房产早参 | 上海发布9条房地产新政，首套房首付比例最低20%；深铁集团联手南山国资22.35亿元接盘万科深超总地块

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

| 2024年5月28日 星期二 |

NO.1 上海首套房首付比例调整为不低于20%

5月27日，上海市印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及调整住房公积金贷款额度等九条政策措施。其中，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域，非沪籍单身人士购房区域则扩大至外环内二手住房；取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数；首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款利率下调5个基点，最低首付款比例不低于35%。

点评：上海发布的房地产新政是针对当前市场需求和实际情况的调整。降低首套房首付比例和调整非沪籍居民购房政策能够一定程度上刺激市场需求，吸引更多的购房者入市，对于释放居民的购房需求，促进房地产市场平稳健康发展至关重要。同时，这些措施在稳定市场预期、增强市场流动性方面将起到很好的作用，有利于改善当前的房地产市场状况。

NO.2 深铁联手南山国资接盘万科深超总地块

5月27日，深圳公共资源交易中心发布公告显示，万科转让的深圳湾超级总部基地T208-0053宗地使用权由深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司以挂牌价22.35亿元联合竞得。万科方面表示，此次交易是公司坚决落地瘦身健体一揽子方案的举措之一。通过交易完成，有助于减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。深铁集团参与竞得项目土地使用权，体现了大股东以市场化、法治化的方式真金白银支持万科。万科坚定看好深圳，将为深圳产业发展和城市建设继续贡献力量。

点评：在当前房地产市场去杠杆的大背景下，万科通过处置非核心资产来优化资源配置，降低了不必要的庞大资金占用，减轻财务压力，是符合公司长远发展的策略。同时，深铁集团作为国企的介入，也体现了国资在支持地方重大项目发展中的作用，有助于提升项目的发展质量和社会影响力。

NO.3 4月百城新房库存去化周期为26.5个月

易居研究院近日发布报告显示，4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月，即按照既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要26.5个月时间才能消化完。报告认为，5月17日央行等四部门出台新政，涉及降低首付、降低房贷利率、下调公积金利率和推进“以购代建”模式等，各地售楼处的反馈情况是，去库存的动力已经在增加。随着政策和价格的调整，以及新的去库存资金加快进入，去库存节奏有望加快。

点评：市场上供大于求的状况尚未得到根本性改观。但随着贷款政策的放宽，增加的流动性预计将会促进市场去库存。从政策效果来看，短期内市场可能出现活跃现象。然而，去库存周期能否实际缩短，还需观察后续销售数据及市场反应。

NO.4 福建102个白名单项目已发放贷款58亿元

5月27日，据福建日报报道，目前福建地区两批“白名单”项目共计102个，涉及的实际融资需求为226.91亿元。其中，已有58亿元贷款发放，65个民营房地产企业项目获得累计授信114.62亿元。对于尚未达到“白名单”标准的项目，银行机构正在考虑实施“告知承诺+容缺办理”等审批服务机制，并寻求地方政府的解决方案。

点评：福建“白名单”项目获得贷款支持，是金融机构响应国家支持房地产市场平稳健康发展政策的具体举措。从中可以看出，一方面地方政府和金融机构通过实施“白名单”制度释放了对房企融资的部分信号；另一方面，白名单项目的融资需求与实际放贷额度之间还存在较大的空间，表明房地产企业融资需求依然旺盛，信贷资源的有效配置将是接下来的关键。

NO.5 佳兆业清盘呈请聆讯延期至6月24日

5月27日，佳兆业发布清盘呈请聆讯延期公告称，呈请（经修订）的聆讯已进一步延后至6月24日。据佳兆业此前公告，高等法院已批准有关将花旗国际有限公司替代为呈请人的申请，替代呈请人已获许可提交及送达一项针对佳兆业的重新修订呈请书。该呈请是关于佳兆业所发行2023年到期的10.875%票据未偿还本金7.5亿美元及应计利息尚未偿还事宜，重新修订呈请的聆讯已延期至4月29日；有关原呈请的撤销申请经各方同意已被驳回。

点评：佳兆业清盘呈请聆讯的再次延期，揭示出佳兆业面临的财务困境以及解决方案需长时间协商的现状。延期有可能为公司赢得更多的时间来解决债务问题，同时也可能是与债权人进行深入沟通和妥协的过程。但整体来看，这仍然体现出房地产企业债务重组过程中的复杂性和不确定性。

NO.6 旭辉控股与债券持有人达成债务重组协议

5月27日，旭辉控股发布公告称，公司已与债券持有人小组就全面提案主要条款原则上达成一致。公司持续与由其多家境外贷款银行组成的委员会及其顾问安迈融资和Allen Overy Shearman Sterling进行磋商，且与协调委员会的磋商已取得进一步进展。公司称，公司与协调委员会已同意向下一阶段推进，以4月公告公布的条款为基础，协商及商定正式文件。今年4月，旭辉控股发布的公告显示，“全面提案”涉及6个选项，包含了本金削减、债转股及发行新债券或贷款，目标削减约33亿美元至40亿美元的境外债务。公司将寻求纳入人民币计值的贷款选项，以配合境外贷款方的不同需要。此外，该提案内的长端贷款选项，结合公司自境内房地产项目白名单机制可获得的融资支持，预期将进一步降低集团日后的整体财务成本。

点评：这是对公司财务结构进行优化调整的重要步骤，这样的重组有助于缓解企业的债务压力，并提高企业的经营灵活性。旭辉控股的债务重组方案涉及多重选项，显示了公司求生存与发展的紧迫性。这一策略在当前中国房地产市场去杠杆的大背景下显得尤为必要，旭辉控股未来能否通过此轮重组获得新生，取决于债转股、贷款重组等多方面因素的有序推进和有效实施。