房企404 | 2022原来有这么多可以舍弃

2022年的房地产市场有多艰难，无需多述，随手定格的每一帧众生相，都是旁证。

在低迷气氛里前行的房地产企业，性情也在被打压——从前意气风发挥笔散金，而今只想苟着活下去。

“除了生死都是小事”，这句人生箴言，原来也适用于企业经营。那些在顺境里开枝散叶的策略，放到逆境中，才发现未必还能锦上添花。

于是，都被主动式的404，出乎意料地断舍离了。

从前，被收购是一声叹息。现在，被收购是一扇生门。

不过两个地产周期，行业对于收购的情绪，已颠覆变化。

年初时，暴雷房企为了护全资本市场信誉，4折、6折地甩卖资产，换取偿债资金。看得债权人很是欣慰：《摆上货架》、《偿债过年》。

过了年中，“违约”已成平常，暴雷房企反而不急着贱卖了。摆出自己最好的资产，耐心等待一个愿意开出好条件的买家。眼见不到重组进展，债权人呈请清盘的行为也多了起来。

时值年末，中央级利好重磅连出，又有国务院副总理刘鹤说：“房地产是国民经济的支柱产业”，话里话外都暗示了“扶持”房地产的重要和紧迫性，AMC、银行等各类机构加紧贯彻讲话，《民营房企迎来高光》。

有房企借助预期回调，拿回了交易主动权，《重新定价、指定交易对象》。也有房企坚信自己还会“重拾宝座”，给自己提前铺好了回归的路。

11月底，融创把泛海建设近90%的股权，转给了中信信托及华融资本，对应为“北京泛海国际”和“上海董家渡”两大明星项目，换取了超120亿元的新增融资。但项目后续仍由融创继续操盘，且融创计划在未来融资全部偿还后回购股权。

这场交易，从传出消息到落地，花了8个月时间。

可见，哪怕结局都是出让，条件里也暗藏着各种反转玄机。

在他“跳楼”消息传出的那个上午，所有人都是惊掉下巴难以置信的。

首先传出的，是【许家印昨日从长沙恒大总部跳下，恒大原定下午举行的月度会议取消。】

而后，广州越秀公安在官方微博上，没头没尾发出了【许家印】三个字后秒删，更加深了传言的可信度。

一直到午后，【许老板在恒大集团领导工作群里发了一段语音，侧面证明了自己仍安好。】

故事的最后，【更多人相信的是：许家印从2楼跳的，高度很低，被消防队接住了，人没事。】

如此多戏剧性的细节，自媒体们利用传言-求证-辟谣-安抚，一系列传闻演变，炒出了多篇10万+，也印证了江湖仍有他一席之地的流量身份。

但这类流量背后，是《恒大没有熬到天亮》的满满失意心酸。

亲历者知道，过惯了弯腰捡钱的日子后，“还债”真的难。但了解许家印的人也知道：《要他跳楼，比要他还债难多了》。

《2022胡润百富榜》显示，今年有293位企业家因为财富缩水落榜。其中，涉足房地产行业的最多，占比约14%。

另外有41名地产老板消失在富豪榜。

有粤系房企的老板，每天忙着躲债权人，采取“已读不回”、“应拖尽拖”。

还有新力老板张园林突然退出境外投资者群，跑路，从此音讯了无，甚至被法院点名“下落不明”，已经1年3个月了。

还有那位请喝50年的茅台、2000美元的红酒，送钻石的故事，还在未完待续。

上市不是企业的必经之路，但却是企业财富迅速翻倍的必备选项。

现在的房地产企业，拥有地产+物管两个上市平台，几乎成了标配。有能力的，还会给自己再添一个代建，或者酒店。

近3年的新增上市数据，2020年是7家房企17家物企；2021年是2家房企14家物企。而今年至今，是0家房企6家物企。

骤减的数据背后，一方面因为企业想明白了：“上市干啥，先活着”。

另一方面，抛不开的母公司业务依赖、母公司关联应收款，让几者间上行时一荣俱荣，下行时一损俱损，就连风口“物管”也不香了——老大哥万科旗下的万物云，在9月29日港交所上市时都免不了遭遇破发，其他企业更是见势不妙，放缓了上市节奏。

