房地产不能依靠豪宅行情，何时结束深度调整？

观点网2024年即将过半，如何看这半年仍在深度调整的房地产市场，以及未来的行业态势？

相信大多数人都不会太乐观——仅从数据来看，国家统计局6月17日发布的信息显示，1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。

1-5月份，全国新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%；新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。

截至5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。

下行市场的豪宅行情

具体到企业方面，观点指数发布的“2024年1-5月房地产企业销售表现”报告显示，5月份前100房企实现权益总销售金额2410.24亿元，同比下降34.15%，环比上升10%。1-5月份，前100房企累计实现权益销售金额10577.17亿元，同比下降45.3%，同比收窄两个百分点。

前五月，仅有三家房企全口径销售金额超过千亿，分别为保利发展1313亿元、万科1022亿元及中海1017亿元。

更为令人关注的是，作为头部企业，保利、万科、中海给出的这份成绩单中，仍然录得33.23%、39.09%、30.8%的同比跌幅。

即便是这样的表现，也需要更进一步的观察：例如3月28日，上海新天地板块中海顺昌玖里开盘，以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘纪录。

与之相类似的消息还有：4月18日，新鸿基地产旗下上海滨江凯旋门开盘售罄，单日收金70.27亿元；4月21日，融创旗下上海外滩壹号院二期开盘入市，当日总成交金额99.97亿元；4月25日，上海浦东新区保利世博天悦开盘去化80%，当日成交金额80.84亿元；4月29日，上海徐汇滨江板块的“香港置地启元”摇号选房，当天销售约44.55亿元；5月16日，凯德集团上海项目“凯德·茂名公馆”开盘，单日收金超31亿元；6月3日，上海宸嘉100嘉佰道2小时内去化完成，收金超61亿元。

无一例外，这些成交仍然火爆的楼盘都是高端改善型项目。虽然这类产品走出独立行情，但市场成交主力的刚需、刚改项目仍然没有起色。

甚至其他城市的豪宅楼盘，表现可能也不如上海这么火热。

从数年前梦想万亿的“碧万恒”到如今的“保万中”，对照数据很容易就能得出一个结论：现在的市场大环境，即便是头部表现最好的一批企业，也只能维持住30%左右跌幅，其他企业的表现不言而喻。

例如受刚需市场影响特别严重的碧桂园，1-5月权益合同销售额仅216.5亿元，全口径销售金额约为265亿元。以巅峰时期的数据对比，即2018年5月，碧桂园录得合同销售金额771.6亿元，创下单月新高，1-5月累计合同销售金额为3346.8亿元。即便是到了2023年，碧桂园前五月权益销售金额仍然超过千亿。

而恒大早已是“暴雷”企业群体中的一个巨大疤痕。

“天亮前的夜，最难熬”

全行业来看，从2021年的18.2万亿到2022年13.3万亿再到2023年的11.6万亿，中国房地产已经将将跌到了谷底。

2021年底，观点新媒体在采访野村首席中国经济学家陆挺先生时，曾针对当时中国房地产市场达到18万亿进行了提问——这个市场规模能够维持吗？

陆挺当时表示，18万亿已经到了历史最高峰，不能指望永远这么高，这个市场一定会萎缩。更为关键的是，在市场顶点时，中国房地产企业买入了有史以来最多的土地，并将因此陷入债务困境。

2022年底，观点新媒体再次采访陆挺，就“房地产市场未来会有多大规模”进一步深入交流。陆挺当时表示，稳定在10万亿已经是不错的情况。

“这是所有房地产企业都要面对挑战的时期，如今更为重要的是找回信心，包括企业家和消费者的信心。”但这种信心不只是来自宣传，更来自每一个人自身的体验与预期。

2023年底，陆挺在第三次接受观点新媒体采访时预测，房地产市场有可能开始出清，宏观经济有可能在2024年下半年或2025年真正触底。

真正触底，用《流浪地球2》的一句台词来形容，就是“天亮前的夜，最难熬”。2024年的行业走势，似乎颇为契合这些预测。

但深处谷底之时，我们需要坚定信心，找到向上的路。无论如何，10万亿市场仍然是一个庞大且有许多机会的市场。

随着国家各部门5月17日联合发布新政，降低首套和二套房贷的最低首付款比例；央行宣布取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。在各类政策联合推动下，也在经济筑底的环境下，房地产市场出现了一些积极变化，市场信心修复已经可以有所期待。

新政满月，效果仍需慢慢体现。更为重要的是，传统房地产开发模式正在发生变革，整个行业开始构建以城市更新、代建、租赁、资管、服务等为新体系的高质量发展新模式。

6月19日，央行行长潘功胜在第十五届陆家嘴论坛上发表主题演讲，指出央行综合运用多种货币政策工具，包括下调存款准备金率、降低政策利率、带动贷款市场报价利率等金融市场利率下行等，为经济高质量发展营造良好的货币金融环境。

房地产方面，“推出房地产支持政策组合，包括降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人房贷利率下限、下调公积金贷款利率，并设立保障性住房再贷款，用市场化方式加快推动存量商品房去库存。”

在此过程中，新的机会仍在等待有准备的人。

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