房屋也要“养老”？房屋养老金到底是个啥？一文读懂

房屋也要“养老”？连日来，关于房屋养老金的话题持续冲上热搜，引起社会关注。

8月23日，住房和城乡建设部官宣，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海、北京、广州、深圳等22个城市目前正在开展试点。

房屋“养老”具体怎么做、钱从哪里来？房屋养老金是变相的房产税吗？房屋养老金老百姓要直接出钱吗，是否会增加老百姓负担？

一

房屋养老金制度是什么，为何要推行试点？

中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

尹飞表示，通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户即现行的住房专项维修资金；建立公共账户是目前这项制度要解决的重点。

住房城乡建设部相关司局负责人表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。住房城乡建设部在部分城市开展房屋养老金制度试点，目前各有关城市正在积极探索。

当前，我国城市发展已从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，进入城市更新的重要时期。从客观规律看，房子和人一样，会“变老”，会“生病”，为了房子的安全，就需要和人一样进行体检，查找问题，消除隐患。

二

房屋养老金由谁买单，会不会增加居民负担？

针对房屋养老金，住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来，公共账户资金来源也成为各界关注的重点。“目前，研究建立的房屋养老金，大概率不需要老百姓直接出钱。”上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，如果公共账户要针对解决公共部位的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集。相应在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞也谈到，此次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

房屋养老金的组成和资金来源是什么？新华社记者26日就此采访了住房城乡建设部相关司局负责人，解答百姓关心问题。

该负责人说，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。该负责人说，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

三

房屋养老金是变相的房产税吗，用在哪些方面？

当下，一些人将房屋养老金解读为变相的房产税，引发老百姓对“钱袋子”的担忧。市场上甚至还有“加强版房产税来了”“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度是换个说法的房产税”“无免征额、见房就收”等说法。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税，目前一些“房屋养老金是变相的房产税”的说法是误导的，也是错误的，更是不负责任的。房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己筹资的，不需要个人出资。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强也表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。

住房城乡建设部相关司局负责人说，房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。

四

已有专项维修基金，为何还要房屋养老金？

我国关于住宅的维修、更新、改造，实际上已有一项固有“资金池”——住宅专项维修资金。据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金，通常在居民购房时便已缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。

那么，已经有了专项维修基金，为什么还要房屋养老金？中指研究院市场研究总监陈文静指出，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。

现行的住宅专项维修资金整体资金量有限、提取效率低、使用效率不均，现有住宅专项维修资金不能满足房屋“应修尽修”问题，而且这些改造多集中于基础设施的更新，对房屋本体的维修和养护关注不足，也难以解决存量时代大规模的城市更新和老旧小区改造问题，尤其是现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解决老旧小区改造资金问题，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。

五

何谓“三者合一”的房屋养老金制度，如何全面落地？

住建部指出，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。意味着此次推出的“房屋养老金”制度是“三位一体”的。

也意味着，房屋养老金制度应“多支柱”构成。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步解释：“第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。第三支柱，就应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。”

房屋养老金制度的落地，则是从试点到全国。目前，住房和城乡建设部正在22个城市进行房屋养老金试点，这些城市包括：上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

上海作为中国第一个迈入存量房时代的城市，探索落地三项制度的必要性不言而喻。在近日举行的上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正明确，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上述会议明确，上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

上游新闻综合新华社、央广网、中国建设报、金融时报、澎湃新闻、每日经济新闻等