道

作为华尔街最大私募股权巨头、全球最大另类资产管理公司，黑石集团一直是投资界风向标一样的存在。而今，它却被传出“违约”风波。

12月5日，有消息称，黑石集团一笔2.75亿美元的贷款到期未能偿还，导致其抵押的4家Club Quarters酒店面临止赎。

“黑石并未违约。作为止赎程序的一部分，我们已转让了这些酒店的所有权，这使我们免于承担任何业主责任。而且，这笔投资在4年前就被完全注销了，它仅占我们不动产资产管理规模的0.1%，且该投资隶属一个极为成功的机会型不动产基金。”12月6日，黑石集团对中国房地产报记者回应道。

“我们是全球最大的酒店投资者之一，在美国、欧洲和亚太地区建立了庞大的投资组合。我们将继续在这一领域进行积极投资。”黑石集团称。

风波始末

该笔投资始于8年前。

据相关报道，2016 年，黑石集团以大约4亿美元价格，从Masterworks Development手中收购了一个资产组合，资产由位于波士顿、芝加哥、费城和旧金山的4家Club Quarters 酒店组成，共有1228间客房。收购后，Masterworks 仍继续根据长期协议管理这些酒店。

次年，黑石集团为这笔收购进行了再融资（包括2.75亿美元高级债务和6100万美元夹层贷款）。这些贷款主要由美国银行提供，于 2019 年 11 月到期，但有延期选择权。

2019年，黑石第一次选择贷款延期，并计划于2020年11月到期。但2020年黑石仍未能按时偿还贷款，并要求再次延期，但当时借贷双方未能达成二次延期协议。

此后，这笔贷款被转让给了特殊服务机构CW Capital Management。

威尔明顿信托公司作为此酒店组合CMBS债券持有人的代表，正在推进启动该酒店资产包的止赎程序。今年2月，该公司通过止赎购入了其中位于波士顿的酒店。11月，该信托公司提起诉讼，要求启动对资产包中芝加哥酒店的止赎程序。同时，对于另外两家分别位于旧金山和费城的酒店，也正在进行止赎程序。

该酒店资产组合的前所有者Masterworks Development，去年从黑石集团购买了夹层债务，并可能最终收回剩余物业的所有权。

有投资人士认为，资产价值缩水或许是黑石放弃这笔交易的原因之一。2017年11月，这4家Club Quarters 酒店资产组合的估值为4.23亿美元，但2024年2月，该资产组合价值估值仅剩3.2亿美元。此期间，资产蒸发了1亿美元。这段时间，全球酒店业都受到了疫情冲击。

“这完全不能反映我们的酒店投资组合情况。”黑石集团方面称，这项8年前的投资只占基金投资资本的不到1%，黑石最成功的几项投资都是在酒店行业，包括对希尔顿酒店和大都会酒店的投资，为投资者带来了丰厚回报。

黑石集团去年也曾发生“违约”事件。2023年3月，黑石集团一笔价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），到期未能偿付，底层资产为2018年黑石集团收购的芬兰房地产企业拥有的63栋办公室和商店资产组合。

有分析称，CMBS违约，并不能代表公司违约。CMBS的设计，使得其产品违约后，索赔方为CMBS下抵押的产品，而不是直接向发行人追偿。即使违约，公司只需要将本产品池子里的抵押资产作清算抵债，而不是算入公司整体债务。

黑石拥有四大业务部门，PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。按照黑石的投资逻辑，通过“买入、修复、卖出”的模式，确保房地产基金投资成为其投资回报最大的一项业务。然而，随着房地产价格下滑、利率飙升，黑石也面临着压力。

房地产抄底时机来了

黑石集团，是全球最大的另类资产管理公司，在管资产规模超1.1万亿美元。它也是全球最大的商业不动产所有者，商业不动产投资组合价值达6020亿美元。

一个重要信号是，曾一度淡出不动产投资的黑石集团，今年又开始大举进场了。11月，黑石集团总裁兼首席运营官Jon Gray在2024年国际金融领袖投资峰会上表示，应该重燃对房地产的热爱。他们认为，房地产行业的估值已经触底。

更重要的是，随着全球多个经济体降息周期的打开，利率正在下行，这表明更好的交易环境即将到来。

“1月份我们曾公开表示，我们认为房地产市场不适宜投资，但在过去的12个月里，我们已经在该领域投资了300亿美元，这表明了我们极大的决心。”Jon Gray表示，房地产市场的基本面很好，包括大部分范畴，不管物流地产还是租赁房地产。

黑石集团的投资重点，是那些空置率在5%左右的地区，尽管在当前困难时期，现金流增长速度有所放缓，但依然保持增长。“从长远来看，房地产交易涉及供求关系，可以看到仓库之类的新建筑项目正在减少，新开工率减少到80%，这为最终的复苏奠定了基础。”Jon Gray说。

最新数据是，2024年年初至今，黑石集团在不动产领域的投资/承诺投资达220亿美元。

今年1月，黑石集团宣布，花费35亿美元（约合人民币253亿元）收购总部位于加拿大的Tricon。这是一家投资单户出租和多户出租房屋的房地产公司。

4月，黑石集团宣布，将以约100亿美元价格，买入美国最大公寓业主公司之一的Apartment Income REIT。当月，黑石还宣布收购快餐休闲餐厅Tropical Smoothie Cafe，交易价值约20亿美元。

6月，黑石集团表示，该公司已同意收购英国酒店运营商Village Hotels，因为酒店业的表现优于更广泛的商业地产市场。该连锁店的出售估值约为8.5亿英镑（约合11亿美元）。黑石欧洲房地产部主管James Seppala认为，住宿和休闲行业潜力巨大。

黑石集团还宣布，将以全现金方式收购零售商Retail Opportunity Investments Corp（ ROIC），交易金额高达约40亿美元，包括债务部分。ROIC，总部位于加利福尼亚州圣地亚哥，拥有93个购物中心，占地约1050万平方英尺。

在亚洲市场，黑石也是最有力的投资者之一。近日，黑石集团宣布，投资亚太地区最大的数据中心平台AirTrunk（投资组合价值240亿澳元），这是亚太地区业务迄今为止最大的一笔投资。

市场面消息称，黑石集团正在洽谈收购东京核心地带的一座标志性综合大楼——东京花园露台纪尾井町，预计交易金额高达4000亿日元（约合26亿美元）。

中国房地产市场，也是黑石集团一直以来非常看好的目标市场之一。8月份，黑石集团以2.79亿元人民币，买下福州物流公司。

随着市场周期进入下一个新周期，这家执掌万亿美元的私募巨头，正在等待机会，随时出手。