法律观点－永久通行权不永久

很多建筑基地，因与主要公路无适宜之联络通路，往往需向临路之地主购买「通行权」，以确保出入顺利。图／freepik

常见到很多的建筑基地，因为与主要公路无适宜之联络通路，往往向临路之地主购买「通行权」，双方并签署「土地永久通行用同意书」。可是这个同意书，只有双方当事人间有其效力，土地买受人并不当然继受其前手与土地使用人间之法律关系，土地使用人不得以该法律关系对土地买受人主张其有使用土地之权利。

换句话说，若临路的地主把他的土地卖掉，未告知下一手买方他有跟别人签订「土地永久通行同意书」，若下一手是毫不知情的善意第三人，第三人是可以拒绝承认上一手的契约。

「善意」和「恶意」在法律上，「善意」不是指人的品德，而是指人对某事「一无所知」的状态。相反地，「恶意」也不是指人的心态，而是指人对某事「有所知悉了解」的状态。「第三人」在法律上是指除了当事人之外的其他人。他们可能与当事人没关系，因此善意第三人就是指「完全状况外的第三者」。

民法上之法律行为，有债权行为与物权行为，除法律有特别规定外，前者于当事人间发生法律上之效力（债之相对性），后者于以公示方法使第三人得知悉之状态下，对任何第三人均发生法律上之效力。

然而，若临路之地主在出售土地时，道路已经开辟与通行，或是与下一手的合约有载明之前有与他人签署「土地永久通行同意书」的情事，这些事实可以让售让人明知或可得而知，就算是债权契约，受让人仍需受「土地永久通行同意书」契约的拘束。

但回到先前所说，签署「土地永久通行同意书」对于购买「通行权」的地主而言，不是个好方法，因为当土地多次转让后，非常容易发生纠纷，釜底抽薪的方法就是去地政事务所设定「不动产役权」，依民法第851条规定：「称不动产役权者，谓以他人不动产供自己不动产通行、汲水、采光、眺望、电信或其他以特定便宜之用为目的之权。」这不仅仅是通行权，连电路铺设、水沟排水这些行为也都包括了，而这些行为往往都是建商担心的道路侧沟搭排问题，当不动产役权经过登记后也有了「公示性」，任何人都可以从土地登记簿誊本上查知，后手承受后，再怎么样也不能抗辩自己是善意受让。

也就是说，买方不可能购买土地不看登记簿誊本，誊本有记载购买后就应该要承受。最后，如果只有特定部分土地约定通行，双方可以依土地登记规则第108条规定，先向地政事务所申请土地复丈，制作位置图后，再申请设定部分的「不动产役权」登记即可。