房地合一重購退稅要同時符合三要件 水電資料也會現形

个人换屋享有房地合一税自住房地重购租税优惠，但一定要有「自住」事实。图／本报系资料照片

个人换屋享有房地合一税自住房地重购租税优惠，但一定要有「自住」事实，财政部台北国税局近来查核到实际案例，有民众换屋重构，但虽旧屋有设籍，但发现用水资料注记「空户」，无居住事实，被补征税额146.3万元。

根据台北国税局查核案例，某君108年6月20日以1400万元取得A屋，112年6月20日以1900万元卖掉A屋，同年月30日以3200万元重购B屋，并于同年7月10日申报112年个人房屋土地交易所得税时列报重购自住房地扣抵税额。

不过该案经查核后发现，某君虽109年7月5日将户籍迁入A屋，但查其持有A屋期间用水资料注记「空户」，显无居住事实，且该君无法提供足资证明具有自住事实的相关证明文件，税局认定持有A屋期间无实际居住使用，与房地合一自住房地规定不符，因而否准某君认列重购自住房地扣抵税额，并计算补征税额。而某君以1900万元出售A屋，扣掉可减除成本1452万元，再减掉移转费用30万元后，以税率35%计，需补缴146.3万元。

台北国税局表示，过去查核经验，有水、电用量少的案例就曾以天天到健身房洗澡或晚归用电少为由。该局提醒，个人换屋申请适用房地合一税自住房地重购租税优惠，必须「同时」符合三条件：

一、出售旧房地与重购新房地移转登记时间在2年以内。

二、出售与重购房屋均无出租、供营业或执行业务使用情形。

三、个人或其配偶、未成年子女于出售及购买房屋完成户籍登记并居住。

其中，要特别注意有关自住房地认定，除需符合设籍及无出租等规定，也须有实际居住事实，才符合适用要件。该局还强调，民众经核准适用房地合一重购优惠，应注意重购新房地于5年内不能改作其他用途或再行移转，如经查获，国税局将追缴原扣抵或退还的税额。