房贷史低 为何都盯着省了多少钱而不是成本？

房贷报价的参考基准只有一个，也就是LPR报价。所谓LPR也就是贷款市场报价利率，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。

那么商业银行的房贷利率就是在LPR基础上加减点得到。

2023年8月，当时1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR按兵不动。2023年全年，1年期LPR累计下调20个基点，5年期以上LPR下调幅度为10个基点。

2024年2月20日LPR调整为：1年期LPR为3.45%，保持不变，5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点。

对于房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的便是5年期以上LPR。从2月开始，5年以上LPR大幅降低25个基点，力度空前，可以说房贷降息周期开始了。

其实官方对于经济数据会更为敏感，这一次大幅降息，应该还是房子卖不动的原因。

第三方相关研究报告也显示出了这一点：

中指研究院数据显示，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。百强房企中，仅保利发展、万科销售额超过300亿元；绿城中国、招商蛇口、华润置地超过200亿元大关；百亿阵营为14家，比去年同期减少12家。

根据克而瑞地产研究发布的报告显示，2024年2月，TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低。

要知道这可是春节，大家都放假了，看房时间更充足了，业界可是称之为“小阳春”呀，结果房地产市场还是躺在那里，你踹它几脚，它动都不带动的。

因为大家只是没钱，又不是傻，为啥这个时候要降息，谁还看不出来那点小心思呀。

专家认为，5年期以上LPR之所以大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购房者观望。“此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。”

专家这“燕国地图”还挺长的，一大段话，其实看最后几个字就行了——促进居民贷款买房。

为啥要通过降息的方式促进居民贷款买房，因为贷款可以理解为一种“税”，我可以少收“税”但是不能不收“税”，每个月购房者交的利息，成为了银行的利润，而工商银行、农业银行、中国银行等等大银行基本都是央企或者国企。然后央国企再以纳税或者分红派息等方式，把这一部分的利润上缴，国家有钱了，就可以用来搞基础建设、发展科学事业等等。

所以也有观点认为，购房者背负的30年房贷相当于提前收了30年税款，使我们这样一个发展中国家拥有了高水平基建，城市化也得以快速发展。而现在经济增速放缓也可以理解为，能提前收的“税”都收的差不多了，毕竟人口和居民收入都有上限，在居民预期消费降级，积极储蓄以对冲未来风险的当下，越来越多的人不愿意“透支”未来去加杠杆背上几十年的房贷，房地产销售的疲软也就成了一种“必然结果”。

房地产的疲软，带来的结果也许是危险的，毕竟对于银行来说，居民购房贷款是非常稳定的利润来源渠道，如果贷款的少了，存款的多了，银行的净息差就降低了，今年4月超20家中小银行下调存款利率，年报显示过半上市银行净息差低于1.8%，据国家金融监管总局披露，2023年四季度我国商业银行总体净息差水平为1.69%，已连续4个季度低于1.8%的警戒线。

银行的主业是低息揽储、高息放贷，作为资金的中间商吃差价，目前利息收入依然占银行业收入的7成以上，所以银行的盈利能力很大程度上取决于净利息收益。从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额一共是50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。个人住房贷款余额按40万亿来算，一年按4%的利息来算，可以贡献1.6万亿的利润给银行。如果大家都不买房了，银行失去了购房贷款这个重要、稳定、低不良率的收入来源，还要不停的支付存款利息，最后假如说亏损了，银行干不下去了，银行可是我国金融体系的主要支柱，到时候会发生怎样的后果，简直不敢想象。

这也就是为何我一开始说可以少收“税”但是不能不收“税”的原因。所以在2月20日5年期以上LPR大幅下调25个基点之后，现在贷款利率方面，官方再给大家让一点。比如说我国多地阶段性取消首套房贷利率下限。近日，青岛、福州、南昌等城市宣布，从4月起，阶段性取消首套住房商贷利率下限，实际利率由商业银行与借款人自主协商确定。

但是看报道的文章，大部分都会说，降息了以后能每个月少还贷多少钱，但是对于成本方面，提一嘴，却不过多提，给人的感觉就是贷款利率降了，大家拿到了很多优惠。

确实，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，5年期以上LPR下降25个基点后，月供减少144.8元，利息累计减少约5.2万元。现在不少银行首套房贷利率普遍降至3.45%左右，还有部分银行，针对资质较好的贷款人，最低利率降至3.25%。如果之前利率3.75%，现在正好赶上了新政策的实施，实际房贷利率降到了3.45%，算下来每月可以少还二百多元，30年下来一共省了七万五千多元。

在我看来，账不能这么算，就算是按最低3.25%的年利率来算，30年累计利率达到了97.5%，购房者还是交了2套房的钱，实际只拿到了1套房，如果你资金充裕，全款购买，或者只贷款10年或者5年，那省下来的利息钱岂止是刚说的每个月少还二百多、30年省下来的七万五千多。

如果你是刚需，有些富裕的资金，那现在利率比较低，该上车还是上车吧，对于非刚需购房者来说，我的建议是，不急就等等，大家都在观望，你又何必一马当先。

参考资料：

LPR最大幅度调降！房贷利率接近历史最低点——四川观察

我国多地阶段性取消首套房贷利率下限——看看新闻Knews

房贷利率降至历史最低！贷款100万省5万，有购房者后悔买早了——中国质量新闻网

涉及房贷利率，山东3地宣布：阶段性取消！——鲁中晨报

百强房企1-2月销售额同比降51.6%，仅保利、万科销售额超300亿元——每日经济新闻

2月百强房企销售大跌，住建部主管媒体呼吁“理性看待”——华尔街见闻

四大行去年日均赚26亿：利息收入占7成 工行最赚钱——北京青年报

4月超20家中小银行下调存款利率，年报显示过半上市银行净息差低于1.8%，继续“降息”几成定局？——半岛都市报

2023年上半年金融统计数据新闻发布会文字实录——中国人民银行