房产交易市场谨防“吞定金”现象

有读者反映，在房产交易过程中，一些地产公司、房产中介利用合同“定金罚则”相关规定，诱导消费者签订空白合同，从而侵吞定金谋求生存，消费者维权难、维权成本高，甚至造成司法公信力下降。记者近日就此走访了昆明多位购房者、房产中介机构，实地了解市场的“吞定金”现象，并采访法律界相关人士，为消费者支招。

消费者被诱导签订空白合同维权无门

今年7月，昆明的王女士购买了位于昆明市盘龙区一楼盘的房子，为享受购房优惠政策，她在一位销售人员的指引下，认购一套房屋，原价为267.25万元，优惠价为222.5万元，她签下认购协议并转账5万元定金至指定账户。签订合同当日，该公司销售人员以“领导内购特殊房源须向上级审批”为由，要求王女士签订一份没有填写房屋总价、签约时间等事项的空白合同，称“要等审批成功，协议才能生效”。该销售人员还告知王女士，若审批成功，按照合同约定，王女士需在7月28日完成网签并支付首付。

“签订空白合同后，销售人员不断要求我完成网签并支付首付，但却不给我合同。”王女士告诉记者，“之后我向该地产公司销售人员询问审批是否通过，公司工作人员一直不给予正面回应，并以我不完成网签支付首付就视为违约为由，要求我网签。”在网签的过程中，王女士发现地产公司在未经自己同意的情况下，将空白协议的房屋总价调整为267.25万元，与认购总价相差近45万元。

“发现地产商窜改合同后，我要求与地产公司解除合同，并退还5万元的定金，一直未果。”王女士随后分别向昆明市市长热线和昆明市市场监督管理局等部门反映，最后转由昆明市盘龙区一街道市场监督管理所协调处理。最终地产公司同意按照222.5万元与王女士签约并赠送其物业费一年，同时表示，若王女士不同意此方案，地产公司可以退还她2.5万元定金。王女士表示，已对地产公司失去信任，要求解除合同并且退还全部定金。

街道市场监督管理所负责人介绍，在处理合同纠纷中，市场监管部门只能通过协商解决，从王女士提供的合同证据来看，合同中并没有出现霸王条款，或是能够直接体现篡改、欺诈消费者的行为，所以不能对企业进行处罚或是要求企业方与王女士解除合同，退还定金。

记者走访昆明多家房产中介机构了解到，目前，昆明市场上很多地产公司为节约成本，将售楼业务外包给中介机构，部分中介机构以特殊房源或是低价房源吸引消费者签约。通常情况下，为保障双方权益，保证合同履行，合同中都有交纳定金的约定。但在实际操作中，由于购房是大额交易，部分购房者可能在签约之后由于各种原因又不想买房了，但是按照合同约定，购房者违约定金是不予退还的。

北京、上海等地的地产销售、工程装饰等公司同样出现了利用“定金罚则”侵吞定金的现象。这些公司通过各种营销手段、口头承诺诱骗消费者签约，签约后消费者发现权益不对等，甚至权益受侵害等问题时不愿履约，这些公司便以消费者不履约做借口“侵吞定金”，侵害消费者权益。

“吞定金”现象打击难度大

云南刘文华律师事务所律师刘文华认为，此类现象的出现暴露出我国新售商品房购房合同的强制备案制度仍不完善。虽然目前已经实行了购房合同的备案网签制，但备案网签合同之外的私下协议在法律上依然有效。售房过程中，开发商与购房者签订诸多私下协议，这些私下协议容易出现“口头承诺不落字为据”“空白合同事后随意填写”等问题。这些人为绕开网签制度的操作，让一些不法分子钻了空子。

刘文华分析，从法律角度看，若企业存在诱导消费者，“先诱导签订空白合同后私自填写”等行为，企业及其员工已经构成合同欺诈，情节严重的甚至涉嫌刑事犯罪。然而，在司法实践中，消费者未注意留存证据，购房者与开发商各执一词，警方取证困难，难以破案。因“先填内容后签字”是购房的普遍交易习惯，在上述案例中，若购房者不能证明当初签订的是空白合同，法律上只能根据交易习惯推定合同是“先填写后签字”，法院的裁判往往对消费者不利。此时，消费者若不愿意再购房，法律上难以成功退回定金。

房屋是对老百姓有重大影响的大额交易，业内人士建议，相关部门应完善购房网签制度，将购房合同之外的私下协议全部纳入网签备案系统，进入政府监管体系；公安等部门应当加大对购房合同签订过程中违法犯罪行为的打击力度，保障消费者的合法权益。(记者 王怡文)