房地产政策利好空前，成交量走向成市场关注焦点

房地产重磅新政接连出台，支持力度空前。

5月17日，央行等宣布取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款。

同日，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

业内人士认为，一系列新政在房地产供需两端同时发力，将有助于消化存量房产、优化增量住房，扭转房地产市场需求疲弱的现状，并推动房地产行业向发展新模式转变。

受政策利好刺激，截至当天收盘，A股三大股指均涨超1%。房地产板块掀涨停潮，万科A、绿地控股、金地集团、城建发展、空港股份等超20股涨停。

史上最低首付，贷款低至2.35%

根据央行、金融监管总局联合发文，调整个人住房贷款最低首付款比例，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

房贷首付比例最近一次调整是在2023年8月，当时首套房首付比例调整为不低于20%，二套房不低于30%。

“这次统一再下调5个百分点，将有利于进一步降低居民的购房门槛，释放居民购房消费潜力。各地仍然是按照因城施策的原则，结合当地的房地产市场形势以及调控需要，自主合理确定当地的首付比例政策下限。银行在当地政策下限的基础上，再根据客户的具体状况，自主决定每笔贷款的具体首付比例。”央行相关部门负责人称。

央行同时宣布，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

这是继2022年10月1日下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点后，时隔一年半再度下调。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次调整后的房贷首付比例是历史最低水平，说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求的重视，对于刚需和改善型住房的快速和规模性释放具有重要意义。

这一政策叠加公积金利率下调，严跃进预计，对后续各地公积金贷款的申请、购房成本降低以及支持住房消费提振将产生积极作用。未来“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，有助于今年房地产销售市场的活跃，全面推动房地产市场复苏。

第一财经记者从中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介带看房量更是明显增多。部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”的心态。一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。

央行还宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限。根据央行公布数据，截至3月末全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。根据中指监测，超20城宣布4月起阶段性取消首套房贷利率下限；5月，南京、合肥相继宣布取消首套房贷利率下限。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。

初步测算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元，购房者负担将明显下降。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，首付和房贷利率是左右楼市走向的关键，直接决定了居民的购房成本和对未来楼市的预期。从政策内容上看，政策利好大大超出市场预期，释放了支持房地产行业较快实现“软着陆”的强烈信号，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应。

“后续的关键是在取消房贷利率下限后，各地商业银行在因城施策原则下，居民房贷利率能否较快下调。”王青称。

不过，亿翰智库研究总监于小雨认为，预计绝大多数城市会跟进首付比例下调，尤其是现在已取消限购政策的城市。但这也对未来的还款能力提出了要求。同时值得注意的是，当有足够大的成交量带动楼市价格企稳甚至回升，才算是市场真正的筑底完成。

“政府收储商品房”助力去库存

在房贷利率、首付比例迎来新政的同时，去库存方面也有新举措。

17日，全国切实做好保交房工作视频会议提到了几大措施，包括全力支持应续建项目融资和竣工交付、地方政府酌情收购已出让的闲置存量住宅用地、商品房库存较多的城市政府可“以需定购”等。

当日，在国新办新闻发布会上，中国人民银行副行长陶玲介绍，将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，银行可按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。收购主体由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台。收购的商品房用作保障性住房配售或租赁。

陶玲表示，这项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，既能推动商品房市场去库存、加快保障性住房供给，还能助力保交楼和“白名单”机制——房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。

会上，相关部门负责人还表示，将进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求，城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

事实上，从2022年至今，至少已有14座城市（或地级市下属区县）的政府或地方国企收储商品房，用作保障性租赁住房或人才公寓。

2023年初，央行创设了1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。该计划将并入此次保障性住房再贷款政策中管理。

克而瑞研究中心认为，过往政府收储商品房案例中，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源，但规模终究有限。如今，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，将成为新的资金来源补充。

“但需要指出的是，几千亿资金规模仍不足以在全国范围内大规模推行政府收储，据估算达成这一目标所需资金可能超过5万亿元。”克而瑞认为，政府收储模式可能并不会大规模铺开，大概率只会在高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域落地，去库存效果难以企及当年棚改货币化。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，未来还可以考虑发行特别国债，它的利率非常低，银行可以把资金定向投到各城市的存量房收购中，地方政府则负责上报收购存量房的目标，汇总到相关部门。

“这其实就类似于国外的‘保障性住房银行’，过去不少国家，包括一些发达国家，在面对经济危机压力、房地产库存过高等问题时，都曾在国家层面出手，收购市场上的存量房，实现去库存目标，还是有不少经验可以借鉴的。”张宏伟称。

政府收储商品房模式面临的另一大难题是收购后的运营管理问题，收益如何覆盖成本考验这一模式能否持续。

克而瑞认为，目前大部分城市的租金回报率仅在2%左右，即便使用低成本资金，考虑加上运营成本，平衡收支也并非易事。如果不能解决这一问题，那么大规模收储商品房只不过是把库存风险从房企端转移到了政府端，并没有实质性化解风险。