房价会下修？合库董座揭残酷真相：要跌到年轻人买得起不可能

房市景气反转向下。（图／报系资料照）

合库金控暨合库银行董事长雷仲达2日指出，平均地权条例里限制私法人买房的规定，以私法人买豪宅所受影响最大，不过他认为，豪宅价格有其僵固性，价格因此会下来多少，仍待观察。2023年房市价格下修的幅度，雷仲达则分析，虽然建材价格下来，但缺工问题仍大，且土地价格仍高，在这两大因素之下，虽然量缩已可确定：「但房价不易有很大的降价空间。」至于有可能打房打到年轻人买得起房子吗？他则直言：「我认为不可能。」

对于合库在2022年的房贷及土建融业务，雷仲达指出，2022年底土建融余额1636亿，房贷有6241亿，2022年比起2021年，房贷成长约5.44％，土建融则成长更多，主要来自都更及危老的贡献，成长约6.7%，其中，合库在2022年新增危老业务的承作，已居全公股银行第二大。

雷仲达对合库房贷业务现况指出，合库截至2022年底，只有27件豪宅贷款，每坪单价200万元以上，其中有13件是私法人买的，主要基于财务规划、节税，但现在若受限制，要经过中央主管机关同意，这一块也会减少，但豪宅价格是有僵固性，他认为降价幅度有限。

对于2023年的不动产市场，雷仲达则认为，有四大不确定性，包括：买方与卖方认知差距大，政府政策，房贷利率提高，平均地权条例订定之后，四大不确定性会影响到今年的房贷及土建融的业务目标订定。

其中基于风控，雷仲达指出，对于权状坪数15坪以下的房贷业务，会特别小心，从借款人资历，location，市场性从严评估，但少量择优，但也会以价制量，提高利率、降低成数，因为主要在于考量处份的难易度，所以会尽量避免承作这类小坪数的物件；雷仲达也进而指出，不论是对房贷或土建融业务，包括物件座落的地点，或是房型这类市场性的空间，都会特别注意，以避免未来担保品处份有困难。

雷仲达也指出，平均地权条例不溯及既往，否则冲击会更大，而未来中小型建商在推案上要对自身财力更小心评估，在选择业务时，对于过去不太往来、财力有疑虑的建商，会尽量避免，除了以分区分级来把关风控，雷仲达也表示：「地点，市场性非常重要！」

至于2023年房市价格下修的幅度，雷仲达则分析，虽然建材价格下来，但缺工问题仍大，且土地价格仍高，在这两大因素之下，虽然量缩已可确定：「但房价不易有很大的降价空间。」而且要看地区，蛋黄区，很难说要降到多少，蛋白区会降较多，另外，有些地区因为议题炒作，而涨很快很多，现在跌多则是正常反应。

雷仲达并引述合库最新统计抚出，合库房贷放款余额约在其担保值平均约在61％，因此除非房价跌至60％以下，才有收不回来，由于合库房贷业务贷放成数低于8成的占98％，所以房价跌2成不会有什么影响，跌到4成也撑得住，但他强调在上述两大因素之下，房价下修的幅度实际上相当有限。