比如过了聆讯却选择不敲钟的龙湖旗下物业公司：龙湖智创生活。据说，因为当时资本估值表现不佳，未达到龙湖的心理价位，龙湖选择不急不躁，自己把控上市节奏。

上市应该是更好的起点，而不是终点（有对赌条款在身的除外）。

企业只要停牌，就会引发市场的一番猜测：是不是有重大交易、是不是实控人出事了？

今年4月1日，《有超10家港交所上市房企、物企停牌》，原因却相当离谱：

按港交所《上市规则》，上市企业必须在2022年3月31日前发布2021年全年业绩的初步公告。若未能如期发表财务资料，港交所一般会要求该发行人的证券停牌，直至发行人发表了财务资料为止。

也就是说，上述10多家企业停牌，都是因为发（bu）不（xiang）出（fa）年报。

又是让业内外惊掉下巴的操作。

在往年，也经常会有企业因为数据不够“好看”，仿佛要交寒假作业的小学生，临阵修改、美化，拖延到最后一天才交卷，试图减少关注。

但这样集体“摆烂”，还是首度遇见。

“跳票”的房企把原因归结于：《核数师要的薪酬太高了》、资料受疫情影响无法收集到位（核数师和疫情都沉默了）。

有房企直至如今防疫放开了，都还发不出年报，还在停牌ing。

反正，只要我不尴尬，尴尬的就是别人。

“公开违约”几个字放在2019年，那是需要制作成一个专题大编特写的重磅选题。

放在2021年，也是要被单拎出去成稿3000字的大罪。

但到了2022年，大家已经看疲了：只有下一个，没有最后一个。

从花样年2021年上半年还有272亿流动现金，10月却大方公告自己还不起2亿美元债开始，开发商就像被集体传染了“欠债不还症”。

按照中指研究院数据，今年内新增违约主体有28家，基本为民营房企。

房企的PR部门回应态度，也从辟谣、遮掩，到打直球承认了，甚至高举“弃外保内”正义旗帜，认为《只要我够真诚，债权人就不好苛责我》。

“破罐子破摔”背后，其实主要有2点考量。

一是因为企业在境外发债的主体是单独成立的公司，不涉及境内主体担保，被发起破产清算也不担心殃及国内运营主体。

二是现阶段，保内的意义确实高于保外。截至目前，年内房企海外债发行仅176.1亿元，同比大幅下降93.4%，海外融资渠道基本中断，保外也难换来再融资。

房企在暂停支付全部境外债券本金和利息后，能集中有限的资金保交楼、稳经营及维护境内融资，恢复市场信心，促进销售企稳。也唯有企业销售回款得到明显改善，再生产再经营才可持续，进而才能使行业真正恢复平稳发展。

没有绝对的“孤勇者”，只有眼前的利弊。

企业和国际评级机构合作的出发点其实很简单：用一个高评级，换一个低利息。

尤其对于境外债务依赖度高的企业来说，维持评级的稳定及上调，更是IR部门和PR部门的核心KPI。

无奈，自2021年下半年后，因为不看好国内房地产销售和融资环境，标普、穆迪、惠誉这三大国际评级机构，频繁将《内房企的评级无差别下调》。

由此触发了部分房企部分债务需要提前兑付，短时间内加剧企业的偿债压力。

挺到了四季度“救市大礼包”出台前一刻的“示范民企”旭辉，就是倒在了突临的债务挤兑上。

企业和评级机构都很清楚，信用评级市场上的话语权除了直接影响到金融博弈中的力量，后续还可能传导至销售市场，影响企业销售。

既然国际评级选择“一棍子打死”，说：在座的各位都不值得“投资”。那几乎停止了境外债发行的内房企们也干脆暂时不奉陪了——《已经有超过70家房企主动要求撤销评级》。

这是不在乎了吗？当然不。反而，就是因为太在乎了，才不能再退了。

民营房企，基本都是家族企业，有夫妻店，有兄弟5人共同经营的，也有子女几人分权而治的。

“传承”是他们默契的信仰。

但“炼狱级难度”的2022年，地产二代们拿到的剧本，实在和之前想象的不一样。

很多初生二代们刚归国，还没在基层历练几年，就登上前台被迫营业——蓝光发展的杨武正、弘阳的曾俊凯，在企业职业经理人离场后，迅速担起集团核心岗位，摆在他们面前的是从未见过的债务、销售疲软等经营难题。

