都是万顷沙，为什么南沙枢纽区块比保税港区块更值得关注？
万顷沙，广州的一匹黑马，近几年随着18号线的推进、板块内土地大量供应等动作，迎来了高光时刻，成为2020年南沙楼市的热度新星。
然而，万顷沙地域幅员辽阔，涵盖了南沙自贸区两大区块，一个是南沙枢纽区块，一个是保税港加工制造业区块，从置业投资价值上看，这两个区块究竟谁优谁劣？接下来让我们一起往下看。
图源网络 | 南沙区块划分
从置业投资角度看，城市规划能够起到点石成金的作用。随着交通、商业、医疗、教育等多方面配套的升级，区域价值也将会明显提升，尤其是近两年的万顷沙，城市规划大动作不断。因此，在选房之初，关注区域规划发展非常有必要。
首先，我们来谈谈南沙枢纽区块。
南沙枢纽区块（DZ0203-DZ0209管理单元），规划定位为粤港澳大湾区的国际开放门户，共享合作平台、科技创新平台和人文交流平台，将构建“三轴一带、两心多片”的总体空间格局。
以南沙枢纽区块的控规来说，一眼看过去，可以说是“五颜六色”、“百花齐放”。
图源：广州南沙楼市 | 南沙枢纽区块控规示意图
左下角退红色那小块，是商务用地；
右边靠近海旁的那块暗红色，则是文化设施用地以及科创产业用地；
掺杂在黄色居住用地中间的带点亮的淡红色，是教育科研用地和文化设施用地。
▲南沙枢纽区块各用地规划大致情况
可以看出，南沙枢纽区块的规划，和颜色一样是缤纷的，既有居住用地，也有商业规划，而一直宣传的科创产业和交通枢纽，随着中科院明珠科学园、葡语国家产业园等规划落地，也逐渐落到了实处。
同时，与“粤港澳大湾区的国际开放门户、共享合作平台、科技创新平台和人文交流平台”的定位，是一脉相承的。
接下来看看保税港加工制造业区块。
保税港加工制造业区块的功能定为位加工贸易转型升级服务区，搭建促进加工贸易企业转型升级的技术研发、工业设计和知识产权等公共服务平台。
重点发展加工制造、研发孵化、数据服务、电子商务、检测认证服务等生产性服务业。
从调整后的规划图可见，对比南沙枢纽区块，颜色上显得尤其统一。
同样，我们也细看一下各颜色代表的用地规划。最显眼的一片深褐色是二类工业用地，浅褐色另一大片则是一类工业用地，居住用地、商业服务设施用地只有零星两块。
▲ 万顷沙保税港交工制造业区块功能分布
在这里给大家“科普”一类工业用地和二类工业用地的含义，简单来说就是：一类工业用地基本无干扰和污染；二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染。
显然，两个板块定位不同，规划不同，因此价值侧重也不同。
按照正常的购房逻辑，优越的地段代表的是要有好配套，涵盖交通、商业、医疗、学校、产业等等方面，在这些维度的对比之下，这两个区块的差别呈现得更加明显。
▲南沙枢纽区块和保税港加工区块对比
尤其是交通建设方面，在所有城市规划中，交通是一个城市价值流动的助推器，改变着一个城市的发展方向和格局，引领着一个区域的全新崛起，而南沙枢纽区块的交通能级无疑是南沙的NO.1，稳居大湾区咽喉地位，谁都无法撼动！
南沙枢纽区块会建设成为“超级枢纽”——南沙站枢纽，规模为14台30线，串联大湾区9座城市，实现多站布局、多点到发，打造形成世界级高铁枢纽格局。
汇聚南沙港铁路、深中通道、深茂铁路、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线、地铁22号线等多条主干线，约1小时即畅达粤港澳大湾区11城。
其中，高速地铁18号线预计明年6月建成通车，最快约半小时便可直达天河。
▲地铁18号线交通示意图
未来待这些线路开通，可以与珠江新城、体育西等重点商务旺区有更加紧密的联系，有利于实现珠三角区域一体化发展，为区块内的产业、人口集聚带来积极作用。
反观保税港加工制造业区块，绝大部分用地都被工业区所覆盖，未来区块内生产的货物，会密集占用到通行道路，对于居住者而言，不仅会造成出行归家的不便和拥堵，且会极大降低日常生活的质量。
生活配套——楼盘的硬件
如果把交通比作楼盘的硬件，那么楼盘周边的商业、医疗、教育等生活配套则是软件，直接影响到居住者的生活质量和效率。
从用地规划图上就可以看出，南沙枢纽区块生活配套的羽翼十分丰满，住宅地周边分布着更多的商业用地与商务用地。
区块内分布三甲医院——广东省中医院南沙医院，是集医、教、研为一体的大型综合性医院，预计2022年完工；教育方面，广东外语外贸大学附设南沙外国语学校也即将落子于此；商业配套方面，目前万顷沙中心商业街、天汇百汇等购物广场足以满足居住者的日常消费需求，未来还将引入更加高端的商业综合体。
▲南沙枢纽生活配套示意图
值得一提的是，南沙枢纽区块覆盖万顷沙镇中心，分布区政府等行政机构，且汇集板块内最优质的学校、医疗、交通，坐拥整个万顷沙板块最密集的居住人群，这就意味着南沙枢纽区块直面巨大的人口红利，未来将会促成各方面资金的大量涌入及生活配套的进一步升级。
另外，南沙枢纽区块居住用地规划众多，未来将吸引更多的开发商集体开发，当开发商集聚，板块房价势必会水涨船高。
而保税港加工制造业区块的住宅地处于一个非常孤立的位置，被各制造业园区、工业区所包围，虽配有商业，但周边终归缺购物中心集群，医疗及教育配套也几乎是空白的。
因此，万顷沙两大区块对比之下，南沙枢纽区块不仅更适宜居住，且极具投资潜力，未来房价升值不可估量。
南沙枢纽区块的王牌
不论是从区域规划，还是购房的参考维度来讨论，南沙枢纽区块的置业投资价值都明显优于保税港加工区块，从地理位置上便先天决定了分布于两个区块的楼盘价值高低。
中国铁建精筑“国际系”产品——中国铁建·海悦国际，落子万顷沙板块上的南沙枢纽区块，抢占湾芯交通枢纽核心，周边拥揽一站式生活配套。
相对于区块内的其他楼盘，海悦国际更加贴近南沙站枢纽，约2公里距离，出行效率快人一步；
项目距离珠江街/万顷沙中心地段约1公里路程，使用各种生活配套都更加便捷，且自带商业街，满足业主的日常消费需求；
教育方面，项目配建幼儿园，提供现代化优质幼儿教育，家门口上学，生活更加惬意；
医疗配套方面，项目与三甲医院广东省中医院南沙分院（建设中）仅一路之隔，步行约5分钟即可便捷就医。另外，驱车约10分钟便可直抵中山大学附属第一医院南沙分院（建设中），多层级优质医疗为业主筑起强有力的健康保障。
广东省中医院南沙医院 | 效果图
便捷的交通、丰沃的景观、商业资源、优越的生活质量，都在片区中彰显着生活的脉搏与跃动，各类交通枢纽诞生完善，“说走就走”的出游日常自然不在话下，享受更美好的生活。
项目效果图
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8、本项目标准地名：中铁建万悦花园；推广名：中国铁建·海悦国际；预售证编号：穗房预（网）字第20200405号；开发商名称：广州南沙京沙置业有限公司。