房企观察｜净利润从三位数到个位数，深圳地铁也在过“紧日子”

前几年叱咤房地产市场的深圳市地铁集团有限公司（以下简称深圳地铁）低调了许多。这家曾被市场称为“最赚钱”的地铁公司，最近两年也不可避免地受到房地产式微的影响，净利润持续下滑。

深圳地铁2024度跟踪评级报告显示，2021-2023年度，其营业收入逐年上涨，但净利润连续三年下滑，分别为28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元。而今年一季度深圳地铁净亏损达到18.57亿元，较去年同期亏损扩大97%。

在净利润滑落的同时，深圳地铁亦开始收缩拿地，去年全年其拿地金额不足40亿元，新开工面积也同比大幅度减少。作为国资企业，深圳地铁的安全垫足够高，但在前几年持续的攻城略池后，仍需带着结转、利润压力消化在手项目。

净利润从三位数到个位数

深圳地铁净利润开始出现大幅上涨是在2017年，彼时其入主万科，成为万科第一大股东。万科贡献的投资收益是深圳地铁近年来利润总额的主要组成部分之一，另一部分则是因为深圳地铁持续加码“轨道+物业”一体化开发业务，特别是住宅开发。

净利润的缩水则从2021年度开始出现。

深圳地铁净利润从2020年的111亿元大幅度滑落至2021年的28.9亿元。虽然当年万科股份带来的投资收益保持增长，但受结算项目地价占售价比上升、联合营项目和处置子公司的收益减少、当期对部分项目和个别股权投资计提资产减值影响，净利润同比出现较大下滑，使得深圳地铁当期确认的投资收益同比亦大幅减少。

但如前所述，深圳地铁2022年和2023年的净利润分别为8.66亿元和7.89亿元

深圳地铁今年6月17日的一份债券募集说明书显示，其2023年净利润较去年同期下降0.77亿元，原因主要为受站城一体化开发项目结转周期等因素的影响，板块贡献的收入及利润减少。

站城一体化开发板块和地铁运营是深圳地铁营收来源的两大主要板块，近三年来前者营收占比超过58%，而地铁运营一直处于亏损状态。因此，深圳地铁一直以站城一体化开发及沿线物业的升值效益反哺轨道建设及地铁运营业务。

站城一体化开发主要通过利用地铁上盖空间再造土地资源，以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道建设及运营业务，深圳地铁旗下深圳地铁置业集团有限公司（以下简称深铁置业）负责站城一体化开发项目的全过程开发建设管理。

2018年，深铁置业迈入法人公司运作和现代化企业治理的新阶段，此后成为深圳招拍挂市场常客。2021年-2022年，深铁置业共斩获十余宗地块。

在克而瑞统计的2022年房企新增土地TOP100中，深圳地铁以165.8亿元居第26位，同期新增土地货值高达674亿元。

但到了2023年，深圳地铁拿地金额陡然滑落到78位，仅37.2亿元，新增土地货值约108.7亿元。

在拿地数量下降的同时，其相关营收也在减少。2023年，深圳地铁的站城一体化开发板块营收同比下降8.26%至147.23亿元，营收占比也减少8.41个百分点至58.53%，毛利率从2022年的54.62%滑落至37.40%。

前几年的大规模拿地扩张导致深圳地铁的负债率持续上升。

近三年及2024年第一季度，深圳地铁的资产负债率分别为48.58%、52.91%、55.34%和56.11%，呈上升趋势。同时，其近年来短期债务增长较快，截至2024年3月末，有息债务余额为2852.69亿元。

上述债券募集说明书显示，“根据发行人的发展规划，未来几年其投资规模仍将处于上升阶段，债务融资规模预计还将维持在较高水平，从而对它的偿债能力带来压力。”

不过，作为国资企业，深圳地铁的融资渠道、现金流情况安全性都较高。截至2024年3月末，其银行授信总额为5781.56亿元，尚未使用的授信余额为4308.45亿元，备用流动性充足。

站城一体化业务仍是营收主要来源

从整体建设及销售情况来看，深圳地铁的站城一体化开发业务项目均在深圳市，大部分为集住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。2023年其项目投资及开工面积有所回落，但物业销售情况仍保持良好，销售面积及销售额呈增长态势。

2022年，深圳地铁的站城一体化开发业务完成投资413.8亿元，新开工面积316万平方米；实际销售额270亿元，确认收入160.48亿元。但2023年，项目投资减少约100亿元至302.12亿元，新开工面积仅86.14万平方米；实际销售额同比增长到333.53亿元，但确认收入同比下滑至147.23亿元。

深圳地铁2024年度跟踪评级报告显示，站城一体化业务作为公司当前营业总收入最主要来源，受开发结转特性及周期影响，其收入确认与销售回款存在错配，2023年及2024年一季度确认收入规模同比均有回落。鉴于目前房地产市场仍面临较大不确定性，未来公司项目销售去化情况仍值得关注。

截至2024年3月末，深圳地铁主要在建项目包括前海时代、前海枢纽国际中心、深铁瑞城等，以住宅和商业综合体项目为主，在建项目规划建筑面积合计约733.52万平方米，计划总投资金额为1727.93亿元，累计投资金额为939.86亿元，未来仍有788.07亿元的资金需求，存在一定的投资压力。

据克而瑞深圳区域的统计，2023年深铁置业的操盘销售金额为89.9亿元，同比下滑47%。

今年1-5月，深铁置业的流量销售金额为76.48亿元，仅次于招商蛇口，位居第二。而在去年同期，深铁置业以113.31亿元流量销售金额位居深圳房企TOP1。不过，深铁置业的操盘金额较去年同期有所上升，为65.32亿元。