一上任，就光见证历史了。

就算是世茂的许世坛、宝龙的许华芳，虽然步入行业多年，但积累的都是顺风年代的经验。现在行情直转急下，好用的经验主义失灵了，《少白头操心成满头白》。

打不过就退出吧，创一代们为了保护儿女，大手一挥让他们退场。

从去年开始，佳兆业郭英成的3位女儿、禹州集团的林禹芳、龙光集团的纪凯婷等都相继退出董事会。

创一代们选择自己接棒，重回赛场周旋。像世茂的许荣茂，佳兆业的郭英成，透过自己朋友圈完成资产变现，给企业回血；或亲自出面与债权人谈判，希望用“面子”争取一些喘息的机会。

姜，还是老的辣。

“如果我有罪，请直接惩罚我，而不是让我《拿不回钱还要接盘烂尾楼》。”

见过放高利贷的追债、拿走值钱物品，但没有见过放贷的还下场帮忙吆喝，甚至撸起袖子加油干的。

今年，地产信托公司，就从身居幕后的高贵债权人，变成了需要亲自托底解决问题的“包工头”。

原因：明股实债投资失败。

原本的计划，是快进快出——发行一笔信托或基金产品，把从投资人处募集来的钱，借给房企项目公司，并用小股东的身份，监视项目的出入账情况，适时拿回本金与高额收益。

但在房企频繁爆雷后，项目无法回款，信托产品无法顺利兑付，捆绑在一条船上的信托机构，也直接成为风险波及者，被套牢了。

招行代销五矿信托的涉房产品，被大量投资者曝出到期后无法兑付，总规模超23亿。招行被告到了银保监会，五矿信托也被游戏公司米哈游、莉莉丝告上法院。

游戏玩家大呼：原来我给游戏公司氪的金，最终还是被房地产割韭菜了。

与其被动等待前景未知的房企自救、推进缓慢的他人收购，信托机构无奈选择了更能迅速回笼资金的亲自下场：拿下项目的全部股权，成为项目所有人，再找转卖、引代建、换合作方等脱身方式。

毕竟，盘活项目，对投资人有交代，对业主保交付，才是现阶段正确的政治觉悟。

原来天选打工人，是权限最大的那个。

从王石时代起，万科就一直在业内扮演着“人间清醒”的人设：

2007年末，在一片上涨态势里，王石提出了拐点论，万科开始带头降价。

2018年9月，市场稳步上行，郁亮却喊出“活下去”。

大家都习惯了听“吹哨人”万科“敲警钟”、“泼冷水”。却在今年罕见地听到了万科的多次唱多。

6月，“行业悲观主义者”郁亮说“短期市场已触底，正在缓慢、温和地恢复”。

8月，他又重申了这一判断并表示：“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”

他认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

有人说郁亮转向了，但他却坚持自己可能有时候说话不合时宜，但出发点并没有变，都是“尊重常识，敬畏市场”。

这很郁亮，《除了常识，他什么都没说》。

但数据偷偷暴露了万科的焦虑：当时，2022年7月，万科A实现合同销售金额336.9亿元，同比下滑34.63%，环比下滑28.61%；8月，合同销售金额 309.7 亿元，同比下滑16.37%，环比下滑8%。

为了自己，万科也不能再唱空了。

最近三年，我们都在喊难。当下时觉得它是最难一年，过后却发现只有更难。

魔法叠加下，2022年绝对是过去十年中最难的一年。也希望，它是未来十年中最难的一年。

2022年终于翻篇了，有什么过得去的过不去的

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